Tvangsauktion

Retsregler

Retsplejelovens kapitel 49-53. Tvangsauktion

Bekg. nr. 6 af 04.01.2005 om tvangsauktionsvilkår (andel)

Bekg. nr. 519 af 17.06.2003 om ændring af bekendtgørelse om tvangsauktionsvilkår (fast ejendom) (Ændring af morarentesatsen og afgifter mv. til det offentlige i anledning af auktionen) (I kraft d. 01.07.2003)

Betænkninger

Bet. nr. 1173/1989: Annoncering m.v. af tvangsauktioner over fast ejendom

Bet. nr. 800/1977: Tvangsauktion over fast ejendom

Bøger

Jens Anker Andersen: Auktionsretlige emner, 1976, 180 sider, DJØF. Anmeldt af Vibeke Forsberg i UfR 1977 B.48-51 og af V. Ravnsholt Rasmussen i JUR 1976.529-532.

V. Ravnsholt-Rasmussen: Auktionslederloven med kommentarer, 2. udg., 1980, 239 sider, DJØF.

Jens Anker Andersen: Lærebog i auktionsret, 1. udg., 1980, 51 sider, DJØF. Anmeldt af Claus Rasmussen i FM 1981.28-30.

Jesper Bang: Håndbog i tvangsauktion, 1990, GadJura. Anmeldt af Ole Madsen i ADV 1990.418-421, samt af Jens Anker Andersen i FM 1990.151-155.

Jens Anker Andersen: Auktioner, 3. udg. 1996, 744 sider, DJØF. Anmeldt af Helle Larsen i FM 1996.104. 2. udg., 1984, er anmeldt af Flemming Schønnemann i FM 1985.50-53.. 1. udg., 1980, er anmeldt af Jørgen Jochimsen i FM 1980.73-74 og af Boris Hansen i JUR 1980.432-435:

Svend Trangeled: Tvangsauktion over fast ejendom, 1995, Juridisk Forlag.

Henrik Rothe: Hammerslag - en håndbog om tvangsauktioner, 2. udg., 1997, DJØF. Anmeldt af Vivi Sønderskov Møller i FM 1997.154-156.

Jørgen Jacobsen: Auktioner og auktionsledelse, 1. udg., 1997, DJØF.

Mikkel Johannsen og Mogens Johannsen: Tvangsauktion over fast ejendom og andelsboliger, 4. udg., dec. 2023, 535 sider. DJØF. 1. udg., 2006, er anmeldt af Henrik Rothe i UfR 2006 B.340.

Artikler:

Jørn-Ulrik Kofoed Hansen i JUR 1976.34-43: Brugte løsøregenstande - realisation og værdi.

Poul Sørensen i JUR 1976.121-129: Bør og kan tvangsauktionsreglerne moderniseres? - Et debatindlæg. Nogle uvidenskabelige betragtninger over tvangsauktionsinstituttet.

Niels Hove i JUR 1976.197-200: Tvangsauktionsreglerne - flere ændringsforslag.

Gunnar Rantorp i JUR 1976.200: Tvangsauktionsreglerne. Et svar til lektor, cand. jur. Poul Sørensen.

Jens Anker Andersen i JUR 1978.138-144: Kan en auktionssag fortsætte, hvis rekvisitus død eller erklæres konkurs?

Jens Anker Andersen i JUR 1978.193-200: Kreditoreksstinktion ved tvangsauktion - utinglyste rettigheders stilling på tvangsauktion.

Peter Rørdam i JUR 1978.201: En kommentar til foranstående.

Per Sørensen i JUR 1979.24-32: Ændring af retsplejeloven m.v. (tvangsauktioner). (Omhandler lov nr. 291 af 08.06.1978, som trådte i kraft d. 01.01.1979)

Jens Anker Andersen i FM 1981.118-120: Betingede adkomsters stilling på tvangsauktion.

Jens Anker Andersen i JUR 1982.229-233: Underhåndssalg ctr. tvangsauktionssalg.

Jens Anker Andersen i UfR 1982 B.13-18: Retsstillingen ved ulovlig overdragelse af tilbehør, jf. TL § 37 og RPL § 520.

Jens Anker Andersen i FM 1983.24-27: Hvordan kan det sikres, at løsøreauktionsprovenuer fordeles korrekt?

Jørgen Horstmann i FM 1983.51-55: I hvilket omfang kan fjernvarmeværker gøre restancer m.v. gældende som en omkostning udenfor budsummen på tvangsauktion?

Jens Anker Andersen i FM 1983.80-82: Kan en ejendom bortauktioneres, hvis ingen afgiver bud? (Ja, der opstilles blot en ny prioritetsrække blandt de krav, som skulle betales uden for budsummen).

Vibeke Asmin Hansen i FM 1984.32-40: Fjernvarmerestancers betaling og stilling i forbindelse med tvangsauktion.

Jens Anker Andersen i UfR 1985 B.398-403: Rådighedsfratagelse og administration i henhold til RPL § 520.

Jens Anker Andersen i FM 1986.27-29: Kartoffelleveringsrettigheder og tvangsauktioner.

Erik Hørlyck i FM 1986.63-64: Leveringsrettigheder i kartoffelmelfabrikkerne.

Jens Anker Andersen i FM 1986.64-67: Mere om kartoffelleveringsrettigheder.

Marianne Sonne i FM 1986.68: Fjernvarmerestancers stilling i forbindelse med tvangsauktion.

Jens Anker Andersen i UfR 1986 B.205-207: Kan der gives møde ved andre end advokater under tvangsauktioner? (Ja under budgivningen)

Jens Anker Andersen i FM 1987.35-36: Kan "tvangssalg" sidestilles med tvangsauktionssalg?

Jens Anker Andersen i FM 1988.89-91: Udlæg og auktion i relation til fordærvelige genstande m.v.

Karen Margrethe Døssing i Justitia nr. 1/1987: Tredjemands ankebeføjelse i sager vedrørende tvangsauktion over fast ejendom.

Jens Anker Andersen i ADV 1990.287-289: Hvilke retsvirkninger er der knyttet til tinglysning af fogedrettens meddelelse i henhold til TL § 13 om afholdt tvangsauktion? (At tvangsauktionskøbers ret er tingligt sikret).

Jens Anker Andersen i JUR 1990.379-382: Har auktionskøber pligt til at undersøge auktionsejendommen?

Jens Anker Andersen i UfR 1990 B.190-192: Hvem kan efterhånden bruges som sagkyndig i auktionssager?

Ole Laursen i ADV 1991.79: Pas på de lokale sædvaner. (Omhandler et tilfælde, hvor det var lokal sædvane, at auktionslederen foretog udkørende fogedforretninger).

Jens Otto Johansen i ADV 1991.84-86: To afgørelser vedrørende salgsopstillingers pålidelighed.

Boris Hansen i ADV 1991.121-122: Tvivl om skyldners afværgemulighed ved tvangsauktion.

Jens Anker Andersen i ADV 1991.265-266: Hvad er auktionsrekvirentens tilgodehavende, når han har flere prioriteter?

Dommerfuldmægtigforeningens fogedfagudvalg i FM 1991.1-3: Fogedrettens tilsyn med auktionslederen.

Peter Mortensen i UfR 1991 B.370-380: Landbrugsforpagtningers stilling på tvangsauktionen.

Jesper Bang i ADV 1992.118-120: Ny lov om tvangsauktioner bliver ikke til megen nytte.

Peter Lunding Smith i ADV 1992.284-286: Tvangsauktioner - en kommentar til sagsbehandlingen og de nye salærtakster.

Jesper Lauritzen i Ejendomsmægleren nr. 2, 1992 p. 16-21: Kommentar til ændringerne i retsplejelovens regler om tvangsauktioner.

Johan Reimann i JUR 1992.134-135: Nye regler i retsplejeloven om tvangsauktioner.

Jens Anker Andersen i UfR 1992 B.205-210: Pantebrevsudlæg og afværgelse af tvangsauktioner.

Mogens Jakobsen i UfR 1992 B.269-273: Tvangsauktion - praktiske elementer. (Praktisk forekommende konfliktsituationer i forbindelse med tvangsauktioner over fast ejendom gennemgås).

Vibeke Forsberg i UfR 1992 B.300-303: Ændringer i reglerne om tvangsauktioner - RPL § 563 a, stk.1 og § 566, stk. 3.

Johan A. Asmussen i ADV 1993.212: Incassosalær af ejendomsskatterestancer er en omkostning uden for budsummen.

Jens Anker Andersen i ADV 1993.223-226: Kan kommuner og andre kræve gebyr mv. for oplysninger til brug for tvangsauktioner?

Jens Anker Andersen i ADV 1993.303-307: Kan alle afgive bud på auktioner?

Boris Hansen i UfR 1993 B.311-312: Kan auktionsrekvirenten påberåbe tinglysningslovens § 40, stk. 4, til at begære yderligere udlæg i ejendommen? En kommentar til UfR 1993.500 ØLK.

Susanne Graufmann Larsen i FM 1994.85-86: Auktion over brugsrettigheder (Omhandler auktion over timeshare rettigheder)

Boris Hansen i FM 1995.114: Om institutionelle kreditorers sikkerhedsstillelse ved tvangsauktion og overtagelse til brugeligt pant. (Kejserens nye klæder)

Jens Anker Andersen i UfR 1996 B.303-305: Ændring af den offentlige ejendomsvurdering efter afholdelse af tvangsauktion - Tilbagebetaling af ejendomsskatter.

Sigrid Estrup Madsen i HUSET nr. 2/1999 p. 31: Tvangsauktioner og tinglysning på nettet. (Omhandler NetTidende og www.tvangsauktioner.)

Mogens Johansen i ADV 2002.94-97: Hvem er sælger på tvangsauktion og hvilke misligholdelsesbeføjelser har auktionskøber?

Hans Engberg i FM 2010.344: Moms på auktioner (Omhandler de ændrede momsregler for fast ejendom pr. 01.01.2011)

Henrik Stakemann Spang-Hanssen: Foreclosure of Real Estate – Ideas from a different legal system (Denmark)

Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen i UfR 2010 B.102-107: Er tvangsauktionssystemet tidssvarende?

Marianne Pedersen i ADV nr. 6/2012 p. 8-10: De har min personlige garanti (Hvad er det egentlig værd, når en advokat på en tvangsauktion indestår for et beløb på klientens vegne? Advokatens forsikring dækker ikke og regningen kan heller ikke sendes videre til advokatens firma. Somme tider bør der siges nej både til at afgive og til at modtage en advokatindeståelse.)

Morten Munch og Peter Mortensen i ET nr. 1/2013 p. 3-7: Transport af pantebreve i fast ejendom på tvangsauktioner – herunder særligt ejerpantebreve (Artiklen gennemgår problemstillingerne omkring behandlingen af henholdsvis udækkede ejerpantebreve og udækkede almindelige pantebreve ved tvangsauktion på baggrund af seneste praksis fra Højesteret).

Hans Engberg i FM 2014.78: Lejekrav mod udlejningsejendomme på tvangsauktion. (I artiklen gennemgås krav fra lejere, navnlig fraflyttede lejere, i forbindelse med tvangsauktion over fast ejendom.)

Anders Braad og Bjarke Sørensen i FM 2018.186: Retsplejelovens § 572, ingen analog anvendelse ved salg af uens behæftede faste ejendomme i fraværet af aftale herom mellem panthaverne.

Auktionsbegæringen

Jens Anker Andersen i FM 1982.30-31: Hvor skal en tvangsauktion over fast ejendom afholdes, hvis ejendommen er beliggende i flere retskredse? - Kumulation af auktioner.

Jens Anker Andersen i FM 1986.41-43: Afværgelse af misligholdelsesauktioner - kumulation af auktionssager.

Henrik Rothe i FM 1986.81-82: Om kumulation af auktionssager. (Aktiv subjektiv kumulation må være udelukket, medmindre rekvisitus samtykker).

Hans Engberg i FM 2001.34-40: Ufuldstændige auktionsgrundlag.

UfR 1998.1392 VLK: Auktionsbegæring kunne indgives på grundlag af udlæg foretaget i 1996 uden at inkassolovens § 10 skulle iagttages.

FM 1999.54 ØLK: Auktionsbegæring afvist, da den ikke indeholdt oplysning om, med hvilket beløb auktionen kunne afværges, jf. RPL § 541, jf. § 488, stk. 1.

FM 1999.54 ØLK: Auktionsbegæring afvist, da den ikke indeholdt oplysning om datoen for udlæggets foretagelse, og om, med hvilket beløb auktionen kunne afværges, ligesom der ikke var givet korrekt oplysning om ejendommens art, jf. RPL § 560

UfR 2001.516 ØLK (FM 2000.145 ØLK): Rekvirenten havde d. 15.05.2000 foretaget udlæg for 414.850 kr. på grundlag af voldgiftskendelse. Skyldnerne protesterede nu mod begæring om tvangsauktion, idet de gjorde gældende, at voldgiftskendelsen var ugyldig. Begæringen om auktion blev fremmet, idet indsigelser vedr. retshandlinger, der lå forud for udlægsforretningen, ikke kunne fremsættes under auktionssager, jf. RPL § 583, stk. 2.

FM 2000.145 ØLK: Fogedret havde afvist auktionsbegæring, da skyldnerens bopælsadresser ikke var oplyst og da tingbogsattesten ved modtagelsen i fogedretten var ældre end een måned. Landsretten udtalte, at auktionsbegæringen var modtaget to dage efter at samme fogedret havde foretaget udlæg efter at have tilsagt skyldnerne, og tingbogsattesten var mindre end een måned gammel. Sagen blev hjemvist til fornyet behandling.

UfR 2000.1869 VLK (FM 2000.91 VLK): Fogedretten i Skive havde ikke været berettiget til at kræve, at auktionsbegæringen var vedlagt en tingbogsattest, attesteret af dommerkontoret, idet en online tingbogsoplysning bekræftet af advokaten måtte sidestilles med en tingbogsattest, jf. RPL § 560, stk. 1, 2. pkt.

UfR 2001.1113 VLK: Fogedretten i Kolding havde været berettiget til uden afholdelse af retsmøde at afvise auktionsbegæring fra Kolding Kommune, da RPL § 563 a, stk. 1 også omfatter krav med lovbestemt pant.

FM 2001.130 VLK: KL § 85, stk. 1 fandtes efter sit formål ikke at være til hinder for, at en auktionsbegæring, der var indgivet forud for afsigelsen af konkursdekret, blev stillet i bero i overensstemmelse med princippet i RPL § 560, stk. 2.

UfR 2003.1351 VLK: K, som ejede fast ejendom i lige sameje med M, begærede auktion over ejendommen. Fogedretten i Århus fandt, at der ikke var grundlag for at nægte parterne at afgive forklaring, jf. principperne i RPL § 583, stk. 1, jf. § 501, stk. 4. VL stadfæstede.

UfR 2004.2529 ØLK: Skibby Kommune havde gjort udlæg i to ejendomme for ejendomsskatter og forbrugsafgifter. Kommunen havde senere overgivet sagen til advokat, som begærede ejendommene på tvangsauktion. Antaget, at auktionen kunne fremmes, selv om der ikke var afgivet påkrav efter inkassolovens § 10.

UfR 2006.2787 ØLK: Udlægshaver, K, begærede på grundlag af et pantebrevsudlæg tvangsauktion over skyldnerens beboelsesejendom. Inden den berammede tvangsauktion protesterede skyldneren mod grundlaget for auktionsbegæringen, og Gladsaxe Fogedret besluttede uden protest fra K at genoptage udlægssagen. Fogedretten fandt herefter, at auktionssagen ikke kunne fremmes på baggrund af et genoptaget og ændret udlæg, hvorfor ny auktionsbegæring måtte indgives med grundlag i det fornyede udlæg. ØL fandt, at der efter det oplyste nu ikke bestod nogen auktionshindringer, som i medfør af RPL § 542 kunne danne grundlag for en afvisning af kærendes auktionsbegæring, hvorfor fogedrettens afgørelse ændres, således at auktionsbegæringen blev fremmet.

UfR 2008.2319 VLK: En ejendom var ejet i lige sameje af konkursboet efter H, og H's ægtefælle, M. Ifølge auktionsbegæringen af 31.01.2008 havde konkursboet efter H begæret den tilhørende boet ideelle anpart bortsolgt på tvangsauktion, medens SKAT havde begæret den af M tilhørende ideelle anpart bortsolgt. VL udtalte, at ingen af disse rettighedshavere ville være i stand til at begære hele ejendommen bortsolgt på tvangsauktion. VL fandt, modsat Retten i Viborg, at hverken RPL § 560, stk. 2, eller § 563 a, var til hinder for, at disse anmodninger blev fremmet samtidigt, således at auktionen - medmindre M afværgede auktionen over sin ideelle anpart - blev rettet mod hele ejendommen. Det var herved tillagt vægt, at særskilt bortsalg af de ideelle anparter måtte antages at medføre et værditab i forhold til et samlet salg af ejendommen.

UfR 2009.547 ØLK: Kautionisten K gav på et auktionsmøde møde for 4. prioriteten. K anmodede om, at auktionen blev afvist eller udsat, da begæring om auktion var udfærdiget forkert. K forklarede, at der i det afværgebeløb, han havde fået oplyst, var medtaget vandafgifter. K mente ikke, at dette var berettiget. Han forklarede, at såfremt han havde fået det rette afværgebeløb oplyst, ville han have afværget auktionen. ØL udtalte, at uanset at afværgebeløbet fejlagtigt indeholdt vandafgifter, havde K hverken før eller under tvangsauktionen indbetalt den ubestridte del af afværgebeløbet. ØL tiltrådte herefter fogedrettens afgørelse om, at auktionen blev fremmet.

UfR 2010.1808 ØLK: A og B levede sammen og købte i sameje en andelsbolig. Da samlivet blev opløst, ønskede A at opløse samejet ved en offentlig auktion. A nedlagde herefter påstand om, at auktionsbegæringen blev fremmet, mens B ønskede sagen afvist. Københavns Fogedret, BR, til hvem sagen var indgivet, fandt ikke at samejet havde karakter af et bo, hvorfor det ikke skulle behandles af skifteretten. Ydermere fandt BR ikke, at B havde løftet bevisbyrden for, at auktion ikke skulle være den rette opløsningsform, hvorfor A's påstand blev taget til følge. ØL udtalte, at henset til A og B's forhold, erhvervelsen af boligen, og de udførte arbejder, samt deres økonomiske og personlige forhold i øvrigt, udgjorde parternes sameje et bo, der burde være skiftet ved skifteretten, hvorfor BR burde have afvist auktionsbegæringen.

UfR 2012.843 ØLK: Fogedretten i Næstved afviste at imødekomme en begæring om salg på tvangsauktion af en ejendom, hvor der var en igangværende jordfordelingssag. Fogedretten udtalte, at en tvangsauktion ikke kunne gennemføres, da der var for stor risiko for vanhjemmel, og auktionsbegæringen blev derfor ikke imødekommet. ØL fandt ikke, at jordfordelingsoverenskomsten var til hinder for gennemførelse af en tvangsauktion. ØL hjemviste sagen til fornyet behandling ved fogedretten.

UfR 2013.1934 ØLD: Restancemyndigheden, R, havde på vegne af A og B foretaget udlæg i en ejendom. R nedlagde påstand om, at denne var berettiget til at medtage krav fra både A og B i samme auktionsbegæring. ØL udtalte, at uanset at R havde inddrivelseskompetencen og kreditorbeføjelserne, var der tale om to kreditorer og således to rekvirenter. Det fremgik af RPL § 560, stk. 2, at flere auktionsbegæringer ikke kunne behandles samtidigt. Det syntes at følge forudsætningsvist heraf, at flere rettighedshavere ikke kunne omgå denne regel ved at indgive en fælles auktionsbegæring. En fælles auktionsbegæring ville endvidere væsentligt forringe skyldnerens mulighed for at afværge auktionen efter RPL § 563 a. På denne baggrund tiltrådte ØL, at R ikke kunne indgive en fælles auktionsbegæring på vegne af A og B.

FM 2016.151 ØLK: Der var ikke grundlag for at afvise anmodning om tvangsauktion, da en afdragsordning af ejeren var blevet misligholdt, men rekvirenten skulle dog stille sikkerhed for de pågældende fordringshaveres omkostninger ved auktionen.

Under en udlægsforretning var der blevet aftalt en afdragsordning. Skyldneren, S, betalte den første måned det aftalte beløb, men de 2 følgende måneder betalte han mindre end aftalt. I november sendte rekvirenten, R, en påkravsskrivelse til S, hvoraf fremgik, at han ville begære om tvangsauktion over ejendommen såfremt restgælden ikke betaltes straks. I december anmodede R om tvangsauktion. S betalte herefter restancen, og den følgende måned betalte han i overensstemmelse med afdragsordningen, og protesterede mod tvangsauktionen. Fogedretten fandt, at det forhold, at R ikke kunne være sikker på at opnå andel i budsummen, ikke i sig selv var til hinder for, at auktionen fremmedes. S havde misligholdt den indgåede afdragsordning ved i 2 måneder at betale 500 kr. mindre end aftalt. Afdragsordningen var derfor bortfaldet og restgælden forfalden til betaling. I særlige tilfælde, hvor S' misligholdelse måtte anses for at være uvæsentlig, ville fogedretten formentlig kunne nøjes med at indskærpe afdragsordningen. Henset til, at S udeblev med fuld betaling af afdragene allerede i 2. og 3. måned efter indgåelse af aftalen, måtte afdragsordningen anses for bortfaldet. S' manglende danskkundskaber kunne ikke føre til andet resultat. Henset til formålet med bestemmelsen i RPL § 565, stk. 1, skulle R stille sikkerhed for fordringshavernes omkostninger ved auktionen. ØL fandt, at den af de grunde fogedretten havde anført, tiltrådte, at den indgåede afdragsordning var bortfaldet. Det samlede krav var forfaldent, og det var uomtvistet, at S ikke havde indfriet gælden, jf. RPL § 563 a, stk. 1. På baggrund af oplysninger om ejendommens købesum og henset til, at reglerne om tvangsauktion over fast ejendom bl.a. tilsagde, at ejendommen skulle sælges til højest mulige bud, var der ikke grundlag for pga. udlæggets prioritetsstilling og den offentlige vurdering af ejendommen at afvise anmodningen om tvangsauktion. Herefter stadfæstedes fogedrettens afgørelse.

FM 2016.220 ØLK: Fogedretten havde sendt en forkert dato til ejer angående tvangsauktion, hvilket medførte at tvangsauktionen blev ophævet.

L, der var ejers, E, bror, oplyste at have en generalfuldmagt, i forbindelse med et vejledningsmøde i en tvangsauktionssag, men havde ikke forevist en original fuldmagt trods anmodning herom. Fogedretten indkaldte derfor E til tvangsauktionsmødet via Statstidende. Fogedretten fandt, at der ikke forelå dokumentation for, at L repræsenterede ejer, da original fuldmagt ikke var modtaget. Landsretten fandt, at fogedretten efter RPL § 564 skulle indkalde E til tvangsauktionen. I denne sag, hvor E ifølge Folkeregisteret var udrejst til Libanon i 2011, havde fogedretten ubestridt forkyndt indkaldelsen i Statstidende med angivelsen af en forkert dato for tvangsauktionen. Da det ikke med den fornødne sikkerhed kunne lægges til grund, at E på anden vis havde været bekendt med det korrekte tidspunkt for auktionen, burde auktionen ophæves, og sagen hjemvises til fornyet behandling af auktionsbegæringen.

FM 2017.276 ØLK: A havde transporteret dennes fordring mod en skyldner fra sit firma, til et andet af A's firmaer og havde som ansat og direktør i et tredje firma indgivet anmodning om tvangsauktion. Det var alene det første firma, der var et advokatfirma. Fogedretten fandt, at tvangsauktionsbegæringen var indgivet til fogedretten af direktøren, i det tredje selskab på vegne af det selskab, som fordringen var blevet transporteret til. Det var i RPL § 260 reguleret, hvem der kunne møde for en part i retten. For rekvirenten af en tvangsauktion kunne der alene gives møde ved de i § 260, stk. 2 og 3, nævnte personer. Da det tredje selskab ikke var omfattet af denne personkreds, blev auktionsbegæringen afvist. ØL stadfæstede.

FM 2018.25 ØLK: Sag om tvangsauktionsanmodning fremmet, da der var ført tilstrækkeligt bevis for, at skyldner havde modtaget kommunes brev med underretning om udlægsforretning

Hillerød Kommune, K, fremsendte i brev underretning om udlægsforretning i skyldners, S, ejendom. S reagerede først, da tvangsauktionsanmodningen blev indbragt for fogedretten. S påstod, at han ikke havde modtaget K’s brev. Fogedretten fandt, at brevet fra K var afsendt og modtaget af S. Fogedretten fremmede herefter tvangsauktionen. ØL fandt, at K havde ført tilstrækkeligt bevis for, at brevet var afsendt og kommet frem til S. K fremlagde brevet og en udskrift af logfil til dokumentation af, at brevet var afsendt samt oplyst, at brevet ikke var modtaget retur. ØL stadfæstede herefter fogedrettens afgørelse.

FM 2018.114 ØLK - FM 2018.118 ØLK: Afvisning af en tvangsauktionsbegæring, som følge af at en overdragelsesaftale mellem et insolvent dødsbo og en efterlevende ægtefælle ikke var tinglyst, var uberettiget, idet der ikke var hjemmel dertil i RPL kap. 51

Et insolvent dødsbo, B, ejede en ejendom i lige sameje med den efterlevende ægtefælle, Æ. B indgik d. 01.03.2018 en overdragelsesaftale med Æ, således at B fra d. 11.04.2018 blev eneejer af ejendommen. Aftalen blev af omkostningsmæssige årsager ikke tinglyst. B fremsendte til Fogedretten i Næstved en begæring om, at ejendommen skulle sælges på tvangsauktion, men denne begæring blev afvist med den begrundelse, at B skulle have tinglyst aftalen, førend begæringen ville kunne fremmes. ØL fandt, at der ikke var hjemmel i RPL kap. 51 til at nægte fremme af B’s tvangsauktionsbegæring med henvisning til, at B ikke havde tinglyst overdragelsesaftalen. Det blev derved bemærket, at oplysningerne om overdragelsesaftalen og om, hvorfor denne ikke var tinglyst, i stedet skulle oplyses i medfør af RPL § 562, stk. 3. Sagen blev derfor hjemvist.

UfR 2019.942 HKK: Hverken auktionsbekendtgørelse eller salgsopstilling indeholdt utilstrækkelige oplysninger, som kunne give grundlag for at ophæve tvangsauktion

På begæring af SKAT blev der afholdt tvangsauktion over en ubebygget ejendom, som lå i landzone. En tvangsauktionskøber, K, fik meddelt hammerslag og søgte derefter kommunen om landzonetilladelse, men fik afslag med den begrundelse, at den tidligere bygning var revet ned for mere end 3 år siden. Sagen angik for HR, om auktionsbekendtgørelsen eller salgsopstillingen indeholdt utilstrækkelige oplysninger om ejendommen, og om tvangsauktionen som følge heraf skulle ophæves. HR fandt, at de oplysninger, som fremgik af auktionsbekendtgørelsen og salgsopstillingen om afløbsforhold mv., ikke med rette kunne give K den opfattelse, at der heri lå, at han ville kunne få tilladelse til sin ønskede brug af ejendommen, som han efter det oplyste ikke havde oplyst fogedretten om forud for auktionen. På den baggrund og i øvrigt af de grunde, som ØL mindretal havde anført, stadfæstede HR fogedrettens afgørelse om tvangsauktion. ØL var nået til et andet resultat.

FM 2020.73 ØLK: Ikke hjemmel i tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6B til at medtage omkostninger i størstebeløbet fra afvist tvangsauktion ved ny tvangsauktion, og fortrinsret for ejendomsskatterestancer var bortfaldet, da kommune først 9 måneder efter udmeldelse af værgemål indgav ny tvangsauktionsbegæring

Kommune, K, indgav anmodning om tvangsauktion over ejendom i 2018 som følge af ejendomsskatterestancer fra 2016. Fogedretten i Odense afviste tvangsauktionen pga. ejerens, E's, manglende proceshabilitet. Før der kunne afholdes tvangsauktion, skulle der iværksættes værgemål for E. K indgav begæring om tvangsauktion igen i 2019, efter der var iværksat værgemål. I 2019 medtog K ejendomsskatterestancen for 2016 og omkostningerne fra 2018 i størstebeløbet. Fogedretten fandt, at der ikke var hjemmel i tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6B til at medtage omkostningerne fra auktionen i 2018. Det fulgte af amtstueforordningens § 2, at fortrinsretten for ejendomsskatten blev bibeholdt i 2 år og 3 måneder, efter ejendomsskatten forfaldt til betaling. Fristen blev forlænget, hvis der var hindringer for udlæg eller auktion, men sagen skulle indgives, så snart det var muligt derefter. Der var forløbet næsten 9 måneder, fra der var udmeldt værge for E, til der blev indgivet en ny auktionsanmodning, hvilket var for lang tid. Ejendomsskatterestancen for 2016 kunne derfor ikke medtages i størstebeløbet. ØL fandt, at det ikke kunne føre til et andet resultat, at rettighedshaverne ikke havde gjort indsigelser mod, at kravene var medtaget i størstebeløbet. ØL stadfæstede.

FM 2020.172 VLK: En udlagt ejendom kunne begæres tvangsauktioneret, da den aftalte afdragsordning ikke dækkede tilskrevne renter

Fogedretten havde foretaget udlæg i S’ ejendom for et krav på 1,2 mio., hvor renten var 12 % p.a. Efter udlæggets foretagelse, var der indgået aftale om en afdragsordning på 10.000 kr. om måneden, som S havde overholdt. K begærede senere ejendommen tvangsaktioneret.

Fogedretten fandt, at ejendommen ikke kunne begæres tvangsauktioneret, da S betalte afdrag i medfør af den aftalte afdragsordning.

VL fandt, at K havde ret til at begære ejendommen solgt på tvangsauktion, jf. RPL § 538, stk. 1, da K havde et udlæg i ejendommen. Da de månedlige afdrag ikke kunne dække de tilskrevne renter, var der ikke grundlag for at fastslå, at der mellem parterne var indgået en afdragsordning, som ville afskære banken fra at foretage opsigelse. VL ophævede fogedrettens kendelse og hjemviste til fortsat behandling.

FM 2020.179 ØLK: Et kommanditselskab var uden partsevne og kunne ikke lovligt overdrage fordringer efter komplementarselskabets ophør, da komplementarselskabet ejede kommanditselskabet

S var ejer af en fast ejendom, som kommanditselskabet A havde udlæg i. A var ejet af komplementarselskabet B, som ophørte d. 04.02.2020. Fordringerne i S’ ejendom blev overdraget fra A til C ved en mundlig aftale i marts 2020, men aftalen blev først underskrevet d. 01.04.2020. I mellemtiden var A ophørt.

Fogedretten fandt, at overdragelsen af fordringerne var lovlig, hvorfor C kunne begære S’ ejendom tvangsauktioneret.

ØL fandt, at da B ophørte, var A uden partsevne, hvorfor A ikke havde mulighed for at overdrage fordringerne efter B’s ophør. Derved kunne C ikke begære S’ ejendom tvangsauktioneret.

FM 2023.14 ØLK: Anmodning om tvangsauktion over en landbrugsejendom blev afvist, da der alene var udlæg i ét af tre matrikelnumre

A anmodede om tvangsauktion over en landbrugsejendom. Fogedretten afviste anmodningen, da A alene havde udlæg i ét ud af tre matrikelnumre. A kærede afgørelsen og anførte, at det efter enhedsgrundsætningen i TL § 10, stk. 1, og UL § 14 ikke var muligt at opnå udlæg i én matrikel ud af tre i en samlet fast ejendom, og at pantebrevsudlægget skulle anses for foretaget i den samlede faste ejendom.
ØL fandt, at pantebrevsudlægget ikke omfattede den samlede landbrugsejendom, men alene et enkelt matrikelnummer ud af ejendommens i alt tre matrikelnumre. ØL stadfæstede.

FM 2023.60 ØLK: Anmodning om tvangsauktion over virksomheds ejendom blev afvist, da tvangsauktion forudsatte, at ejeren kunne optræde som procespart, hvilket ikke var muligt, idet virksomhedsejeren var afgået ved døden, og virksomheden var opløst

En kommune anmodede fogedretten om, at der blev foretaget tvangsauktion over en ejendom. Ejendommen var ejet af virksomheden B, der var stiftet af C. C var afgået ved døden på tidspunktet for anmodningens fremsættelse. Ejendommen indgik i boet efter C, og boet var sluttet som insolvent iht. DSL § 70, jf. KL § 143.
Fogedretten i Odense fandt, at tvangsauktion efter reglerne i RPL kap. 51 forudsatte, at ejeren af ejendommen kunne optræde som procespart. Henset til at virksomheden var opløst efter C’s død, og C ikke kunne optræde som procespart, blev anmodningen afvist.
ØL stadfæstede.

Flere auktionsbegæringer

UfR 2017.1935 ØLK: Trygs auktionsbegæring skulle behandles først, da den var indgivet først, jf. RPL § 560, stk. 2, selvom Tryg alene havde udlæg i det ene af to matrikler, som var en del af en samlet ejendom, selvom et realkreditinstitut efterfølgende havde begæret tvangsauktion over begge matrikler.

Forsikringsselskabet Tryg, T, havde udlæg i matr.nr. 2 r, som var en del af en ejendom, som yderligere bestod af matrikel 24 b. T begærede tvangsauktion over matr.nr. 2 r. Realkreditinstituttet, R, havde pant i begge matrikler, og R indgav auktionsbegæring vedr. hele ejendommen som bestod af begge matrikler. Fogedretten i Odense fandt, at T's auktionsbegæring alene omhandlede matrikel 2 r, mens R's begæring omhandlede både matrikel nr. 2 r og 24 b. Ejerne som bedst prioriterede panthaver havde gjort gældende, at et salg alene af matrikel nr. 2 r ville medføre et stort værditab. Dette understøttedes af, at de to matrikelnumre fremstod som en samlet ejendom. Idet T's auktionsbegæring alene omfattede en del af den ejendom, som R's auktionsbegæring omfattede, og idet et salg af den ene matrikel ville kunne medføre et værditab for såvel ejere som panthavere, fandt fogedretten, at R's auktionsanmodning skulle behandles først, jf. principperne i UfR 2008.2319 VLK. T's auktionsbegæring blev udsat. ØL fandt, at efter RPL § 560, stk. 2, behandledes flere auktionsbegæringer vedr. samme ejendom af fogedretten i den rækkefølge, de var modtaget, således at en senere indgivet begæring ikke behandledes, før en tidligere var bortfaldet. Sagen blev hjemvist til fogedretten til fremme af T's auktionsbegæring.

FM 2017.171 ØLK: En tvangsauktionsbegæring mod ét af to matrikelnumre skulle behandles før en senere indgivet begæring mod begge matrikelnumre, da flere auktionsbegæringer skulle behandles i den rækkefølge, de var indgivet.

Et forsikringsselskab, F, havde indgivet tvangsauktionsbegæring over den ene af to matrikler på en ejendom pga. forsikringsrestance. En kreditforening, K, indgav efterfølgende tvangsauktionsbegæring over begge matrikler, som med undtagelse af F's udlæg vedr. forsikringsrestancen var ens behæftede. Fogedretten fandt, at et salg af den ene matrikel ville kunne medføre et værditab for såvel ejere af matrikelnumrene, som panthavere, der havde pant i begge matrikler, jf. principperne i UfR 2008.2319 VLK. Derfor skulle F's auktionsbegæring udsættes med henblik på at afvente behandlingen af K's auktionsbegæring. ØL fandt, at flere auktionsbegæringer vedr. samme ejendom efter RPL § 560, stk. 2, skulle behandles af fogedretten i den rækkefølge, de var modtaget, således at en senere indgivet begæring ikke behandledes, før en tidligere var bortfaldet. I overensstemmelse hermed skulle F's auktionsbegæring vedr. det ene matrikelnummer behandles af fogedretten inden den af K senere indgivne auktionsbegæring vedr. samme ejendom. Den omstændighed, at K tillige havde pant i det andet matrikelnummer, og at de to særskilt matrikulerede ejendomme måtte fremstå som én samlet ejendom, hvorfor et salg af de to ejendomme muligvis kunne indbringe et højere samlet bud, kunne ikke føre til et andet resultat.

UfR 2018.2566 ØLK (FM 2018.97 ØLK): Kravet i inkassolovens § 10 om påkravsskrivelse fandt ikke anvendelse inden en tvangsauktion, idet kreditor, der var en kommune, allerede havde udlæg i ejendommen

S havde ikke betalt 2. rate af ejendomsskatten for 2017 til Halsnæs Kommune, K, efter tre gange at have modtaget påkrav herom. K sendte d. 11.10.2017 en indkaldelse til S til udlægsforretning, hvilket blev foretaget af Fogedretten i Hillerød d. 24.10.2017. Der blev foretaget udlæg for 3.500 kr. i S’ ejendom. K sendte d. 27.10.2017 en meddelelse til S om, at sagen blev overdraget til advokat A, der ville begære tvangsauktion over ejendommen. A sendte d. 01.11.2017 en auktionsbegæring til fogedretten og til S, pr. brev, hvori der var angivet et afværgebeløb på 5.300 kr. S betalte 3.500 kr. d. 06.11.2017, men betalte ikke omkostningerne på 1.800 kr., idet brevet først kom frem til S d. 08.11.2017. Fogedretten nægtede fremme af auktionsbegæringen, idet der ikke var sendt en påkravsskrivelse til S, jf. inkassolovens § 10. ØL fandt, at idet K havde foretaget udlæg for restancen, havde K ret til at sætte ejendommen på tvangsauktion. Det var derfor ikke en betingelse for at fremme anmodningen om tvangsauktion, at K havde afgivet påkrav, jf. inkassolovens § 10. ØL hjemviste derfor sagen til fogedretten med henblik på fremme af tvangsauktionen.

Vejledningsmøde, jf. RPL § 561

K. Roat Pedersen i FM 1984.6-7: Skal der altid afholdes vejledningsmøde ved sekundære begæringer om tvangsauktion? (Nej, medmindre skyldneren anmoder herom)

Boris Hansen i FM 1984.61-62: Skyldneren skal også vejledes ved sekundære anmodninger om tvangsauktion!

Jens Anker Andersen i FM 1993.141-142: Indkaldelse til vejledningsmøde ved anbefalet brev.

UfR 1996.429 VLK: Fogedretten i Grenaa i juni 1995 havde afholdt vejledningsmøde, som var blevet udsat. Efter at S's kæremål vedr. grundlaget for udlægget var blevet afvist, havde fogedretten berammet tvangsauktionen. S fik medhold i, at han havde haft berettiget forventning om, under en fortsættelse af vejledningsmødet at kunne opnå fogedrettens stillingtagen til eventuelle begæringer, han agtede at fremsætte, herunder om afværgefrist og advokatbeskikkelse. Sagen blev derfor hjemvist til afholdelse af fortsat vejledningsmøde.

UfR 2007.1959 VLK: Fogedretten i Kolding bortsolgte på tvangsauktion en ejendom tilhørende K. K påkærede auktionen med påstand om ophævelse og henviste til, at han ikke havde været behørigt indkaldt til udlægsforretningen, vejledningsmødet eller auktionsmødet. Fogedretten havde forsøgt at indkalde K til vejledningsmødet først ved brev og derefter igennem Statstidende. Brevet blev returneret med påtegning om, at K var fraflyttet og ikke havde meddelt flytningen. K mødte ikke op og auktionen blev berammet. Meddelelsen til K, der blev sendt til ejendommens adresse, blev igen returneret, hvorfor fogedretten gik ud fra, at K var forsvundet og derfor ikke gjorde yderligere for at indkalde ham til tvangsauktionen. K oplyste i kæreskriftet, at han i hele perioden havde været tilmeldt folkeregisteret på den pågældende adresse og med jævne mellemrum havde opholdt sig på ejendommen. VL udtalte, at tvangsauktionen ikke blev berammet på et forberedende møde, og K derfor burde have været indkaldt til auktionsmødet jf. RPL § 564, stk.1. Den omstændighed, at det ikke var lykkedes at indkalde K til vejledningsmødet ved almindeligt og anbefalet brev, kunne ikke berettige fogedretten til at gå ud fra, at K var forsvundet. Da det ikke kunne udelukkes, at det havde været muligt at indkalde K til auktionen, såfremt fogedretten havde udfoldet bestræbelser herpå, havde auktionen ikke været lovligt afholdt, og blev derfor ophævet.

Advokatbeskikkelse, jf. RPL § 561, stk. 6

Justitsministeriets cirkulæreskrivelse af 14.09.1995 om beskikkelse af advokat for skyldneren og antagelse af sagkyndig. Omtalt i FM 1995.151.

Claes Hersland i FM 1988.70-71: En mindre landbrugsejendom på 24 ha og 75 køer med opdræt. Kommentar til UfR 1988.347 HKK

UfR 1988.347 HKK: Højesteret fandt, at der burde beskikkes advokat for skyldneren, der ejede en mindre landbrugsejendom, der beboedes af skyldneren.

ADV 1994.161: Salær til den for skyldneren under tvangsauktionssag beskikkede advokat. Omtale af 2 kendelser fra VL af 11.05.1994, hvor timesalæret blev fastsat til 1.200 kr.

FM 1995.105 ØLK: Fogedretten havde afslået advokatbeskikkelse for skyldneren. ØL beskikkede advokat for skyldneren, og besluttede, at salæret fastsat af fogedretten skulle udredes af statskassen.

FM 1996.62 ØLK: Fogedrettens nægtelse af at beskikke advokat for skyldneren på 2. auktion blev stadfæstet.

UfR 1996.159 VLK: Særligt under hensyn til, at det var D's konkursbo, der havde begæret ejendom i Århus bortsolgt på tvangsauktion, tiltrådtes det, at der ikke var grundlag for at beskikke advokat for D i medfør af RPL § 561, stk. 6, der måtte antages udtømmende at regulere spørgsmålet om advokatbeskikkelse for D under auktionssagen. Der fandtes heller ikke at være grundlag for at beskikke advokat for D's hustru i medfør af RPL § 500, stk. 2.

UfR 1999.2040 HKK: Skyldneren kunne kære fogedrettens fastsættelse af salær til den for ham beskikkede advokat, da salæret skulle betales af tvangsauktionskøberen uden for budsummen og salæret derfor havde betydning for størrelsen af restfordringen mod skyldneren.

UfR 2015.1912 VLK (FM 2015.97 VLK): Der var ikke grundlag for at nægte skyldnerne advokatbeskikkelse i en tvangsauktionssag, fordi anmodningen var begrundet i et ønske om at sælge ejendommen i fri handel.

Under en auktionssag vedr. en fast ejendom anmodede ejerne om at få beskikket en advokat. De anførte, at de tidligere havde været meget uenige, men at de nu ville forsøge at få ejendommen solgt inden tvangsauktion. Fogedretten i Viborg imødekom ikke anmodningen med den begrundelse, at der ikke var grundlag for beskikkelse henset til, at ejerne ønskede ejendommen forsøgt solgt i fri handel. VL ophævede fogedrettens kendelse og hjemviste sagen med følgende begrundelse: »Det følger af RPL § 561, stk. 6, 1. og 2. pkt., at fogedretten når som helst under auktionssagen kan beskikke en advokat for S. Fogedretten bør i almindelighed beskikke en advokat, når S, rekvirenten eller andre i ejendommen berettigede anmoder derom. Der er hverken i bestemmelsens ordlyd eller forarbejder grundlag for at nægte advokatbeskikkelse, fordi anmodningen er begrundet i et ønske om at sælge ejendommen i fri handel.«

FM 2017.140 VLK: Tvist mellem skyldner, S, og rekvirent, R, omkring betaling af salær til beskikket advokat. VL fandt, at efter RPL § 561, stk. 6, 4. pkt., pålagde fogedretten S eller, hvis auktionen blev gennemført, auktionskøberen ud over auktionsbuddet at erstatte statskassen udgifterne til den beskikkede advokat. Udgifterne ved advokatbeskikkelse var rekvirentomkostninger, som efter auktionsvilkårenes punk 6 B skulle betales af auktionskøberen, hvis R fik andel i auktionsbuddet. Da R ikke havde fået andel i buddet på 1. auktion, skulle R afholde udgiften til den beskikkede advokat.

FM 2017.243 ØLK: Da yderligere forsøg på at sælge en ejendom i fri handel var udsigtsløse, blev den ene af to ejeres anmodning om beskikkelse af advokat under tvangsauktion ikke imødekommet.

Fogedretten kunne under forberedelsen af en tvangsauktion konstatere, at der havde været truffet afgørelse om, at en ejendom skulle sættes til salg i fri handel. Der havde efterfølgende været mange drøftelser omkring mulighederne for salg i fri handel og frivillig auktion, som dog ikke havde ført til nogen løsning. Anmodning om tvangsauktion blev indgivet af en panthaver. Den ene ejer, E1, mødte til vejledningsmødet, og oplyste, at han ikke havde mulighed eller vilje til at afværge tvangsauktionen alene, men at det stadig var hans ønske at forsøge at sælge i fri handel. E1's advokat, A, havde i en skrivelse til fogedretten gjort opmærksom på, at den anden ejer, E2, kontinuerligt havde fremsat indsigelser omkring alt, der havde med salg af ejendommen at gøre. A anmodede om at blive beskikket for E1. Fogedretten fandt, at ejendommen under skiftebehandlingen havde været forsøgt solgt i fri handel, hvorfor der ikke var grundlag for at beskikke en advokat med henblik på yderligere forsøg. E2 ønskede ikke at medvirke til salg i fri handel, og der kunne derfor ikke i nærværende sag lægges vægt på, at der under en tidligere tvangsauktionssag havde været beskikket advokat. Fogedretten imødekom ikke anmodningen om beskikkelse. ØL fandt, at fogedretten efter RPL § 561, stk. 6, 1. pkt., når som helst under auktionssagen kunne beskikke en advokat for skyldneren, og fogedretten burde i almindelighed beskikke en advokat, når skyldneren, rekvirenten eller andre i ejendommen berettigede anmodede derom, jf. stk. 6, 2. pkt. ØL tiltrådte af de grunde fogedretten havde anført, at yderligere forsøg på at sælge ejendommen i fri handel var udsigtsløse.

Antagelse af sagkyndig, jf. RPL § 562

Flemming Schønnemann i FM 1982.44-47: Sagkyndig eller ikke?

Justitsministeriets cirkulæreskrivelse af 14.09.1995 om beskikkelse af advokat for skyldneren og antagelse af sagkyndig. Omtalt i FM 1995.151

Jørgen Møller i Ejendomsmægleren nr. 2/2009 p. 16-18: Sagkyndig ved tvangsauktioner. (Om muligheden for at udmelde en sagkyndig, herunder omtale af arbejdsopgaver, i forbindelse med en tvangsauktion. Vurdering af ejendomsmæglerens muligheder.)

Sandy Thornland i Ejendomsmægleren nr. 2/2009 p. 19: Rådgivning ved tvangsauktioner: Hvad har ejendomsmæglere at byde på? (Om erfaringen ved fogedretterne i Sønderborg og Randers med udmelding af ejendomsmæglere som rådgivere. Omtale af forudsætninger og arbejdsopgaver.)

Anders Nielsen i Ejendomsmægleren nr. 11/2009 p. 28-31: Mæglerens mulige opgaver ved tvangsauktioner. (Om salg før tvangsauktion og forhold i forbindelse med tvangsauktion, herunder muligheden for at blive udpeget som sagkyndig af fogedretten.)

Forberedende møde, jf. RPL § 563

Jens Anker Andersen i FM 1981.88-91: Rettighedshavernes oplysningspligt og dokumentationspligt på auktionsmøder.

Lise Westphal i Ejendomsmægleren nr. 2/2010 p. 21: En god dag i fogedretten? (Omtale af artikel vedrørende utilfredsstillende forberedende retsmøde til tvangsauktion.)

FM 2003.195 VLK: Rekvirentens advokat havde forgæves forsøgt at forkynde vidneindkaldelse til forberedende møde for to personer. De gav begge møde, da rekvirenten også havde indkaldt dem på anden vis, og de fik tillagt vidne- og kørselsgodtgørelse.

UfR 2003.2234/2 ØLK: Rekvirenten af en frivillig auktion var udeblevet fra et forberedende møde, hvor der skulle procederes om, hvorvidt der var grundlag for at afholde auktion over ejendommen. Antaget, at der ikke var grundlag for at afvise auktionssagen.

UfR 2009.2677 ØLK: Under et møde i Fogedretten i København vedrørende en tvangsauktion over en skyldneren S' ejerlejlighed, protesterede S imod auktionens fremme under henvisning til, at auktionen ikke var korrekt annonceret. S anførte hertil bl.a., at den skete annoncering ikke var egnet til at skabe køberinteresse og at den udarbejdede salgsopstilling ikke indeholdt tilstrækkelige oplysninger om en tvist mellem adkomsthaver og ejerforeningen om brugsretten til et ca. 80 m² stort loftsrum på 5. sal. ØL fandt, at bekendtgørelsen af tvangsauktionen opfyldte kravene i RPL § 569, stk. 2, 1. pkt., jf. § 566, stk. 2, 1. pkt., og stk. 3, 1. pkt. og at den udarbejdede salgsopstilling opfyldte kravene i RPL § 569, stk. 2, 2. pkt., jf. § 562, stk. 3, 2. pkt. idet både bekendtgørelsen og salgsopstillingen indeholdte oplysninger om tvisten. ØL stadfæstede derfor Fogedrettens kendelse om auktionens fremme.

UfR 2014.714 ØLK: A havde indgivet anmodning om tvangsauktion, og i den forbindelse anmodede A om at deltage telefonisk i vejledningsmødet. Fogedretten i Odense afviste A's anmodning, og ØL stadfæstede fogedrettens kendelse med den begrundelse, at der hverken i RPL kap. 49 eller i RPL kap. 51 var henvist til RPL § 506, stk. 1 eller indsat en bestemmelse, der var svarende hertil, ligesom forarbejderne til RPL § 506, stk. 1 ikke kunne føre til et andet resultat.

FM 2018.99 ØLK: Rekvirenten skulle ikke betale omkostningerne til et nyt forberedende møde, da direktøren for selskabet, der ejede ejendommen, ikke var dukket op, fordi han ikke havde modtaget indkaldelsen, idet fogedretten var bekendt med direktørens adresse en måned før mødet skulle afholdes

Fogedretten i Næstved modtog d. 13.11.2017 en auktionsbegæring fra R over en fast ejendom, der var ejet af selskabet S. Fogedretten sendte d. 08.12.2017 et anbefalet brev til den af R oplyste adresse for S, hvor fogedretten indkaldte S til et forberedende møde d. 06.02.2018. Slagelse Kommune, K, oplyste d. 03.01.2018 fogedretten om adressen for S’ direktør, D. Da det forberedende møde skulle afholdes, var D ikke dukket op, og idet R oplyste, at der på adressen for S kun lå et forsamlingshus og en osteforretning, besluttede fogedretten, at der skulle afholdes et nyt forberedende møde, idet der var særlige holdepunkter for at antage, at D ikke var blevet gjort bekendt varslet i overensstemmelse med RPL § 561, stk. 5. Fogedretten afgjorde, at R skulle afholde omkostningerne ved det nye møde, idet fogedretten først var blevet gjort bekendt med D’s adresse efter, at der var udsendt varsel om mødet. ØL fandt, at der ikke var grundlag for at pålægge R at bære omkostningerne forbundet med at sagen skulle gå om, idet K mere end en måned før det forberedende møde havde sendt D’s adresse til fogedretten.

Afværgelse af auktionen, jf. RPL § 563 a

Jens Robert Andersen i UfR 1980 B.158-162: Skyldnerens muligheder for at afværge tvangsauktion over fast ejendom.

Boris Hansen i UfR 1981 B.328-332: Om skyldnerens afværgemuligheder under tvangsauktion over fast ejendom.

K. Roat Pedersen i FM 1982.132-135: Hvem skal give samtykke til, at en ny auktion hæves, hvis skyldneren betaler auktionsrekvirentens fordring?

Jens Robert Andersen i UfR 1982 B.222-226: Mere om skyldnerens muligheder for at afværge tvangsauktion over fast ejendom.

Boris Hansen i UfR 1982 B.397-402: Duplik i diskussionen mellem Jens Robert Andersen og Boris Hansen om skyldnerens afværgemuligheder under tvangsauktion.

Jens Anker Andersen i FM 1988.17: Afværgelse af tvangsauktioner i tiden mellem 1. og 2. auktion.

Jesper Bang i ADV 1992.118-120: Ny lov om tvangsauktioner bliver ikke til megen nytte.

Peter Lunding Smith i ADV 1992.284-286

Hans Engberg i FM 1992.124: RPL § 563 a. (Anfører, at bestemmelsen indebærer, at der ikke kan tillægges omkostninger ved udlæg for ydelser, der er forfaldet efter den ydelse, der er foretaget udlæg for)

Jens Anker Andersen i UfR 1992 B.205-210: Pantebrevsudlæg og afværgelse af tvangsauktioner. (Om lovændringerne pr. 01.01.1992, og hvilke nye problemer, de skaber).

Vibeke Forsberg i UfR 1992 B.300-303: Ændringer i reglerne om tvangsauktioner - RPL § 563 a, stk.1 og § 566, stk. 3.

Eva Staal i FM 1993.75-76: Mere om RPL § 563 a. (Anfører, at § 563 a også kan påberåbes af de kreditorer, der har lovbestemt panteret i ejendommen.)

Jens Anker Andersen i UfR 1993 B.426-430: Afværgelse af tvangsauktioner i tiden mellem 1. og 2. auktion, når aktionsrekvirenten ikke opnåede dækning på 1. auktion. (Om fortolkningen af RPL § 563 a, stk. 2).

Jens Anker Andersen i FM 1995.147-149: Regulerer RPL § 563 a afværgelsen af misligholdelsesauktioner? (svaret er nej)

Jens Anker Andersen i ADV 1995.42-43: Skal "forældede", nedrykkede renter betales, når en tvangsauktion afværges? (Svaret er ja ifølge ordlyden af RPL § 563 a, som imidlertid ifølge JAA bør fortolkes indskrænkende)

FM 1993.162 VLK: (ref. i UfR 1997.899 HKK): Telefax til fogedretten i Thisted med bankindeståelse for betaling af 100.000 kr. to minutter før auktionens slutning, som hverken rekvirenten (Hans Therkelsen) eller fogeden (Leon Fredgaard) blev bekendt med, kunne ikke sidestilles med betaling. VL fandt, at der ikke havde foreligget oplysninger, der kunne give en sådan sandsynlighed for, at auktionen kunne afværges, at der i betragtning af auktionens hidtidige forløb og de tidligere udsættelser var grundlag for på ny at udsætte auktionen. VL stadfæstede auktionen. Afgørelsen blev indbragt for Højesteret, hvor anbringendet om tilvejebringelse af afværgebeløbet, jf. RPL § 563, stk. 1, var frafaldet.

FM 1995.89 ØLK: S påkærede tvangsauktion, hvor han ikke var mødt. VL bestemte, at der nu burde gives S adgang til mod en af fogedretten fastsat sikkerhedsstillelse at begære ny auktion. S havde ved henvendelse til fogedretten søgt oplyst, hvilket beløb der skulle fremskaffes for at få denne udsat, men havde hverken fra fogedretten eller rekvirenten modtaget oplysninger herom.

UfR 1999.1479 ØLD: Rekvirent havde været berettiget til at tilbagekalde tvangsauktionen mellem 1. og 2. auktion uden samtykke fra panthaverne eller fra højestbydende.

FM 2002.22 ØLK. Kommune havde ikke været berettiget til at kræve udgifter til nedrivning af ejendom betalt som betingelse for at tilbagekalde tvangsauktion, jf. RPL § 563 a.

FM 2002.73 VLK: Auktionsrekvirent pålagt at sende endelig opgørelse over restancen til skyldneren, som ønskede at afværge auktionen.

UfR 2009.547 ØLK: Kautionisten K gav på et auktionsmøde møde for 4. prioriteten. K anmodede om, at auktionen blev afvist eller udsat, da begæring om auktion var udfærdiget forkert. K forklarede, at der i det afværgebeløb, han havde fået oplyst, var medtaget vandafgifter. K mente ikke, at dette var berettiget. Han forklarede, at såfremt han havde fået det rette afværgebeløb oplyst, ville han have afværget auktionen. ØL udtalte, at uanset at afværgebeløbet fejlagtigt indeholdt vandafgifter, havde K hverken før eller under tvangsauktionen indbetalt den ubestridte del af afværgebeløbet. ØL tiltrådte herefter fogedrettens afgørelse om, at auktionen blev fremmet.

UfR 2011.2866 ØLK: En ejer af fast ejendom afværgede en tvangsauktion over sin ejendom. Han kom dog til at betale for den annoncering, som rekvirenten havde gjort i Berlingske Tidende for ca. 20.000 kr., jf. RPL § 563 a, stk. 1.

UfR 2012.2182 VLK: Fogedretten afholdt tvangsauktion over A's ejendom. A havde ikke medbragt kontanter til at afværge auktionen, så A tog derfor i banken for at hæve. Mens A var i banken blev B samtidigt højestbydende med et bud på 360.000 kr. Lige inden der blev givet hammerslag, anmodede en kvinde, der under auktionen havde været i telefonisk kontakt med A om udsættelse af auktionen, så hun kunne ringe op til A. Fogedretten afslog dette, hvorefter der blev givet hammerslag til B. Efter A tilbagevendte fra banken oplyste han om, at han havde hævet kontanter og alternativt kunne stille sikkerhed for omkostningerne ved en ny auktion. Fogedretten i Kolding oplyste, at ejendommen nu var solgt til B. Bestemmelsen i RPL § 576 om, at skyldneren på auktionsmødet kunne forlange ny auktion, måtte på baggrund af præmisserne i UfR 1987.826 og senere retspraksis forstås således, at i tilfælde, hvor auktionen blev udsat i medfør af auktionsvilkårenes pkt. 7 på sikkerhedsstillelse fra højestbydende, kunne skyldneren begære ny auktion i udsættelsesperioden, i hvert fald indtil højestbydende havde stillet sikkerhed. Fristen for, at B skulle stille sikkerhed var d. 19.01.2012 og B stillede sikkerhed d. 18.09.2012. Da A d. 12.01.2012 anmodede om ny auktion, og da ny auktion, som anført, i den foreliggende situation fortsat kunne forlanges, ophævede VL fogedrettens beslutning om at afslutte auktionen og hjemviste sagen til fortsat behandling, med henblik på, at A mod en sikkerhed fastsat af fogedretten, fik mulighed for at begære ny auktion afholdt.

FM 2015.120 ØLK: Fogedretten havde solgt en ejendom på 2. auktion. S kærede auktionen med påstand om, at den afholdte tvangsauktion skulle ophæves, idet hun havde afværget 2. auktionen i overensstemmelse med RPL § 563 a, Hun anførte, at hun havde kontaktet R's advokats sekretær for at få oplyst det korrekte forfaldne beløb i forbindelse med 2. auktion. Hun fik oplyst, at det forfaldne beløb var 102.122 kr., hvilket beløb blev overført før kl. 9.00, hvor auktionen fandt sted. Hendes rådgiver forsøgte kl. 8.55 at kontakte advokaten for at få bekræftet, at beløbet var overført, men kom først igennem efter 10 minutter. Det resterende beløb blev overført, straks hun blev opmærksom på, at det overførte beløb ikke var det korrekte, forfaldne beløb. Hun gjorde gældende, at det var intentionen at betale det forfaldne beløb. ØL anførte, at det fremgik af den af R udarbejdede afværgeopgørelse, at den nødvendige betaling udgjorde 109.530,99 kr. R havde hertil oplyst, at der i dette beløb ikke var medtaget restancer til hæftelse nr. 1 med 6.313,72 kr. Det samlede beløb var således 115.244,71 kr. Af udskrift af indbetalingsbilag fremgik det, at kærende ved en overførsel oprettet 15.12.2014, og som var bogført d. 16.12.2014, havde overført 102.122 kr. R havde oplyst, at der omkring kl. 10.30 samme dag var overført yderligere 11.777,06 kr., det vil sige i alt 113.899,06 kr. Da kærende ikke havde godtgjort at have betalt det i medfør af RPL § 563 a, stk. 2 opgjorte beløb inden auktionen, der blev afholdt d. 16.12.2014, fandt ØL, at R ikke var forpligtet til at tilbagekalde sin anmodning om tvangsauktion over ejendommen. VL fandt derfor ikke grundlag for at ophæve tvangsauktionen over ejendommen.

FM 2016.113 VLK: I forbindelse med afværgelse af tvangsauktioner er inkassoomkostninger og rekvirentsalær omkostninger, som kan kræves betalt.

I en tvist mellem rekvirenten, R, og ejeren af en ejendom om de omkostninger, der skulle betales for afværgelsen af en tvangsauktion, fastsatte fogedretten omkostningerne til 3.000 kr. Der var ved fastsættelsen af dette beløb ikke taget stilling til inkassoomkostninger, og et beløb for indgivelse af auktionsbegæring var ikke medtaget. Med Procesbevillingsnævnets tilladelse kærede R fogedrettens afgørelse. VL fandt, at der skulle betales 5.000 kr., da der ved advokatens opgørelse af beløbet på 5.000 kr. var medtaget takstmæssige inkassoomkostninger og rekvirentsalær i henhold til de vejledende salærtakster ved tvangsauktion. Inkassoomkostningerne var rimelige og relevante udgifter ved udenretlig inddrivelse. Det opgjorte rekvirentsalær var en auktionsomkostning, som kunne afkræves.

UfR 2016.1423 ØLK: Auktionsrekvirent, der ikke opnåede dækning ved de ved auktionen afgivne bud, kunne ikke kræve betaling hos skyldneren af forfaldne krav, som var sikret ved rekvirentens pant i ejendommen, når skyldneren i tiden mellem 1. og 2. auktion ville afværge auktionen gennem betaling.

Boet efter A, C, indgav tvangsaktionsbegæring over en fast ejendom, som tilhørte A's ægtefælle B. N blev på 1. auktionen højestbydende med et byd på 1.410.000 kr. B anmodede om ny akution, hvorefter B ønskede at afværge auktionen. Fogedretten i Odense fastsatte afværgebeløbet til 268.000 kr., som bestod af udlægsbeløbet, renter, restance til N, mødesalær, ejendomsskat, brandforsikring og renovation. B kærede afgørelsen. Der var enighed om, at restancer til N, mødesalær, ejendomsskat, brandforsikring og renovation skulle betales for at afværge, således at det samlede anerkendte afværgebeløb udgjorde 74.000 kr. Derimod bestred B, at afværgebeløbet omfattede udlægsbeløbet med renter samt de med auktionen forbundne omkostninger, herunder rekvirentsalær efter gennemførelse af 1. auktion og salær til den beskikkede advokat. Ud fra ordlyden og forarbejderne til RPL § 563 a, stk. 2, fandt ØL, at bestemmelsen indebar, at en auktionsrekvirent, som ikke opnåede dækning ved de ved auktionen afgivne bud, ikke kunne kræve betaling hos skyldneren af forfaldne krav, som var sikret ved rekvirentens pant i ejendommen, når skyldneren i tiden mellem 1. og 2. auktion ville afværge auktionen gennem betaling. Navnlig henset til det anførte i betænkning nr. 1201/1990 om arbejdsgruppens overvejelser med hensyn til formålet med RPL § 563 a, stk. 2, fandt ØL, at bestemmelsen tilsvarende måtte antages at skulle forstås således, at auktionsrekvirenten alene kunne kræve betaling hos skyldneren af auktionssagens omkostninger, hvis rekvirenten havde opnået dækning ved auktionsbuddet. Det fulgte af bekendtgørelse om tvangsauktionsvilkår (fast ejendom) punkt 6 B, at rekvirentens omkostninger ved gennemførelse af auktionen alene kunne kræves udredt (eller overtaget) ud over auktionsbuddet, hvis rekvirenten havde fået andel i buddet. C havde som auktionsrekvirent hverken kunnet kræve, at B skulle betale udlægsbeløbet med renter eller de med auktionen forbundne omkostninger, i det omfang det påhvilede rekvirenten at betale disse, for at afværge den nye auktion. Det fremgik af fogedretsbogen, at fogedretten i medfør af RPL § 561, stk. 6, beskikkede en advokat for B, således at udgifterne til beskikkelsen foreløbigt skulle betales af statskassen og endeligt af B eller, hvis auktionen gennemførtes, af auktionskøberen ud over auktionsbuddet. Afværgebeløbet blev herefter fastsat til 74.000 kr.

FM 2016.101 ØLK: Rekvirent kunne ikke støtte ret på, at ejer for at afværge auktion i tiden mellem 1. og 2. auktion skulle betale udlægsbeløbet med renter eller andre forbundne omkostninger.

Tvist i tvangsauktionssag om hvilket beløb ejer skulle betale for at afværge auktion i tiden mellem 1. og 2. auktion. Rekvirents, som var et dødsbo, hæftelse havde 7. prioritet og der skulle fremkomme et bud på ca. 3.450.000 kr., inden boet ville opnå dækning. Boet mente, at det var nødvendigt at indgive auktionen, da boet hæftede som meddebitor for en kreditforenings hæftelse. Fogedretten fandt, efter en samlet vurdering ikke at der var grundlag for at vurdere fra boets side, at der kunne opnås dækning på auktionen. Der var blevet lagt vægt på, at rekvirenten ikke i medfør af RPL § 575 kunne kræve hammerslag, så længe rekvirenten ikke selv fik dækning. Det forhold, at boet var meddebitor på et pantebrav til kreditforeningen, kunne ikke føre til et andet resultat. Rekvirenten kunne derfor ikke få dækket sine auktionsomkostninger af ejeren. Auktionen kunne afværges ved betaling af ca. 269.000 til rekvirenten. LR ændrede fogderettens kendelse således, at afværgebeløbet blev fastsat til ca. 74.000, og dermed kunne det ikke kræves, at udlægsbeløbet med renter eller andre forbundne omkostninger skulle indgå.

FM 2016.108 VLK: Fogedretten havde afholdt tvangsauktion over ejendom, hvor ejer, A, ikke var mødt op. VL udtalte, at det forhold at fogedretten ikke havde bestemt, at der skulle afholdes ny auktion efter RPL § 576, stk. 2 kunne ikke kæres, jf. RPL § 584, stk. 4. Fogedretten havde d. 16.07.2015 meddelt A, at de samme dag havde modtaget hans brev af 05.07.2015 vedlagt kopi af brev d. 02.06.2015, hvori han bl.a. anmodede om udsættelse af auktionen. Da A således ikke havde godtgjort, at anmodningen om udsættelse var modtaget i fogedretten før auktionen d. 02.07.2015, blev fogedrettens afgørelse stadfæstet.

FM 2016.223 ØLK: Ej grundlag for at meddele ejer af ejendom frist til at afværge auktion da ejer var meddelt herom og ikke havde begæret afværgefrist.

Ejer, E, af en ejendom havde påstået en auktionsbegæring afvist. Fogedretten fandt, at da der forsat var restancer til rekvirenten, R, og betingelserne i øvrigt var opfyldt, at fremme sagen til tvangsauktion. ØL fandt, at E ikke inden kærefristen havde iværksat kære i udlægssagen. Det fremgik af RPL § 583, stk. 2, at de oprindelige parter ikke kunne fremsætte indsigelse mod lovligheden af udlægsforretningen eller de retshandlinger, der lagde forud for denne. E's påstand om sagens behandling ved realkreditankenævnet, subsidiært ved fogedretten, var støttet på forhold, som allerede var indtrufne før udlægget, idet E navnlig støttede påstanden på forhold, der knyttede sig til lånoptagelsen og auktionsrekvirentens efterfølgende afslag på forlænget afdragsfrihed. Disse indsigelser kunne ikke fremsættes under auktionssagen, jf. RPL § 583, stk. 2. Yderligere fremgik, at E trods vejledt herom ikke begærede afværgefrist, og at auktionen efterfølgende blev berammet til afholdelse. Det fandtes derfor, at der ikke var grundlag for at meddele E frist til at afværge auktion, jf. RPL § 561, stk. 3.

FM 2017.59 ØLK: På trods af, at det skyldige beløb var større end det beløb der var tinglyst pant for, kunne skyldner afværge en tvangsauktion ved at betale det skyldige beløb til rekvirenten.

Ejeren, E1, af en andel af en ejendom havde hos ejeren af den anden andel af ejendommen, E2, foretaget udlæg på baggrund af en samejeoverenskomst indgået mellem parterne, som var lyst pantstiftende for 40.000 kr. Samejeoverenskomsten var lyst pantstiftende på de to andele til sikkerhed for den enkelte anpartshavers forpligtelser for fællesudgifter. Fogedretten havde afholdt auktion, som ØL havde hjemvist. Herefter opstod en tvist om, med hvilket beløb E2 kunne afværge auktionen. Fogedretten fandt, at det fulgte af RPL § 563 a, stk. 1, at rekvirenten skulle tilbagekalde sin anmodning, hvis skyldneren inden auktionen betalte alle forfaldne krav, som var sikret ved rekvirentens pant i ejendommen, samt auktionssagens omkostninger. De af E1 anførte krav på ca. 129.000 kr. vedrørte fællesudgifter, som E2 skulle betale i henhold til samejeoverenskomsten. Kravene var forfaldne. Det fremgik af samejeoverenskomsten, at E1's krav mod E2 for betaling af fællesudgifter var sikret ved pant i ejendommen, og E1 var berettiget til at kræve de anførte fællesudgifter betalt i medfør af RPL § 563 a, stk. 1. Den omstændighed, at E1 på en tvangsauktion alene ville kunne opgøre sin fordring på 1. prioriteten til 40.000 kr., fandtes ikke at medføre nogen ændring. For så vidt angik auktionssagens omkostninger bemærkedes det, at den tidligere afholdte tvangsauktion blev ophævet af ØL pga. fejlagtig indkaldelse af E2. Som følge heraf kunne E1 ikke afkræve E2 betaling for annonceudgifter, fotokopier og salær for udarbejdelse af salgsopstilling vedr. den ophævede auktion. Efter det ovenfor anførte opgjordes det beløb som E2 skulle betale for at afværge tvangsauktionen, til i alt 136.000 kr. ØL fandt, at denne var enig i resultatet og begrundelsen derfor.

UfR 2017.870 HKK: En auktionsrekvirent, der ikke fik andel i buddet på 1. auktion, var ikke berettiget til at få sine auktionsomkostninger dækket.

Et dødsbo, A, havde et krav mod B, for hvilket A havde fået foretaget udlæg i B's ejendom. A kunne ikke afsluttes som følge af, at B ikke betalte det skyldige beløb til A. A anmodede derfor om tvangsauktion. På tidspunktet for begæringen lå A's krav på 7. prioritet, og A ville kunne få andel i buddet ved et bud på 3.446.417 kr. På 1. auktion var højeste bud 1.420.000 kr., og B begærede ny auktion. 2. auktion blev afværget af B, hvorefter der opstod uenighed mellem A og B om, hvilke omkostninger A som rekvirent kunne kræve sig betalt, førend auktionen skulle tilbagekaldes, når A ikke havde opnået andel i buddet på 1. auktion. HR fandt, at det fulgte af RPL § 563 a, stk. 2, 1. pkt., at en rekvirent, når første auktion havde været afholdt, og der var begæret ny auktion, skulle tilbagekalde sin anmodning, såfremt skyldneren inden den ny auktion betalte de i stk. 1 nævnte omkostninger samt forfaldne beløb og tilkendte omkostninger til alle, som opnåede dækning ved de ved auktionen afgivne bud. Af forarbejderne til bestemmelsen fremgik, at skyldneren i tiden mellem første og anden auktion burde kunne afværge auktionen ved betaling af de beløb, der ville være forfaldet til betaling, såfremt auktionen var blevet gennemført, samt at det ved bestemmelsens indførelse blev foreslået at lade betaling af restancer og omkostninger til dem, som opnåede dækning på første auktion, være eneste betingelse for at afværge auktionen, når ny auktion begæredes. HR fandt derfor – da det af auktionsvilkårenes pkt. 6B fremgik, at det var en betingelse for, at auktionsrekvirenten kunne få dækket sine udlægsomkostninger og omkostninger ved gennemførelse af auktionen, at den pågældende fik andel i auktionsbuddet, – at § 563 a, stk. 2, 1. pkt. , måtte forstås således, at auktionsrekvirenten ikke som en forudsætning for sin forpligtelse til at tilbagekalde auktionen kunne kræve betaling af sit krav og sine omkostninger ved auktionen, herunder auktionssagens omkostninger, når auktionsrekvirenten ikke opnåede dækning ved første auktion. ØL var nået til samme resultat.

UfR 2018.183 HKK: For at afværge første auktion skulle A betale alle forfaldne fællesudgifter med tillæg af auktionsomkostninger, selvom kravet oversteg beløbet efter en tinglyst samejeoverenskomst mellem parterne

A og B ejede hver sin andel af en ejendom. Der var på begges anparter tinglyst en samejeoverenskomst til sikkerhed for fællesudgifterne på ejendommen. B begærede A’s anpart solgt på tvangsauktion. A havde oparbejdet gæld for fællesudgifter, der oversteg beløbet angivet i samejeoverenskomsten. Spørgsmålet i sagen var, hvilket afværgebeløb B kunne kræve af A inden afholdelsen af første auktion, for at B var forpligtet til at tilbagekalde auktionsbegæringen. HR fandt, at den tinglyste sikkerhedsramme ikke skulle nedskrives efterhånden, som der skete betaling. B ville efter en delvis betaling af den forfaldne gæld fortsat have sikkerhed i pantet for den resterende gæld. A skulle derfor betale alle forfaldne fællesudgifter med tillæg af auktionsomkostninger for at kunne afværge tvangsauktionen inden afholdelse af første auktionen. ØL var nået til samme resultat.

UfR 2018.2566 ØLK: Kravet i inkassolovens § 10 om påkravsskrivelse fandt ikke anvendelse inden en tvangsauktion, idet kreditor, der var en kommune, allerede havde udlæg i ejendommen

S havde ikke betalt 2. rate af ejendomsskatten for 2017 til Halsnæs Kommune, K, efter tre gange at have modtaget påkrav herom. K sendte d. 11.10.2017 en indkaldelse til S til udlægsforretning, hvilket blev foretaget af Fogedretten i Hillerød d. 24.10.2017. Der blev foretaget udlæg for 3.500 kr. i S’ ejendom. K sendte d. 27.10.2017 en meddelelse til S om, at sagen blev overdraget til advokat A, der ville begære tvangsauktion over ejendommen. A sendte d. 01.11.2017 en auktionsbegæring til fogedretten og til S, pr. brev, hvori der var angivet et afværgebeløb på 5.300 kr. S betalte 3.500 kr. d. 06.11.2017, men betalte ikke omkostningerne på 1.800 kr., idet brevet først kom frem til S d. 08.11.2017. Fogedretten nægtede fremme af auktionsbegæringen, idet der ikke var sendt en påkravsskrivelse til S, jf. inkassolovens § 10. ØL fandt, at idet K havde foretaget udlæg for restancen, havde K ret til at sætte ejendommen på tvangsauktion. Det var derfor ikke en betingelse for at fremme anmodningen om tvangsauktion, at K havde afgivet påkrav, jf. inkassolovens § 10. ØL hjemviste derfor sagen til fogedretten med henblik på fremme af tvangsauktionen.

FM 2019.05 VLK: Tvangsauktion blev aflyst og sagen blev udsat indtil Statsforvaltningen havde færdigbehandlet værgemålssagen.

I en tvangsauktionssag havde Billund Kommune forud for tvangsauktionen sendt en ansøgning til Statsforvaltningen om økonomisk værgemål af ejeren (E). Fogedretten i Esbjerg besluttede på denne baggrund at aflyse tvangsauktionen, og udsætte sagen indtil værgemålssagen blev færdigbehandlet. Afgørelsen blev kæret af auktionsrekvirenten med påstand om, at der ikke var et beskyttelseshensyn at tage hensyn til, eftersom der ikke forelå dokumentation for, at E var procesinhabil. VL stadfæstede fogedrettens afgørelse.

UfR 2019.1279 ØLK [FM 2019.52 ØLK]: Samtlige forfaldne krav, som ejerforening havde pantesikkerhed for i ejendommen, skulle medtages i afværgebeløb, jf. RPL § 563 a, stk. 1

En skyldner, S, blev ved KBR’s dom af 26.06.2018 tilpligtet at betale ejerforening, E, 110.000 kr. for diverse renoveringsudgifter. E anmodede herefter om tvangsauktion over S’ ejerlejlighed på baggrund af dommen, et udlæg foretaget d. 23.10.2018 iht. en håndpantsætning af et ejerpantebrev på 25.000 kr., og diverse forfaldne fællesudgifter. KBR’s fogedret fandt, at dommen af 26.06.2018 var et selvstændigt fundament, der ikke var omfattet af ejerpantebrevet i ejendommen, og for hvilket der ikke var foretaget selvstændigt udlæg i ejendommen. Der var derfor ikke tale om et krav, som E havde pantesikkerhed for i ejendommen, jf. RPL § 563 a, stk. 1. Beløbet kunne derfor ikke medtages i afværgebeløbet. Afværgebeløbet, der omfattede udlægget og diverse forfaldne fællesudgifter, blev fastsat til 27.000 kr. ØL fandt, at det fremgik af forarbejderne til RPL § 563 a, stk. 1, at en skyldner for at afværge en tvangsauktion skulle betale ikke blot det krav, der dannede grundlag for tvangsauktionsanmodningen, men samtlige forfaldne krav, som den pågældende kreditor havde pantesikkerhed for i ejendommen, jf. UfR 2018.183 HKK. E’s ejerpantebrev gav ifølge den tinglyste deklaration sikkerhed for ethvert krav, som E måtte få på S. Dette gjaldt renter og omkostninger, som E fik dom for d. 26.06.2018, samt kravet som fogedretten fastsatte. Begge krav var forfaldet til betaling, og kravene skulle derfor medtages i afværgebeløbet, jf. RPL § 563 a, stk. 1. Afværgebeløbet blev fastsat til 156.000 kr.

UfR 2020.511 ØLK: Afværgebeløb ifm. tvangsauktion over fast ejendom fastsat til 33.000 kr., selvom der ikke fremkom nogen bud på første auktion, jf. RPL § 563 a, stk. 2, da Gældsstyrelsen havde et fortrinsberettiget krav

På 1. auktion på tvangsauktion, som Gældsstyrelsen, S, havde begæret over en ejendom på baggrund af et krav på ejendomsskatter, fremkom ingen bud, hvorfor der blev begæret auktion på ny. Fogedretten i Svendborg fandt, at afværgebeløbet skulle fastsættes til 0 kr. under henvisning til, at der i tiden mellem 1. og 2. auktion kun kunne tages hensyn til dækkede kreditorer og henviste navnlig til, at formålet med RPL § 563 a, stk. 2 var, at kreditorer på 1. auktion blev tvunget til at give et bud svarende til ejendommens reelle værdi. ØL fandt, at der ikke var fremkommet bud ved opråb på 1. auktionen, og at S havde et fortrinsberettiget krav, der iht. auktionsvilkårene skulle betales ud over auktionsbuddet. Endvidere fremgik det af UfR 2000.591 HKK, at de i medfør af RPL § 570 fastsatte auktionsvilkår forudsatte, at der fremkom bud ved opråb af ejendommen med pligt til ud over auktionsbuddet bl.a. at betale sådanne fortrinsberettigede krav, som her omhandlet. Derfor kunne S forlange, at der blev indkaldt til 2. auktion med mulighed for alternativt at byde ind i størstebeløbet, dersom der på 2. auktion fortsat ikke fremkom bud ved opråb af ejendommen. Afværgebeløbet, der i øvrigt var ubestridt, blev derfor fastsat til 33.000 kr.

UfR 2021.1626 ØLK: Terminsydelse, udgifter til låsesmed og annoncering kunne i forbindelse med tvangsauktion medtages i opgørelsen af afværgebeløbet, da det fandtes at være udgifter, som rekvirenten kunne bevise, var blevet brugt

R havde opgjort afværgebeløbet efter et selskab, A, som var ejet af S, ifm. en tvangsauktion. Dele af beløbet var udregnet af fogedretten, da disse dele ikke var udspecificeret i den afsluttende afværgeopgørelse.

Fogedretten fandt, at afværgebeløbet ikke var korrekt opgjort af R. Der var ikke medtaget termin for september 2020, hvor der samtidig var sendt en opkrævning til S med betalingsfrist d. 30.09.2020. Der var medtaget udgifter til låsesmed, hvilket ikke var anvendt og til annoncering, hvilket beløb ikke var dokumenteret. Disse beløb skulle derfor ikke medregnes i afværgebeløbet. Det blev bestemt, at R skulle fremsende en opgørelse over afværgebeløbet, hvor posterne var specificeret.

ØL fandt, at R i opgørelsen af afværgebeløbet kunne medtage terminskravet med forfald d. 01.09.2020. Udgiften til låsesmed kunne også medtages, da S telefonisk havde oplyst om, at han ikke ville give R adgang til A. Udgiften til annoncering var desuden dokumenteret for ØL.

Indkaldelse til auktionen, jf. RPL §§ 564 og 566

Bet. nr. 1173/1989: Annoncering m.v. af tvangsauktioner over fast ejendom.

Alex Nymark i FM 2000.95-96: Elefanter i porcelainsbutikken. Om kautionister i tvangsauktionssager.

UfR 1993.208 VLK: Fogedretten skal påse, at salgsopstilling og annoncerne er egnet til at skabe køberinteresse.

UfR 1997.899 HKK: Bekendtgørelse af tvangsauktion i Statstidende og Thisted dagblad opfyldte ikke kravene i RPL § 566, stk. 2, 1. og 2. pkt. og stk. 3, 1. pkt. Det burde have fremgået af overskriften, at der var tale om en landbrugsejendom med dambrug, ligesom ejendommens areal på 74 ha burde have været angivet. Annonceringen burde være sket i et eller flere jyske dagblade og i et fagblad for dambrugere. De hermed forbundne undladelser, som først blev påberåbt 3 år efter auktionen, burde ikke bevirke, at tvangsauktionerne blev ophævet til skade for køber, der i god tro købte ejendommen 3 år tidligere. Allerede af denne grund kunne heller ikke salgsopstillingens ufuldstændighed, jf. RPL § 562, stk. 3, 2. pkt. og 3. pkt., bevirke ophævelse af auktionen.

UfR 1999.189 ØLK (FM 1999.14 ØLK): Tvangsauktion i Køge Fogedret over fast ejendom tilhørende konkursbo blev ophævet, da fallenten ikke var blevet indkaldt.

FM 2000.13 VLK: Auktion blev ophævet, da ejerne ikke var blevet behørigt indkaldt til auktionsmødet, jf. RPL § 564, stk. 1.

FM 2000.19 VLK: Auktion blev ophævet, da ejeren ikke var blevet behørigt indkaldt til auktionsmødet, jf. RPL § 564, stk. 1. Ejeren havde d. 04.08. meldt flytning fra d. 01.01. Indkaldelsen var d. 03.09. af postvæsenet omadresseret til poste restanteadressen, men blev ikke registreret som rekommanderet.

UfR 2000.2095 VLK: Auktion ved fogedretten i Randers blev ophævet, da ny auktion burde være udsat, idet der i forbindelse med annonceringen burde have været medtaget oplysning om, at restauranten nu var udlejet.

FM 2000.124 VLK: Auktion var med rette udsat, da den var bekendtgjort i Statstidende d 14.06.2000 og berammet til d. 28.06.2000. Mindst 14 dages varsel i RPL § 566, stk. 1 skal forstås således, at 14. dagen skal være passeret.

UfR 2005.130 ØLK: Bekendtgørelse i Statstidende på ugedagen to uger før auktionen var rettidig, jf. RPL § 566, stk. 1

UfR 2007.1959 VLK: Fogedretten i Kolding bortsolgte på tvangsauktion en ejendom tilhørende K. K påkærede auktionen med påstand om ophævelse og henviste til, at han ikke havde været behørigt indkaldt til udlægsforretningen, vejledningsmødet eller auktionsmødet. Fogedretten havde forsøgt at indkalde K til vejledningsmødet først ved brev og derefter igennem Statstidende. Brevet blev returneret med påtegning om, at K var fraflyttet og ikke havde meddelt flytningen. K mødte ikke op og auktionen blev berammet. Meddelelsen til K, der blev sendt til ejendommens adresse, blev igen returneret, hvorfor fogedretten gik ud fra, at K var forsvundet og derfor ikke gjorde yderligere for at indkalde ham til tvangsauktionen. K oplyste i kæreskriftet, at han i hele perioden havde været tilmeldt folkeregisteret på den pågældende adresse og med jævne mellemrum havde opholdt sig på ejendommen. VL udtalte, at tvangsauktionen ikke blev berammet på et forberedende møde, og K derfor burde have været indkaldt til auktionsmødet jf. RPL § 564, stk.1. Den omstændighed, at det ikke var lykkedes at indkalde K til vejledningsmødet ved almindeligt og anbefalet brev, kunne ikke berettige fogedretten til at gå ud fra, at K var forsvundet. Da det ikke kunne udelukkes, at det havde været muligt at indkalde K til auktionen, såfremt fogedretten havde udfoldet bestræbelser herpå, havde auktionen ikke været lovligt afholdt, og blev derfor ophævet.

UfR 2007.2762 ØLK: Tvangsauktion over en ejendom blev ophævet fordi betingelserne for afholdelse af tvangsauktionen ikke var til stede, da en meddebitor D ikke var blevet gjort bekendt med afholdelsen af tvangsauktionen. Vedrørende kærefristen udtalte ØL, at kærefristen efter RPL § 586, stk. 1, skulle regnes fra den dag, da tvangsauktionen blev afholdt. Eftersom D ikke var indkaldt til tvangsauktionen, måtte kærefristen imidlertid regnes fra den dag, da hun blev bekendt med tvangsauktionen, hvilket efter det oplyste måtte antages at have været ved modtagelsen af brev af 01.06.07 fra panthaver. Kæreskriftet var efter fogedrettens oplysninger modtaget pr. fax den 29.06.07 og i original den 02.07.07. Kæren blev herefter anset for rettidig

UfR 2008.2465 ØLK: Realkredit Danmark, RD, havde som rekvirent begæret tvangsauktion over en andelsboligforenings ejendom. Fogedretten i København udtalte, at henset til at ejendommen udgjorde andelsboligforeningens væsentligste aktiv, og da det måtte antages, at andelsboligforeningen efter tvangsauktionen ville ophøre med at eksistere, fandtes de kreditorer, der havde pant i de enkelte andelslejligheder, at blive berørt af ejendommens salg på tvangsauktion. Fogedretten fandt herefter, at disse kreditorer var omfattet af bestemmelsen i RPL § 564, stk. 1, og da disse kreditorer ikke var indkaldt, udsattes auktionen. Fogedretten pålagde RD at bære omkostningerne ved en ny auktion, da fogedretten ikke var blevet meddelt at de pågældende kreditorer skulle indkaldes. ØL stadfæstede afgørelsen.

UfR 2008.2686 VLK: A mødte op ved Retten i Randers for at byde på et sommerhus, der skulle sælges på tvangsauktion. Her fik han af en ansat ved retten at vide, at han kunne tage plads uden for auktionslokalet, hvorefter han ville blive indkaldt når auktionen startede, dette skete dog ikke. Sommerhuset blev solgt til anden side og A klagede til byretspræsidenten, der betragtede klagen som en kære af tvangsauktionen. VL udtalte, at A og i hvert fald 3 andre fremmødte potentielle købere efter det oplyste befandt sig forud for auktionens start kl. 9.30 uden for det retslokale, hvor auktionen over ejendommen skulle finde sted. A havde i sin redegørelse om auktionsforløbet oplyst, at han af en ansat ved retten fik besked på at tage plads uden for auktionslokalet, og at han ville blive indkaldt, inden auktionen begyndte. Der skete ikke på noget tidspunkt nogen form for indkaldelse til auktionen af de personer, der ventede uden for retslokalet. Under disse omstændigheder kunne det ikke udelukkes, at forløbet havde haft betydning for auktionens resultat. A's påstand om ophævelse af tvangsauktionen blev derfor taget til følge.

UfR 2009.67 ØLK: Ved en sag om tvangsauktion af en ejendom beliggende i Boeslunde uden for Korsør bemærkede fogedretten i Næstved, at auktionen ikke i medfør af RPL § 566, stk. 3, var bekendtgjort i et på auktionsstedet almindeligt læst dagblad, men alene i ugeavisen Korsør Posten. BR udtalte, at rekvirenten, efter RPL § 566, stk. 3, 1. pkt., skulle bekendtgøre auktionen mindst én gang i et eller flere på auktionsstedet almindeligt læste dagblade for at skabe køberinteresse. Ved Fogedretten i Næstved skete denne annoncering efter fast praksis i dagbladet Sjællandske. Ved vejledningsmødet d 14.05.2008, hvor rekvirenten ikke gav møde, bestemte BR, at annoncering skulle ske i Sjællandske. Korsør Posten var et lille lokalt ugeblad, hvorfor betingelsen i medfør af RPL § 566, stk. 3, 1. pkt., ikke kunne anses for opfyldt. Det var rekvirentens ansvar at sørge for, at annonceringen var sket korrekt, hvilket BR skulle påse ved auktionens begyndelse, hvorfor omkostningerne ved en omberammelse af auktionen påhvilede rekvirenten. ØL tiltrådte, af de grunde, der var anført af BR, at annonceringen i ugeavisen Korsør Posten var utilstrækkelig, og - da det efter RPL § 566, stk. 3, var kærendes ansvar at sørge for indrykning i et på auktionsstedet almindeligt læst dagblad - at kærende blev pålagt at bære omkostningerne ved udsættelsen af auktionen.

UfR 2009.1448/1 HD: Ved en tvangsauktion, der var blevet begæret af Realkreditforeningen R, over andelsboligforeningen A's ejendom, udsatte fogedretten auktionen med henblik på indkaldelse af kreditorer, K, som havde pant i de enkelte andelslejligheder. Landsretten stadfæstede fogedretten kendelse, men HR gav R medhold i, at K ikke skulle indkaldes til auktionen, idet kreditorer med pant i de enkelte andelsboliger ikke havde sikkerhed eller i øvrigt rettigheder i A's faste ejendom, hverken som servitutberettigede, udlægshavere, panthavere eller andre berettigede i ejendommen. Heller ikke det forhold, at ejendommen var A's væsentligste aktiv, og at K – som panthavere i andelene i A's formue – var kreditorer hos A for eventuel udlodning ved en opløsning af A, betød at K blev berørt af salget af ejendommen jf. RPL § 564, stk. 1. HR hjemviste dermed sagen til fortsat behandling i fogedretten.

Salgsopstillingen og auktionsvilkårene

Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår (fast ejendom)

Jens Anker Andersen i FM 1981.70-73: Har tvangsauktionsklausuler retsvirkninger før auktionssalget? (Nej)

Svenn Heide i FM 1981.77-78: Pantegældens forrentning efter afholdelse af tvangsauktion.

Jens Anker Andersen i FM 1982.42-43: Mere om pantegældens forrentning efter afholdelse af tvangsauktion og om rentes rente.

Jens Anker Andersen i FM 1984.26-27: Omfatter en tvangsauktion mulige erstatningskrav vedrørende ejendommen? (Svaret er nej)

Jens Anker Andersen i FM 1985.3-5: Varmesynsrapporter, energiattester og tvangsauktioner.

Jens Anker Andersen i UfR 1986 B.416-422: Advokaters og ejendomsmægleres ansvar for mangler og urigtige oplysninger vedrørende tvangsauktionsejendomme.

Jens Anker Andersen FM 1988.55-57: Beskrivelsen af pantehæftelser i salgsopstillinger m.v.

Jens Anker Andersen FM 1991.145-149: Hvem bestemmer auktionsvilkårenes indhold og hvem kan kære vilkårene?

Jesper Lauritzen i Ejendomsmægleren nr. 2/1992 p. 16-20: Kommentar til ændringerne af RPL.

Peter Roesen i FM 1992.37-40: Placering af auktionsrekvirentens udlægsomkostninger i salgsopstillingen.

John Peter Andersen i FM 1992.101-102: Ansvar for fejl i salgsopstillinger Omtaler byretsdom fra Aalborg. hvor rekvirenten blev erstatningsansvarlig fordi det ikke var oplyst, at varmeudgifterne var pr. kvartal.)

Jens Anker Andersen i FM 1992.104-105: Hvornår skal en på tvangsauktion konstateret "friværdi" betales? (formentlig ved auktionens slutning)

Jens Anker Andersen i TfS 1992.391: Har en auktionskøber fradragsret for renter, herunder morarenter af skatter og afgifter?

Henrik Rothe i UfR 1992 B.53-58: Om købers overtagelse af kreditforeningslån i forbindelse med tvangsauktionssalg.

Jens Anker Andersen i UfR 1992 B. 444-449: Frivillig tilbagekaldelse af tvangsauktionsbegæringer og RPL § 563a's betydning for ét års rentereglen i TL § 40, stk. 4.

Peter Roesen i FM 1992.37-40: Placering af auktionsrekvirentens udlægsomkostninger i salgsopstillingen.

Jens Anker Andersen i FM 1992.101-102: Ansvar for fejl i salgsopstillinger (omtale af byretsdom, hvor en advokat blev gjort ansvarlig for en fotokopieringsfejl i en salgsopstilling, hvorved ordet kvartalsvis var gledet ud. VL frifandt advokaten, da køber burde have opdaget fejlen. jf. John Peter Andersen i FM 1994.18: Mere om ansvar for fejl i salgsopstillinger i auktionssager)

Jens Anker Andersen i ADV 1994.207-208: Momsregulering og tvangsauktioner.

Birte Rasmussen i ADV 1994.292-293: Momsreguleringsforpligtelser - tvangsauktionssalg.

John Peter Andersen i FM 1994.18: Mere om ansvar for fejl i salgsopstillinger i auktionssager

Jens Anker Andersen i UfR 1996 B.230-234: Tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer i relation til tvangsauktioner og boers ejendomssalg.

Søren Holm Serup i UfR 1998 B.501-505: Manglende oplysning om inkonverterbare lån i tvangsauktionsopstilling.

Birgit Karlsen i FM 2001.68-69: Længe leve hammerslaget - om tvangsauktionsvilkårenes pkt. 7. (Anbefaler, at der meddeles hammerslag staks efter budgivningen, men betinget af, at der stilles sikkerhed)

Mogens Johansen i ADV 2001.9394: Tilstandsrapporter og ansvarsfraskrivelse ved tvangsauktion.

UfR 1992.164 ØLK: KD kunne ikke medtage et beløb på 877 kr., som var blevet glemt i opgørelsen til brug for salgsopstilling, og hvor opgørelsen var blevet fastholdt under tvangsauktionen. Komm. af Ivan Larsen i FM 1992.57-58.

UfR 1996.318/2 VLK (FM 1996.11 VLK): Fogedretten i Tønder's pålæg til rekvirenten om at foranledige tilstandsrapport og forsikringstilbud udarbejdet blev ophævet, idet der ikke fandtes at være hjemmel i RPL § 569, stk. 2, 2. pkt. til generelt at stille dette vilkår. Der fandtes heller ikke konkret at foreligge sådanne særlige forhold vedrørende ejendommen, der kunne begrunde et sådant krav.

FM 1998.137 ØLK: Auktionskøber ikke pligtig til uden for købesummen at betale ejendomsskat 1 rate 1998, da denne restance ikke var oplyst i salgsopstillingen eller under auktionen.

FM 1998.137 ØLK: Skyldneren påstod under en auktion over en ejerlejlighed, at han mundtligt havde udlejet denne til sin guddatter og hendes datter. Guddatteren havde ifølge lejekontrakt kun lejet et værelse. Fogedretten fandt, at der ikke var indgået en for panthaverne og en eventuel auktionskøber bindende aftale vedrørende leje af den fulde lejlighed.

UfR 1998.380 ØLD: Advokat, der udfærdigede salgsopstilling i november 1992, fandtes ansvarlig for ikke at have oplyst, at 2 lån til DLR var inkonvertible. Auktionskøbers advokat havde ikke udvist ansvarspådragende adfærd, der kunne påvirke købers erstatningskrav. Advokaten blev dog frifundet, da auktionskøber ikke havde dokumenteret sit tab. Komm. af Søren Holm Serup i UfR 1998 B.501-505, der bl.a. anfører, at det er diskutabelt, at der ikke skulle være lidt et tab.

UfR 1999.1285 ØLK: Tvangsauktionsklausul i et pantebrev, der var transporteret til debitor og omdannet til et ejerpantebrev, var fortsat gældende, da bestemmelsen ikke kunne ændres uden samtykke fra efterstående eller sideordnende panthavere, jf. TL § 40, stk. 6.

UfR 2001.461 VLK (FM 2001.30 VLK): Fogedretten i Kolding udsatte tvangsauktion og pålagde rekvirenten at udarbejde ny salgsopstilling og bære omkostningerne herved, idet beskrivelsen af ejerlejligheden ikke byggede på en besigtigelse, men var udarbejdet på grundlag af BBR-ejermeddelelsen. VL stadfæstede.

UfR 2001.709 ØLK: På en tvangsauktion d. 08.09.2000 oversteg auktionsbudet pantegælden med ca. 362.000 kr. Antaget, at dette beløb først skulle udbetales til den tidligere ejer inden 6 måneder, jf. auktionsvilkårenes pkt. 6. A. b. Den begærede misligholdelsesauktion skulle derfor ikke nyde fremme.

UfR 2001.1364 VLK (FM 2001.103 VLK): Fogedretten i Tønder kunne ikke stille krav om tilstandsrapport eller friholdelseserklæring over for fogedretten i forbindelse med tvangsauktion.

FM 2001.104 VLK: Tvangsauktion ophævet, da det af salgsopstilling og annoncering fremgik, at bygningsarealet var på 1.488 kvm, og at der var 5 bygninger. Køber konstaterede, at ejendommen bestod af en enkelt bygning på 824 kvm.

UfR 2003.2226 ØLK (FM 2003.185 ØLK): Rekvirenten skulle udarbejde ny salgsopstilling og selv afholde omkostningerne herved, idet beskrivelsen ikke var egnet til at skabe mest mulig køberinteresse. Beskrivelsen angav alene ejendommens beliggenhed, ydre udseende og størrelse ifølge BBR-meddelelsen. Det måtte ubetinget kræves, at beskrivelsen støtter sig på en besigtigelse af ejendommen, om fornødent med bistand af fogedretten.

UfR 2004.2461 HKK (FM 2003.248 ØLK): Nykredit havde begæret tvangsauktion over en ejendom tilhørende et konkursbo. Rekvirenten oplyste, at størstebeløbet ikke ville overstige 91.000 kr. Konkursboet fremlagde panthaverregnskab i henhold til KL § 87, og gjorde gældende, at konkursboets udgifter på 36.000 kr. skulle betales ud over auktionsbudet. Dette afvistes af fogedretten under henvisning til at konkursboet hverken var brugspanthaver eller rekvirent. Ejendommen blev herefter solgt. ØL udtalte, at der ikke kan pålægges en auktionskøber at betale omkostninger ud over budsummen, medmindre disse er indeholdt i størstebeløbet, og da dette ikke var tilfældet, stadfæstedes fogedrettens kendelse. Højesteret bemærkede, at tvangsauktionen blev begæret af Nykredit A/S med konkursboets samtykke, og at konkursboet ikke herved fik stilling som rekvirent under tvangsauktionen. Konkursboets rimelige omkostninger ved bestræbelser for realisation af pantet skulle efter KL § 87, stk. 3, tilsvares af den, som overtager pantet på auktion. De nævnte omkostninger skulle derfor på tvangsauktionen over ejendommen have været medtaget i opgørelsen af størstebeløbet for de beløb, der i henhold til auktionsvilkårenes pkt. 6 B skulle betales ud over budsummen. Fogedrettens kendelse efter RPL § 570 om, at konkursboets krav på 36.000 kr. ikke skulle betales af den, som overtog ejendommen på tvangsauktionen, og derfor ikke skulle indeholdes i størstebeløbet, var ikke undtaget fra kæreadgang, jf. RPL § 584, stk. 4. Auktionskøber var derfor forpligtet til at betale beløbet, selv om det samlede beløb, som skulle betales uden for budsummen, oversteg det oplyste størstebeløb. Komm. af Tine Walldén Laursen i ADV 2004.260-261: Principiel kendelse fra HR om kuratorers salær.

UfR 2007.2727 VLK: Tvangsauktion blev ophævet og hjemvist til fortsat behandling, da det af salgsopstillingen fremgik, at der var tale om en beboelsesejendom, mens det af annoncerne fremgik, at der var tale om et nedlagt landbrug. Ejendommen havde således været forkert annonceret. VL udtalte, at efter RPL § 566, skulle bekendtgørelsen indeholde oplysninger om alle forhold, der kunne antages at have en væsentlig betydning for ejendommens værdi, og at den skulle være egnet til at skabe købsinteresse. Rekvirenten stod for annonceringen, men Esbjerg Fogedret havde efter RPL § 569, stk. 2, ansvaret for, at tvangsauktionen var bekendtgjort efter § 566, herunder at bekendtgørelsen efter bl.a. indholdet var egnet til at skabe købsinteresse. Da den urigtige oplysning om ejendommens karakter i salgsopstillingen og i bekendtgørelsen i Statstidende og i Jydske Vestkysten kunne have afholdt eventuelle købere fra at give møde på tvangsauktionen og fremsætte højere bud på ejendommen end de afgivne, skulle tvangsauktionen ophæves.

UfR 2009.2677 ØLK: Under et møde i Fogedretten i København vedrørende en tvangsauktion over en skyldneren S' ejerlejlighed, protesterede S imod auktionens fremme under henvisning til, at auktionen ikke var korrekt annonceret. S anførte hertil bl.a., at den skete annoncering ikke var egnet til at skabe køberinteresse og at den udarbejdede salgsopstilling ikke indeholdt tilstrækkelige oplysninger om en tvist mellem adkomsthaver og ejerforeningen om brugsretten til et ca. 80 m² stort loftsrum på 5. sal. ØL fandt, at bekendtgørelsen af tvangsauktionen opfyldte kravene i RPL § 569, stk. 2, 1. pkt., jf. § 566, stk. 2, 1. pkt., og stk. 3, 1. pkt. og at den udarbejdede salgsopstilling opfyldte kravene i RPL § 569, stk. 2, 2. pkt., jf. § 562, stk. 3, 2. pkt. idet både bekendtgørelsen og salgsopstillingen indeholdte oplysninger om tvisten. ØL stadfæstede derfor Fogedrettens kendelse om auktionens fremme.

UfR 2010.1516 VLK: Det blev afholdt tvangsauktion over en erhvervsejendom d. 20.10.2009, hvortil ejendommens areal ikke var blevet oplyst i annonceringen forud for 1. auktion og for ny auktion. Fogedretten i Kolding fastslog, at ejendommen ikke havde været annonceret som foreskrevet i RPL § 566, stk. 2. Da oplysning om ejendommens areal måtte antages at have haft en væsentlig betydning for ejendommens værdi, udsatte fogedretten auktionen med henblik på fornyet annoncering af 1. auktion. VL fandt, at den tvangsauktion, der blev gennemført d. 20.10.2009, ikke var kæret, og fogedretten kunne ikke efterfølgende omgøre en allerede gennemført auktion. Som følge heraf ophævede VL fogedrettens afgørelse vedrørende den allerede afholdte tvangsauktion. Angivelse af grundareal var en væsentlig oplysning i forbindelse med annonceringen af en ejendom, som skulle bortsælges på tvangsauktion, jf. RPL § 566, stk. 3, jf. § 566, stk. 2. Da det ikke kunne udelukkes, at den manglende annoncering kunne have haft betydning for ejendommens pris, tiltrådte VL, at auktionen på auktionsmødet d. 26.10.2009 var udsat med henblik på fornyet annoncering af ny 2. auktion.

UfR 2010.1018/2 VLK: Fogedretten i Herning afholdte to tvangsauktioner vedr. hhv. en ejendom, X, og halvdelen af nabogrunden, Y, som havde tilhørt samme ejer. K købte både X og Y, men grundet begæring om 2. auktion vedr. X, fik K kun Y. Y blev taget under opdeling således, at den blev delt mellem hhv. X og naboejendommen. K kærede auktionen. Kort- og Matrikelstyrelsen havde ikke registreret opdelingen af Y. K gjorde bl.a. gældende, at der såfremt samme person ikke blev højestbydende for både X og Y ville opstå usikkerhed omkring retsstillingen. Det blev af VL anført, at det fremgik af salgsopstillingen, at arealet var under udstykning. Ydermere fremgik det, at køber forpligtede sig til at respektere opdeling af Y, og at »Arealet vil efter opdeling andrage 472 m² heraf vej 95 m² med henblik på udvidelse af have på matr. nr. 91 y. X samlede areal andrager herefter 1358 m² heraf vej 125 m².« Salgsopstillingen opfyldte ikke kriterierne, jf. RPL § 562, stk. 3, 2. pkt., og VL ophævede auktionen over Y, da det ikke fremgik med fornøden klarhed, at den efter sammenlægning ophørte som selvstændig ejendom.

UfR 2010.2293 VLK: Fogedretten i Rander blev på et møde i forbindelse med tvangsauktion over en ejendom, X, gjort bekendt med, at der hvilede i hvert fald to lejerettigheder på X. Der var ikke medtaget oplysninger om lejerettighederne i den af rekvirenten udarbejdede slagsopstilling, og fogedretten havde på denne baggrund ikke indkaldt de i X berettigede lejere. Ejeren af X, E, oplyste, at der forelå aftale om, at en lejer, A, lejede en lille fold, og betalte kontakt 100 kr. pr. måned. A skulle tillige træne ejerens datters to heste. En anden lejer, B, lejede bl.a. silohallen, og betalte 500 kr. pr. måned, men var en måned bagud med betalingerne. Der førtes ikke regnskab med lejeindtægterne, ligesom de ikke fremgik af skatteopgørelsen. Der var endvidere indgået aftale med C om, at denne kunne leje kornhallen, hvis naboen ikke længere ønskede at låne den. Der var ikke aftalt lejeniveau med C. Fogedretten bemærkede, at en salgsopstilling skulle indeholde alle forhold vedr. ejendommen og auktionen, som måtte antages at være af væsentlig betydning for køber, jf. PRL § 562, stk. 3, og afsagde kendelse om udsættelse af auktionen, da det ikke kunne udelukkes, at de manglende oplysninger vedrørende de på X hvilende lejerettigheder havde væsentlig betydning for en evt. køber. VL stadfæstede fogedrettens kendelse under henvisning til fogedrettens grunde, samt at der forelå lejeaftaler vedr. dele af X, og at det ikke kunne udelukkes, at lejerne ville blive berørt af salg af X.

UfR 2011.2435 VLK: A fik, som følge af et auktionsbud på 470.000 kr., hammerslag på et hus på en tvangsauktion d. 19.03.2010. A ville indfri 1. prioriteten, som var et fastforrentet obligationslån til kreditforeningen, B. A fik af B tilsendt en opgørelse d. 08.06.2010, hvori der, udover aktionsbuddet blev krævet, at A betalte 9.791,24 kr. Beløbet omfattede ydelser efter aktionstidspunktet, differencerenter og indfrielsesgebyr. Det fremgik af salgsopstillingen, at såfremt, at A ønskede at indfri lånene i B, skulle det ske i overensstemmelse med B's almindelige indfrielsesvilkår. Det fremgik af B' forretningsbetingelser, at såfremt lånet ønskedes indfriet inden næste termin, skulle der betales renter til obligationsejerne frem til næste termin. A afviste at betale beløbet – bortset renterne fra auktionstidspunktet frem til lånets indfrielse. A henviste til auktionsvilkårene, hvor det fremgik, at ved indfrielse af kontantlån med særlige indfrielsesvilkår, skulle der betales et evt. kurstab. Retten i Horsens bestemte, at A ikke var forpligtet til at betale beløbet ud over auktionsbuddet. VL bestemte derimod, at A var forpligtet til at beløbet, da A var bundet af B' almindelige indfrielsesvilkår, som henvistes til i salgsopstillingen. (2-1)

UfR 2012.24 ØLK: Der blev afholdt tvangsauktion over en ejendom, der tilhørte A og B. A bød som højestbydende 3.850.000 kr. Sikkerhedsstillelsen var fastsat til 666.000 kr., men A kunne kun stille sikkerhed for 25.000 kr. og den resterende sikkerhed kunne stilles inden 48 timer. Dette accepterede rekvirenten, R, ikke. Da A ikke kunne stille den fulde sikkerhed, og R ikke frafaldt kravet herom, antog fogedretten ikke A's bud. ØL fandt, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte fogedrettens skøn, hvorfor der ikke var indrømmet A en frist til at stille sikkerhed for opfyldelse af auktionsvilkårene, jf. auktionsvilkårene pkt. 7.

UfR 2012.2360/1 HKK: L opsagde to erhvervslejemål til ophør d. 15.06.2006 over for U. U tilbagebetalte ikke det af L indbetalte depositum, og L anlagde herefter sag d. 26.10.2007 mod U, med påstand om tilbagebetaling af dette. I juli 2010 gik U imidlertid konkurs, og konkursboet, K, indtrådte i retssagen. K blev ved dom af 02.05.2011 dømt til at betale L knap 900.000 kr. L anmodede om, at dennes krav mod U skulle medtages i størstebeløbet. Dette gav fogedretten ham medhold i. Ifølge EHL § 6, stk. 2, 1. pkt., gjaldt en søgsmålsfrist på 1 år efter lejeforholdets ophør, såfremt lejer havde et krav i hht. forudbetalt leje, depositum eller lign. efter lejeforholdets ophør. HR udtalte, at EHL § 6, stk. 2, 1. pkt., efter sin ordlyd og forarbejder måtte forstås således, at den fraflyttedes krav kun kunne gøres gældende mod enhver uden tinglysning, hvis lejer anlagde sag inden fristens udløb. I denne sag, havde L først anlagt sag mod U efter søgsmålsfristens udløb, og under henvisning hertil, samt til tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6 B, litra j, fandt HR, at de knap 900.000 kr., som K var blevet dømt til at betale L, ikke skulle medtages under størstebeløbet.

FM 2015.39 VLK: Tvangsauktion over udlejet enfamilieshus ophævet på grund af manglende oplysninger om nedsat lejebetaling. Lejen var oplyst til 42.000 kr., uanset at lejen siden 2008 var nedsat til 27.549 kr. (2-1)

FM 2016.137 VLK: Der skulle ikke ske ophævelse af en tvangsauktion, da salgsopstillingen ikke havde fejl, som kunne begrunde en ophævelse selvom grundarealet og afstanden til skrænten, var mindre end anført i salgsopstillingen.

Et sommerhus beliggende tæt på Vesterhavet blev af fogedretten solgt på tvangsauktion. Tvangsauktionen blev af auktionskøberen, K, kæret med påstand om ophævelse, da sommerhusets grundareal og afstanden til skrænten var mindre end anført i salgsopstillingen. Rekvirenten, R, påstod stadfæstelse, da grundarealet var angivet korrekt, og da de faktiske omstændigheder var i overensstemmelse med et luftfoto fra salgsopstillingen. VL fandt, at det fremgik af salgsopstillingens oplysninger, herunder fotografierne, at sommerhuset lå meget tæt på Vesterhavet. Oplysningen i salgsopstillingen om en beliggenhed “ca. 30 m fra stranden” var ikke forkert, selv om der efter det foreliggende kun var ca. 14 m fra sommerhuset til skrænten. Det kunne heller ikke anses for en fejl, at salgsopstillingen angav ejendommens tinglyste areal. Der var herefter ikke grundlag for at fastslå, at salgsopstillingen havde fejl, som kunne begrunde en ophævelse af tvangsauktionen. Derfor ophævedes tvangsauktionen ikke. (2-1)

FM 2016.155 ØLK: En ejendomsskat som var forfalden mellem 1. og 2. auktion, skulle ikke betales af højestbydende, da det ikke fremgik af salgsopstillingen, og heller ikke blev oplyst om under auktionen.

Der opstod efter en tvangsauktion tvivl om hvorvidt højestbydende, H, skulle betale ejendomsskat, som var forfalden mellem 1. og 2. auktion. Fogedretten fandt, at det ikke blev særskilt oplyst under 2. auktion, at første rate af ejendomsskat var forfalden, hvorfor der fra rekvirentens, R, side ikke blev taget forbehold herfor i relation til opgørelsen af størstebeløbet uden for budsummen. H var professionel lokal opkøber af ejendomme på tvangsauktion, og havde gennem flere år deltaget ved auktioner næsten hver uge ved fogedretten. På baggrund heraf måtte H være bekendt med, hvornår første rate ejendomsskat i den pågældende kommune forfaldt, hvorefter H var forpligtet til at betale den yderligere forfaldne ejendomsskatterate. ØL fandt, at R efter RPL § 569, stk. 1, ved auktionsmødets begyndelse skulle oplyse arten og størrelsen af de omkostninger m.v., som H skulle betale ud over auktionsbuddet. Det samme var fastsat i punkt 6B i Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår. Det fremgik af sagen, at 1. rate ejendomsskat, som forfaldt mellem 1. og 2. auktion, ikke var medtaget i den af R udarbejdede salgsopstilling. Det måtte lægges til grund, at R heller ikke under auktionen havde oplyst om den forfaldne restance. Herefter var H ikke pligtig til uden for budsummen at betale 1. rate ejendomsskat. Den omstændighed, at H ifølge fogedretten var professionel lokal opkøber af ejendomme, kunne ikke føre til et andet resultat. ØL ændrede derfor fogedrettens kendelse således, at H ikke skulle betale 1. rate ejendomsskat vedr. ejendommen uden for budsummen.

FM 2016.241 ØLK: Højestbydende på 1. auktion var også bundet af sit bud på 2. auktion selvom størstebeløbet forhøjedes med 20.000 kr., da dette fremgik af auktionsvilkårene.

B blev på en tvangsauktion, hvor det var oplyst, at størstebeløbet ikke ville overstige 72.000 kr. højestbydende. Rekvirentens advokat, A, oplyste på 2. auktion, at der var et stort krav på el. A forhøjede størstebeløbet med 20.000 kr., og oplyste, at der var taget forbehold herfor i panthaverregnskabet, således at kravet kunne gøres gældende mod B. B tog forbehold for at gøre indsigelse, herunder for at gøre bristende forudsætninger gældende. ØL fandt, at det fulgte af auktionsvilkårenes pkt. 4, at enhver, der havde afgivet bud på 1. auktion, var bundet af sit bud, indtil auktionen var sluttet. Skulle der afholdes ny auktion i henhold til RPL § 576, var samtlige bydende bundet indtil slutningen af den nye auktion, dog højest i 6 uger efter 1. auktion. B var dermed bundet af sit bud afgivet på 1. auktion. Den omstændighed, at størstebeløbet var forhøjet med 20.000 kr., kunne ikke føre til, at B ikke var bundet af sit bud som følge af bristede forudsætninger. Det bemærkedes i den forbindelse, at det endelige krav fra Dong Energy A/S endnu ikke var opgjort. ØL stadfæstede tvangsauktionen.

UfR 2016.2051 VLK: En salgsopstilling, der angav sommerhus' beliggenhed til ca. 30 m. fra skrænten, men som kun var 15 m., og som angav det tinglyste areal, som mindre end det reelle areal, var ikke fejlbehæftet, hvorefter tvangsauktionskøber ikke kunne ophæve.

Køber, K, der ved tvangsauktion havde købt et sommerhus, påstod ophævelse af tvangsauktionen, da grundarealet og afstanden til skrænten ved Vesterhavet var mindre end anført i salgsopstillingen. VL fandt, at det fremgik af salgsopstillingens oplysninger, herunder fotografierne, at sommerhuset lå meget tæt på Vesterhavet. Oplysningen i salgsopstillingen om en beliggenhed ”ca. 30 m. fra stranden” var ikke forkert, selv om der efter det foreliggende kun var ca. 14 m. fra sommerhuset til skrænten. Det kunne heller ikke anses for en fejl, at salgsopstillingen angav ejendommens tinglyste areal. Der var herefter ikke grundlag for at fastslå, at salgsopstillingen havde fejl, som kunne begrunde en ophævelse af tvangsauktionen. (2-1)

UfR 2016.2682 VLK: Højestbydende skulle ikke betale ejendomsskatterate, der forfaldt mellem 1. og 2. tvangsauktion, da raten ikke var oplyst i hverken salgsopstillingen eller på auktionen. Ikke betydning, at højestbydende var professionel opkøber.

En ejendomsskatterate forfaldt mellem 1. og 2. tvangsauktion. I auktionsrekvirentens, R's, salgsopstilling var ejendomsskatteraten ikke medtaget, jf. RPL § 569, stk. 1, og pkt. 6B i Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår. Højstbydende, A, på tvangsauktionen gjorde indsigelse mod betaling af ejendomsskatteraten. Retten i Holbæk fandt, at A som professionel opkøber var bekendt med at 1. rate af ejendomsskat i Odsherred Kommune forfaldt 01.01, hvorefter A var forpligtet til at betale den yderligere forfaldne ejendomsskatterate, jf. UfR 2000.259 Ø. VL fandt, at ejendomsskatteraten ikke var medtaget i den af R udarbejdede salgsopstilling. R havde heller ikke under auktionen oplyst om den forfaldne restance. Herefter var A ikke pligtig til uden for budsummen at betale 1. rate ejendomsskat 2016. Den omstændighed, at A ifølge fogedretten var professionel lokal opkøber af ejendomme, kunne ikke føre til et andet resultat.

FM 2017.189 ØLK: Auktionsrekvirent, A, havde ikke medtaget oplysninger om en tidligere lejers krav under størstebeløbet og havde heller ikke under auktionen mundtligt oplyst herom. Fogedretten fandt, at auktionskøber ikke var pligtig til uden for budsummen at betale kravet, jf. RPL § 569. ØL stadfæstede.

FM 2018.106 ØLK: Der kunne efter RPL § 570, stk. 1, 2. pkt. ikke som et auktionsvilkår vedtages, at en nedsættelse af størstebeløbet efter tvangsauktionen skulle modsvares af en tilsvarende højere betaling til de udækkede panthavere

To panthavere, P, der havde pant i samme erhvervsejendom havde indgået en aftale om fordeling af provenu i forbindelse med salget på en tvangsauktion ved Fogedretten i Svendborg. Ved tvangsauktionen var der oplyst et størstebeløb på 522.000 kr., hvilket en af budgiverne, B, tog forbehold for inden tvangsauktionen. P vedtog derefter et vilkår om, at en nedsættelse af størstebeløbet efter tvangsauktionen skulle modsvares af en tilsvarende højere betaling til de udækkede panthavere. Vilkåret var vedtaget på opfordring fra fogedretten. B blev efterfølgende højestbydende og krævede en af posterne i størstebeløbet nedsat. Fogedretten fandt ikke vilkåret ugyldigt, idet det var vedtaget før opråbet, og det var et hyppigt benyttet vilkår, ligesom vedtagelsen heller ikke rummede usædvanlige eller byrdefulde vilkår for køberne, jf. RPL § 570, stk. 1, 2. pkt. ØL fandt, at vilkåret alene havde til formål at fratage en auktionskøber sin interesse i at fremsætte indsigelser mod de enkelte poster i størstebeløbet. Et sådant vilkår, der ikke rettede sig mod en konkret post i størstebeløbet, havde en sådan karakter, at vilkåret ville kunne afskrække auktionskøbere. ØL fandt derfor, at vilkår var ugyldigt, jf. RPL § 570, stk. 1, 2. pkt., og fogedretten burde derfor have tilsidesat vilkåret ex officio. Derudover nedsatte ØL en post i størstebeløbet fra 147.500 kr. til 72.500 kr.

FM 2019.03 ØLK: Et bud på en auktion blev annulleret, da der ikke kunne stilles den behørige sikkerhed for buddet, idet advokatindeståendet ikke var underskrevet. Advokatfuldmægtigens underskrift kunne ikke godkendes.

Under en tvangsauktion gik højeste bud til en advokatfuldmægtig (A) der handlede på vegne af et firma. A blev efter endt auktion spurgt af fogedretten i Roskilde, om der kunne stilles sikkerhed for buddet, hvortil A fremlagde et ”dokument-kopi” uden underskrift. Fogedretten fandt, at da dokumentet ikke var det originale dokument og ikke var underskrevet af den som den indestod, så kunne det ikke stilles som sikkerhed. A protesterede herimod, og påførte dernæst sin egen underskrift på dokumentet på vegne af sin principal. Fogedretten antog ikke dokumentet for indestående, hvormed buddet blev annulleret. ØL stadfæstede fogedrettens kendelse.

FM 2019.30 ØLK: Fogedrettens fastsættelse af afværgebeløb ved tvangsauktion skulle ikke afvente afgørelse fra KBR, hvormed afværgebeløbet blev fastsat til 10 mio. kr.

Under en tvangsauktion var tvisten mellem parterne afværgebeløbet, jf. RPL § 563 a. Rekvirenten (R) nedlagde påstand om, at auktionssagen skulle fremmes og afværgebeløbet opgøres til 10 mio. kr. med tillæg af yderligere renter og omkostninger fra d. 04.09.2018. Skyldner (S) nedlagde påstand om, at tvangsauktionssagen skulle nægtes fremmet, da man burde afvente afgørelse fra en nærværende sag mellem samme parter. Der blev subsidiært nedlagt påstand om, at afværgebeløbet skulle nedsættes, da hovedstolen skulle medtages til kurs 100. Ydermere påstod S, at der kun kunne kræves betaling af ikke betalte terminsydelser, og R var kun berettiget til at kræve morarenter med 18 % p.a. Fogedretten i Helsingør fandt, at det var fogedretten, der var kompetent til at træffe afgørelse om afværgebeløb i verserende tvangsauktionssager, hvormed fogedretten ikke skulle afvente afgørelse fra KBR, jf. RPL § 563 a. Derudover fandtes en part, under auktionssagen, ikke at kunne fremsætte indsigelser mod lovligheden af udlægsforretningen eller de retshandlinger, der lå forud for disse, jf. RPL § 583, stk. 2. S’ subsidiære indsigelse kunne derfor ikke gøres gældende. Fogedretten fremmede derfor sagen, og fastsatte afværgebeløbet efter Rs påstand til 10 mio. kr. ØL stadfæstede afgørelsen.

UfR 2019.942 HKK: Hverken auktionsbekendtgørelse eller salgsopstilling indeholdt utilstrækkelige oplysninger, som kunne give grundlag for at ophæve tvangsauktion

På begæring af SKAT blev der afholdt tvangsauktion over en ubebygget ejendom, som lå i landzone. En tvangsauktionskøber, K, fik meddelt hammerslag og søgte derefter kommunen om landzonetilladelse, men fik afslag med den begrundelse, at den tidligere bygning var revet ned for mere end 3 år siden. Sagen angik for HR, om auktionsbekendtgørelsen eller salgsopstillingen indeholdt utilstrækkelige oplysninger om ejendommen, og om tvangsauktionen som følge heraf skulle ophæves. HR fandt, at de oplysninger, som fremgik af auktionsbekendtgørelsen og salgsopstillingen om afløbsforhold mv., ikke med rette kunne give K den opfattelse, at der heri lå, at han ville kunne få tilladelse til sin ønskede brug af ejendommen, som han efter det oplyste ikke havde oplyst fogedretten om forud for auktionen. På den baggrund og i øvrigt af de grunde, som ØL mindretal havde anført, stadfæstede HR fogedrettens afgørelse om tvangsauktion. ØL var nået til et andet resultat.

FM 2020.115 ØLK: Et bud på en fast ejendom på tvangsauktion kunne ikke antages, da der ikke straks blev stillet sikkerhed for buddet

Et selskabs, S’, ejendom skulle sælges på tvangsauktion, og A afgav et bud på 1 kr., mens B bød 1.000 kr. på vegne af et selskab, C.

Fogedretten i Holbæk fandt, at B skulle stille den fulde sikkerhed på 62.000 kr., for at buddet kunne antages. Da B ikke kunne dette, blev A højestbydende.

ØL fandt, at det fremgik af vilkårene for tvangsauktioner, at man kunne se bort fra et bud, hvis ikke der straks blev stillet sikkerhed. Det blev bemærket, at ejerkredsen i C var den samme som ejerkredsen bag S. Afgørelsen om, at D ikke skulle have en frist til at stille sikkerhed, blev opretholdt.

FM 2020.207 ØLK: Højestbydende på en tvangsauktion skulle som nærtstående til ejeren af ejendommen stille fuld sikkerhed straks efter hammerslaget

På en tvangsauktion var højestbydende, A, nærtstående til ejeren af ejendommen. Fogedretten i Holbæk krævede, at A straks skulle stille fuld sikkerhed for beløbet. A ønskede en frist til at stille sikkerhed, hvilket blev afvist. A kærede afgørelsen.

VL fandt, at der skulle stilles sikkerhed straks efter hammerslaget, jf. punkt 7 i bilag til bekg. nr. 625 af 15.12.1978. Fogedrettens afgørelse stadfæstedes.

FM 2020.209 VLK: Efter tvangsauktion af kapitalandele udgik et punkt i auktionsvilkårene om, at køber skulle respektere en banks håndpanteret, da banken ikke havde modsat sig kapitalandelenes realisation

Skifteretten pålagde kurator at sælge konkursboets kapitalandele i et ApS. Banken, B, der havde håndpant i andelene, havde ikke bemærkninger hertil. Efter tvangsauktionen opstod tvist om, hvorvidt et punkt i auktionsvilkårene, om at auktionskøber skulle respektere B’s pant, skulle udgå.

Fogedretten i Esbjerg fandt, at B’s panteret bortfaldt efter afholdt tvangsauktion, jf. RPL § 552, jf. RPL § 551. Som følge heraf udgik det omtvistede punkt af auktionsvilkårene, og auktionen blev fremmet.

VL stadfæstede med en bemærkning om, at B ikke havde haft indvendinger undervejs.

FM 2022.75 VLK: Efter tvangsauktion kunne rekvirenten beholde indkomne aconto-forbrugsbetalinger samt huslejebetalinger, og højestbydende havde alene krav på at opkræve eventuelle restancer

A havde d. 02.02.2022 købt en ejendom på tvangsauktion. Ejendommen var begæret på tvangsauktion af et realkreditinstitut, B. Ejendommen indeholdt 5 lejemål, som løbende havde indbetalt husleje og a conto vand og varme. Det fremgik af auktionsvilkårene, at køber ville overtage alle rettigheder og forpligtelser på overtagelsestidspunktet, og det blev på auktionen vedtaget, at indkomne huslejebetalinger skulle tilfalde den bedst prioriterede, udækkede panthaver.
VL fandt, at B ikke havde pligt til at udarbejde og afregne forbrugsregnskaber for vand- og varmeforbrug for 2021. Udlæg i lejeindtægter omfattede enhver betaling fra lejere, herunder acontobidrag til vand og varme. A havde ikke haft en berettiget forventning om, at acontobetalingerne ville tilfalde A, og disse tilfaldt B som bedst prioriterede, udækkede panthaver. A skulle herefter afregne vand- og varmeforbrug uden acontobetalingerne. A var under auktionen blevet gjort bekendt med, at indkomne huslejebetalinger ligeledes ville tilfalde B. A havde alene krav på at opkræve eventuelle restancer, der ikke var betalt på auktionstidspunktet.

UfR 2024.1185 ØLK: Det var ikke misligholdelse efter tvangsauktionsvilkårenes pkt. 8, at A ikke indbetalte den krævede sikkerhed ifm. en tvangsauktion, hvorefter hammerslaget blev annulleret og der skete genoptagelse af auktionen

A var højestbydende på en tvangsauktion over en ejendom. Han betalte straks 10.000 kr. til fogedretten som sikkerhed for afholdelse af et evt. nyt auktionsmøde. Rekvirenten, R, anmodede om ny auktion, på hvilken der ikke fremkom højere bud. A blev meddelt hammerslag med frist for sikkerhedsstillelse efter tvangsauktionsvilkårenes pkt. 7. Trods 3 rykkere indbetalte A ikke den krævede sikkerhed.
Retten i Helsingør fandt, at hammerslaget skulle ophæves og auktionen skulle genoptages, da A ikke havde stillet den krævede sikkerhed. R kærede denne beslutning med påstand om ophævelse og hjemvisning, således at der blev afholdt misligholdelsesauktion, da R mente, at A’s manglende indbetaling af sikkerhedsstillelse var en misligholdelse efter pkt. 8 i tvangsauktionsvilkårene.
ØL fandt, at manglende indbetaling af den krævede sikkerhed ikke udgjorde en misligholdelse, der var omfattet af pkt. 8. ØL stadfæstede.

Alternativt opråb

Jens Anker Andersen i UfR 1993 B.255-258: Alternativt opråb på 2. auktion i relation til ejendommens byrder.

FM 2000.12 ØLK: Bobestyrer i dødsbo begærede boets ejendom bortsolgt på tvangsauktion. Afdødes søn påberåbte sig nogle lejekontrakter med afdøde. Bobestyrer bestred gyldigheden af disse. Fogedretten besluttede at opråbe ejendommen efter reglerne i RPL § 573. ØL tiltrådte med henvisning til RPL § 570, stk. 1, at fogedretten ikke kunne foretage en bindende fastlæggelse af lejerettighedernes eksistens.

UfR 2000.591 HKK (UfR 1999.550 ØLK): Konkursbo, som forgæves havde søgt at sælge industriejendommen Bygmestervej 4, København, på tvangsauktion, kunne i medfør af RPL § 573, stk. 2 kræve, at ejendommen blev udbudt ved alternativt opråb, hvor Københavns Kommunes tilbagekøbsret i henhold til deklaration fra 1938 blev kapitaliseret og fik prioritet umiddelbart efter omkostningerne uden for budsummen.

FM 2003.84 ØLK: Tvangsauktion hjemvist, da det ikke fremgik af auktionsbogen, om der havde været foretaget et skøn over, om en alternativt opråbt servitut vedr. en regn- og spildevandsledning havde betydning for ejendommens salgsværdi, jf. RPL § 573, stk. 2, 1. pkt.

UfR 2006.650 VLK: Rekvirenten til en tvangsauktion havde i forbindelse med denne begæret alternativt opråb efter RPL § 573, stk. 2, f.s.v.a. en bestemmelse i en lejekontrakt, der vedrørte 151 m2 af ejendommens jordareal, om, at lejemålet var uopsigeligt indtil 2016. Lejeren af arealet protesterede herimod, idet hun henviste til, at hun havde opstillet en grillbar til over 1 mio. kr. på det lejede areal, samt at det var normalt at man som lejer af et jordareal, hvorpå en bygning skulle opføres, stillede krav om uopsigelighed i en periode. Uopsigelighed i 15 år var et sædvanligt vilkår i denne type lejemål og var derfor var derfor beskyttet mod enhver tinglysning, jf. TL § 3. Fogedretten i Fjerritslev udtalte, at da lejemålet af jordarealet var uopsigeligt indtil 2016, var lejeforholdet ikke stiftet på et sædvanligt tidsvilkår i TL’s § 3's forstand. Da lejeforholdet vedrørte over 12 % af ejendommens samlede areal, og da uopsigelighedsbestemmelsen endvidere medførte en væsentlig indskrænkning i en ejers råden over ejendommen, var der ikke grundlag for at antage, at uopsigelighedsbestemmelsen ikke vil påvirke salgsværdien nævneværdig. Rekvirentens begæring om, at der skal holdes alternativt opråb, blev derfor taget til følge. VL stadfæstede.

UfR 2010.342 ØLK: Advokat A påstod i forbindelse med salg af en fast ejendom på tvangsauktion på vegne af Nordea Kredit A/S nogle fremlagte lejekontrakter, vedrørende den i sagen omhandlede ejendom, tilsidesat som ugyldige, således at der ikke var dokumenteret eksistens af lejeforhold, der skulle respekteres af en auktionskøber på tvangsauktion d. 25.08.2009. Subsidiært begærede A alternativt opråb i medfør af RPL § 573, stk. 2. Fogedretten i Helsingør tog A's principale påstand til følge. ØL anførte, at det fremgik af RPL § 570, stk. 1, sidste pkt., at det var fogedretten der traf afgørelse om, hvorvidt auktionen kunne fremmes på trods af indsigelse fra en person, der – svarende til lejernes standpunkt – anså sig for at være indehaver af en rettighed over ejendommen, der gik forud for nogen, der skulle have dækning gennem auktionssalget. Fogedretten kunne imidlertid ikke under auktionssagen foretage en bindende fastlæggelse af spørgsmålet om de påberåbte lejerettigheders gyldighed. På denne baggrund tog ØL A's subsidiære påstand til følge.

UfR 2014.3223 HKK: Sagen angik en tvangsauktion afholdt af fogedretten over ejendomme, som tilhørte A, herunder nogle ejerlejligheder, hvor B var lejer. Ejendommene blev på auktionen solgt til højestbydende, C, på baggrund af et alternativt opråb i henhold til RPL § 573, stk. 2, 2. pkt.. Ejendommene blev opråbt til salg med respekt af samtlige byrder og servitutter og nu uden respekt af lejekontrakten til B. B var blevet tillagt videre rettigheder end de almindelige rettigheder efter EHL § 6. Han kærede derfor fogedrettens afgørelse med påstand om berigtigelse af auktionsbogen, således at det klargjordes, hvilke vilkår der gjaldt for det alternative opråb, subsidiært hjemvisning af sagen til fogedretten med henblik på fornyet alternativt opråb af de særlige vilkår i lejekontrakten med B. ØL udtalte, at det alternative opråb, som dannede grundlag for købernes bud og for hammerslaget, blev formuleret således, at det ikke med den fornødne klarhed fremgik, hvilke rettigheder der var omfattet af dette opråb, jf. RPL § 573, stk. 2. Da det ikke kunne udelukkes, at dette havde haft betydning for hvilke bud, der blev afgivet på auktionen, ophævedes fogedrettens afgørelse, og sagen hjemvistes til fornyet behandling. HR stadfæstede.

FM 2015.124 VLK: Under en tvangsauktion begærede R alternativt opråb vedrørende en tinglyst livsvarig bopælsret og en forkøbsret for A. R havde rettet henvendelse til A for at høre, om vedkommende ville gøre servitutten gældende, men havde ikke fået et svar. R oplyste, at A boede på plejehjem og var af den opfattelse, at servitutten skulle kapitaliseres til 0 kr., da servitutten ikke havde en reel værdi for A, men at den livsvarige bopælsret ville påvirke salgsværdien nævneværdigt. Fogedretten imødekom anmodning af de anførte grunde. A var hverken til stede eller repræsenteret på tvangsauktionen. Ejeren kærede beslutningen om alternativt opråb. Panthaveren på 1. prioriteten gjorde gældende, at servitutten havde sekundær prioritet. VL lagde til grund, at servitutten havde sekundær prioritet. Herefter og i øvrigt af de grunde, som fogedretten havde anført, tiltrådtes det, at betingelserne i henhold til RPL § 573, stk. 2, for at foretage alternativt opråb var opfyldt.

UfR 2024.1921 ØLK: Under en tvangsauktion skulle vilkår i lejekontrakts § 11 opråbes alternativt, jf. RPL § 573, stk. 2, men lejekontrakten skulle ikke opråbes i sin helhed

Rekvirenten A anmodede under en tvangsauktion om, at en lejekontrakt skulle kendes ugyldig, subsidiært at der skete alternativt opråb over kontrakten i sin helhed, og mere subsidiært at der skete alternativt opråb over vilkårene i lejekontrakten om lejens størrelse, om adgangen til fremleje og anden udlån, om lejers forkøbsret samt om depositum og forudbetalt leje. A gjorde gældende, at lejekontrakten var indgået efter, at der var tinglyst beslaglæggelse, at den fremstod som indgået ifm. udsigten til en tvangsauktion, og at lejen var atypisk lav. Ejeren B gjorde gældende, at ejendommen også var udlejet, da han købte den, og at den lave husleje skyldes, at ejendommen var i meget dårlig stand.
KBR fandt, at der forelå en utinglyst lejekontrakt mellem A og B, og fogedretten havde ikke under en tvangsauktion kompetence til at træffe afgørelse om lejekontraktens gyldighed. Der gjaldt ikke en forkøbsret for lejere efter LL, hvorfor vilkåret var omfattet af RPL § 573, stk. 2. Vilkårene i lejekontraktens § 11 om lejers fremleje- og udlånsret samt forkøbsret, som begge måtte skønnes at påvirke ejendommens salgsværdi, skulle opråbes alternativt, jf. RPL § 573, stk. 2.
ØL fandt, at der ikke under en tvangsauktion kunne tages stilling til gyldigheden af den pågældende lejekontrakt. Ejendommen skulle opråbes alternativt alene fsva. vilkårene i lejekontraktens § 11 om lejers fremleje- og udlånsret samt forkøbsret, og under størstebeløbet skulle der medtages et beløb svarende til 6 måneders leje. ØL stadfæstede.

1. auktion

Jens Anker Andersen i FM 1983.80-82: Kan en ejendom bortauktioneres, hvis ingen afgiver bud?

Jens Anker Andersen i FM 1984.24-25: Kan auktionsrekvirenten forlange bortsalg i henhold til RPL § 575 og § 576.

R. Dorph Sørensen i FM 1984.60: Et par spredte bemærkninger i anledning af lektor Jens Anker Andersens indlæg om ny auktion i FM 1984.24-25.

Jens Anker Andersen i UfR 1988 B.324-328: Tilladelse til auktionskøb

Jens Anker Andersen i ADV. 1993 303-307: Kan alle afgive bud på auktioner?

Vibeke Forsberg i UfR 1994 B.169-171: Tvangsauktioner - retsplejelovens § 572 - samlet/delt opråb.

Hans Engberg i FM 2008.162: Hammerslaget

Hans Engberg i FM 2010.326: Hammerslag og sikkerhedsstillelse (I artiklen argumenteres for, at det ikke er en betingelse for at give hammerslag ved tvangsauktion over fast ejendom, at sikkerheden er stillet, men at pligten til at stille sikkerheden først indtræder ved hammerslaget, som er den gensidige aftaleretlige bekræftelse på et salg, jf. RPL § 574. I konsekvens deraf kan der ikke gives hammerslag på første auktion, hvis der begæres ny auktion, og højestbydende på første auktion kan derfor heller ikke afkræves sikkerhed.)

Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen i UfR 2012 B.41-44: Hammerslag og hammerslagsaftaler (I artiklen drøftes betydningen af hammerslaget ved tvangsauktion over fast ejendom, herunder om der er hjemmel til at give betinget hammerslag. Herefter analyseres og vurderes de såkaldte hammerslagsaftaler, herunder særligt hammerslagsaftalers indgåelse og betydning for adgangen til at kræve sikkerhedsstillelse af højestbydende samt hammerslagsaftalers virkning i tilfælde af konkurs og rekonstruktion).

FM 1996.21 ØLK: I indkaldelse til ny auktion var anført, at højeste bud havde været på 3.350.000 kr., skønt det kun havde været på 3.035.000 kr. Begæring fra en lejer med tinglyst uopsigelighed til 2001 om udsættelse af den ny auktion blev ikke taget til følge, idet ingen andre havde protesteret mod auktionens gennemførelse, og idet afvigelsen alene var på ca. 10% og derfor ikke stod i væsentligt misforhold til det rette bud. ØL stadfæstede i henhold til grundene og tilføjede, at det måtte anses for usandsynligt, at der ville være fremkommet et bud, der gav dækning til samtlige rettighedshaveres krav med respekt af lejekontraktens uopsigelighedsvilkår, hvis den rette budsum på 1. auktion var blevet oplyst.

UfR 1997.480 VLK (FM 1997.67): På tvangsauktion i Grindsted blev H højestbydende med et bud på 599.887,20 kr. svarende til Nykredits fordring på 1. og 2. prioriteten. S begærede ny auktion og anmodede om, at H skulle stille sikkerhed. Ingen, der fik andel i auktionsbudet, havde krævet, at blev meddelt H hammerslag. Efter auktionsvilkårenes pkt. 7 skulle sikkerhed for auktionsvilkårenes opfyldelse først stilles efter hammerslaget, og H blev derfor ikke afkrævet sikkerhedsstillelse.

UfR 1997.1119 ØLK: Køber blev på tvangsauktion d. 10.04.1997 højestbydende og der blev herefter på skyldnerens begæring berammet ny auktion, jf. RPL § 576, stk. 1, uden at der blev indgået nogen hammerslagsaftale. I hvert fald under disse omstændigheder fandtes fogedretten i Holbæk ikke i henhold til auktionsvilkårenes punkt 7 at have været berettiget til at afkræve køber sikkerhedsstillelse.

UfR 1999.932 ØLK (FM 1999.72 ØLK): Fogedretten i Nykøbing Sjælland havde ikke haft hjemmel til at kræve sikkerhedsstillelse for højestbydende på 1. auktion i et tilfælde, hvor der ikke var meddelt hammerslag, og hvor fogedretten havde bestemt, at der skulle afholdes 2. auktion.

UfR 2004.1386 VLK: A blev højestbydende på tvangsauktion, hvorefter fogedretten i Randers meddelte A hammerslag, jf. RPL § 574, og afkrævede A sikkerhedsstillelse efter auktionsvilkårenes punkt 7. Rekvirenten begærede herefter 2. auktion, jf. RPL § 576, stk. 1, uden at de berettigede frafaldt sikkerhedsstillelsen. Herefter tiltrådte landsretten, at fogedretten havde været berettiget til at fastholde sikkerhedsstillelsen.

UfR 2005.1919 VLK: Fogedretten i Kolding havde fejlagtigt genoptaget budgivningen i strid med RPL § 574, 2. pkt. og havde fejlagtigt ved at omtale fogedrettens mulighed for at træffe bestemmelse om ny auktion, jf. RPL § 576, stk. 2, tilskyndet de mødte til at indgå aftale om genoptagelse af budgivningen som sket. Denne fejl havde ikke en sådan karakter, at der var grundlag for i det hele at ophæve auktionen. Fejlen kunne eventuelt under dette kæremål medføre ophævelse af bestemmelsen om genoptagelse af opråbet og derefter hjemvisning til fogedretten med henblik på fogedrettens stillingtagen til spørgsmålet om ny auktion i henhold til RPL § 576, stk. 2. M ApS' påstand om, at der meddeles selskabet accept på køb af ejendommen for 760.000 kr., kan derimod ikke tages til følge under kæresagen, idet påstanden indebar, at fogedretten blev afskåret fra at træffe bestemmelse om ny auktion i henhold til § 576, stk. 2.

UfR 2008.1462 ØLK: Kreditor, K, indgav d. 21.11.2007 begæring om tvangsauktion over en ejendom tilhørende debitor, D. Grundlaget var et tidligere foretaget udlæg. D havde d. 16.11.2007 anmeldt betalingsstandsning, der blev d. 21.12.2007 nedlagt et fyldestgørelsesforbud jf. KL § 16 a af skifteretten. Herefter afviste fogedretten sagen. ØL fandt jf. RPL § 502, stk. 1, nr. 3 jf. § 571, stk. 1 at fogedretten burde have udsat sagen, ØL ophævede derfor fogedrettens beslutning.

UfR 2009.2673 ØLK: Fogedretten i Glostrup afholdt d. 12.06.2009 første tvangsauktion over A's ejerlejlighed i ejerforeningen G. Under auktionen påstod advokat S, på vegne af realkreditinstitut D, der besad 2. prioriteten i ejerlejligheden, at et håndpantsat ejerpantebrev til G ikke kunne opgøres ved et rentetillæg på 1.200 kr. ud over det tinglyste beløb, idet S henviste til, at dette ikke var klart hjemlet i selve ejerpantebrevet. S påstod herudover, at G ikke kunne beregne sig et særskilt vederlag på 2.000 kr. for, som administrator, at have udarbejdet et lejlighedsskema. A havde erhvervet ejerlejligheden i december 2004 hvorved A ifølge gældsovertagelseserklæringen indtrådte som debitor og kreditor i det tinglyste ejerpantebrev i ejerlejligheden på 10.000 kr. Ejerpantebrevet blev samtidig stillet som håndpant til G til sikkerhed for ethvert krav, som G måtte få mod A. Af ejerpantebrevet fremgik, at A, såfremt A overdrog pantebrevet, forpligtede sig til at forrente pantebrevets pålydende på de 10.000 kr. med 12 % p.a. fra overdragelsen. ØL fandt, at G ikke var berettiget til ved opgørelsen af sit krav på tvangsauktionen, at medtage et rentebeløb ud over den tinglyste hovedstol, idet rentetillægget ikke klart var hjemlet i det tinglyste ejerpantebrev, jf. TL § 1 og § 40, stk. 4. ØL henviste videre til RPL § 562, stk. 3, hvorefter skyldner og de i ejendommen berettigede vederlagsfrit skulle fremkomme med de oplysninger, som var nødvendige til udarbejdelse af salgsopstilling og øvrige auktionsvilkår, men fastslog, at det ikke kunne afvises, at de pågældende parter kunne få dækket faktiske udgifter til bl.a. kopiering og porto mv., og fastsatte derfor et skønsmæssigt vederlag til G på 500 kr. for udarbejdelse af lejlighedsskema.

UfR 2012.24 ØLK: Der blev afholdt tvangsauktion over en ejendom, der tilhørte A og B. A bød som højestbydende 3.850.000 kr. Sikkerhedsstillelsen var fastsat til 666.000 kr., men A kunne kun stille sikkerhed for 25.000 kr. og den resterende sikkerhed kunne stilles inden 48 timer. Dette accepterede rekvirenten, R, ikke. Da A ikke kunne stille den fulde sikkerhed, og R ikke frafaldt kravet herom, antog fogedretten ikke A's bud. ØL fandt, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte fogedrettens skøn, hvorfor der ikke var indrømmet A en frist til at stille sikkerhed for opfyldelse af auktionsvilkårene, jf. auktionsvilkårene pkt. 7.

FM 2016.23 ØLK: En liebhaver ved en tvangsauktion havde ikke forstået at budgivningen var lukket. Fogedretten genoptog budgivningen i medfør af analogi i RPL § 577, stk. 2.

FM 2018.98 ØLK: Ejerens anmodning om afholdelse af en ny auktion, som blev fremsat efter hammerslaget var endeligt, men inden auktionsmødet var afsluttet, var fremsat rettidigt, jf. RPL § 576

Ved en tvangsauktion anmodede ejeren, E, om, at der blev afholdt en ny auktion. Fogedretten i KBR krævede, at E straks stillede en sikkerhed på 10.000 kr., hvilket E ikke kunne, men E anmodede om en frist på 5 timer til dette. Rettighedshaverne protesterede imod dette, og fogedretten afsagde derfor en kendelse, hvor E’s anmodning om en ny auktion blev afvist. Den højestbydende, H, blev anmodet om at stille en sikkerhed på 10.000 kr. straks, og derefter var hammerslaget endeligt, idet H straks stillede sikkerheden. E kom dog tilbage med en ven, A, der tilbød at stille sikkerhed på 10.000 kr. for afholdelse af en ny auktion. H protesterede imod dette, og fogedretten afviste ved en kendelse E’s anmodning om afholdelse af en ny auktion, idet H havde stillet sikkerheden, og hammerslaget var endeligt. ØL fandt, at E’s første anmodning var afvist med rette. E’s anden anmodning om en ny auktion blev fremsat rettidigt, idet den blev fremsat før auktionsmødets afslutning, jf. RPL § 576, og dermed skulle fogedretten ikke have afvist denne som værende for sent fremsat. Sagen blev derfor hjemvist.

2. auktion

Jens Anker Andersen i FM 1983.1-4: Kan fogedretten tiltræde skyldnerens begæring om 2. auktion? (Ja)

Boris Hansen i ADV 1988.351

Jens Anker Andersen i ADV 1988.426

Jan Poulsen i FM 1992.40-41: Advokatindeståelse - omkostningerne ved ny auktion. (omtale af VLK af 04.09.1991, hvor VL stadfæstede, at fogedretten havde accepteret en advokatindeståelse)

Jens Anker Andersen i ADV 1993.152-153: Har auktionsrekvirenten altid ret til at hæve auktionssagen i tiden mellem 1. og 2. auktion? - Fortrydelsesret. (Svaret er formentlig bekræftende).

Jens Anker Andersen i ADV 1993.273-274: Kan en 2. auktion udsættes - skal udsættelser bekendtgøres? (Svaret er normalt nej og ja)

Jens Anker Andersen i FM 1993.126-128: Hvem skal bekendtgøre en ny auktion? (svar: den sagkyndige eller rekvirentens advokat, selv om bekendtgørelsen ifølge RPL § 577, stk. 1 påhviler fogedretten)

UfR 1987.724 ØLD: Rekvirenten tilbagekaldte sin begæring, da S, der havde forlangt 2. auktion afholdt, dagen før det berammede auktionsmøde betalte rekvirentens tilgodehavende. En panthaver, der havde opnået fuld dækning ved sit bud på 1. auktion, fandtes ikke at kunne forlange auktionen gennemført, idet der, da rekvirenten havde tilbagekaldt sin auktionsbegæring, ikke bestod noget grundlag for at gennemføre den påbegyndte tvangsauktion.

UfR 1988.403 VLK: Rekvirenten havde tilbagekaldt auktionsbegæring mellem 1. og 2. auktion, idet rekvirenten havde fået sin fordring betalt. Da en efterstående panthaver P som højestbydende på 1. auktion havde fået andel i budsummen og derfor kunne have krævet hammerslag, jf. RPL. § 575, kunne auktionen ikke hæves uden samtykke fra P

UfR 1989.967 ØLK: Ved tvangsauktion rekvireret af en panthaver med 8. prioritet, P 8, blev 9. prioritetshaver, P 9, højestbydende. På begæring af rekvisitus R blev der berammet ny auktion. Inden denne afholdtes, indfriede R P 8's fordring, hvorefter P 8 tilbagekaldte sin begæring om auktion. P 9 påstod 2. auktion afholdt. Da P 9 havde fået andet i det på 1. auktionsmøde afgivne bud og derfor kunne kræve hammerslag til højestbydende, jf. RPL § 575, kunne auktionen kun hæves med hans samtykke. Sagen hjemvistes derfor til afholdelse af ny auktion

UfR 1993.213 VLK Fogedretten havde ikke vejledt behørigt om en indgået hammerslagsaftale. Sagen hjemvist til fornyet anden auktion

FM 1998.137 ØLK: Fogedretten udsatte 2. auktion, da skifteretten i medfør af KL § 16 a, stk. 1 havde truffet bestemmelse om, at der ikke kunne ske fyldestgørelse på grundlag af pantefordringer, der ikke ville kunne omstødes i tilfælde af konkurs. ØL stadfæstede.

FM 1999.82 ØLK: Rekvirenten havde efter RPL § 576, stk. 1 ikke været berettiget til at begære ny auktion, da kravet var dækket fuldt ud ved betaling af beløbet uden for budsummen.

UfR 2000.259 ØLK: Køber af ejendom i Valby på ny tvangsauktion skulle betale ejendomsskatterate, der var forfalden mellem 1. og 2. auktion. Køber skulle ikke betale annonceringsomkostninger på 12.127 kr., som ikke var medtaget i opgørelsen af størstebeløbet.

FM 2001.147 VLK: Auktionsprovenu efter afholdelse af 2. auktion skulle fordeles efter opgørelse pr. dagen for 1. auktion uden tillæg af renter.

UfR 2002.1886 VLK (FM 2002.99 VLK): Skyldneren kunne begære ny auktion i perioden mellem auktionsmødets slutning og højestbydendes sikkerhedsstillelse over for dommerkontoret i Terndrup.

FM 2003.22 VLK: Rekvirenten havde begæret ny auktion, hvilket rekvirenten senere tilbagekaldte, jf. RPL § 576, hvorefter ejeren påkærede auktionen. VL fandt, at ejerens samtykke til tilbagekaldelse ikke krævedes, da ejeren ikke var mødt på 1. auktion.

UfR 2004.259 ØLK: Højestbydende på 1. auktion ønskede at indgå hammerslagsaftale med RD, som havde begæret ny auktion. Det fremgår af RPL § 576, stk. 1, sidste punktum, at enhver rettighedshaver, der ikke opnår fuld dækning ved buddet, kan begære ny auktion afholdt. Den, der har begæret ny auktion afholdt, kan herefter alene tilbagekalde sin begæring om ny auktion med samtykke fra dem, der også kunne have begæret ny auktion, det vil sige ejeren og de rettighedshavere, der ikke fik fuld dækning under den første auktion, dog forudsat, at de var til stede på denne. Det følger heraf, at det er en betingelse for, at en hammerslagsaftale kan indgås, at aftalen tiltrædes af de personer, der kunne have begæret ny auktion, også selv om disse ikke selvstændigt har begæret en sådan.

UfR 2014.3468 VLK: A anmodede på vegne af ejer, E, om ny auktion efter, at der på tvangsauktion var meddelt hammerslag til højestbydende. Fogedretten i Horsens afviste anmodningen, idet der ikke var stillet sikkerhed for omkostningerne ved afholdelse af et nyt auktionsmøde. E kærede fogedrettens kendelse med påstand om formelle fejl, idet E ikke forud for auktionen var blevet gjort bekendt med sikkerhedsstillelsens størrelse eller måden, hvorpå sikkerheden skulle stilles, herunder at der ikke kunne betales med dankort. VL stadfæstede fogedrettens kendelse, idet VL ikke fandt, at fogedretten havde tilsidesat sin vejledningspligt eller begået formelle fejl, da fogedretten ikke havde haft anledning til at vejlede E yderligere forud for auktionen, idet E ved vejledningsmødet blev meddelt en afværgefrist, hvilken E ikke gjorde brug af.

FM 2015.69 VLK: På ny tvangsauktion over en fast ejendom kunne højestbydende kun stille sikkerhed med et mindre beløb end det beløb, fogedretten krævede som “den lille sikkerhed”. Fogedretten imødekom ikke en anmodning om en frist til at fremskaffe yderligere sikkerhed. Højestbydende accepterede herefter, at der blev set bort fra hendes bud. Fogedretten genoptog herefter budgivningen fra det næsthøjeste bud. Da der ikke kom yderligere bud, og da næsthøjestbydende stillede “den lille sikkerhed”, fik næsthøjestbydende en frist på 7 dage til at stille “den store sikkerhed”. Næsthøjestbydende kærede inden fristens udløb fogedrettens afgørelse om genoptagelse af budgivningen ved næsthøjeste beløb og anførte, at fogedretten skulle have set bort fra de bud, der var fremkaldt alene ved overbud fra højestbydende. VL stadfæstede fogedrettens afgørelse med følgende begrundelse: »Det fremgår af pkt. 7, sidste afsnit i bilag til bekg. nr. 625 af 15.12.1978 om tvangsauktionsvilkår, der senest er ændret ved bekg. nr. 519 af 17.06.2003, at, hvis den krævede sikkerhed ikke stilles, så ses der bort fra buddet og hammerslaget annulleres, hvorefter auktionen straks genoptages. Det fremgår af forarbejderne til auktionsvilkårene, Betænkning 800/1977, side 134, at de bud, som er afgivet, er bindende, selv om de er affødt af bud fra en person, der ikke kan eller vil stilles sikkerhed efter pkt. 7. På denne baggrund tiltræder landsretten, at fogedretten genoptog budgivningen ved det næsthøjeste bud. Landsretten stadfæster derfor fogedrettens afgørelse.«

UfR 2015.1440 VLK (FM 2015.80 VLK): Omkostningerne ved ny auktion skulle betales af tvangsauktionskøberen.

Ved første tvangsauktion var højeste bud 200.000 kr. Kreditor, K, anmodede om en ny auktion. På den ny auktion blev det oplyst, at størstebeløbet, der skulle betales ud over budsummen inklusive omkostningerne, ikke ville overstige 62.000 kr. Forud for budgivningen forespurgte liebhaver, A, hvem der skulle betale auktionsomkostningerne, hvis rekvirenten, B, ikke fik andel i buddet. Fogedretten i Horsens oplyste, at B selv skulle afholde auktionsomkostningerne, såfremt denne ikke opnåede andel i budsummen. A var herefter højestbydende og fik hammerslag. Efterfølgende opstod der en tvist mellem K og A om, hvorvidt auktionskøberen skulle betale udgifterne ved den ny auktion. VL udtalte, at RPL § 569, stk. 1 tilsiger, at auktionsrekvirenten ved auktionsmødets begyndelse skulle oplyse arten og størrelsen af de omkostninger mv., som køberen skulle betale ud over auktionsbuddet. Dette var opfyldt. Under den nye auktion var A højestbydende med et bud på 210.000 kr., der var højere end højeste bud på første auktion. A var herefter som auktionskøber i overensstemmelse med vilkårene for auktionen forpligtet til inden for det oplyste størstebeløb at betale omkostningerne ved den nye auktion. De oplysninger, som Fogedretten i Horsens måtte være fremkommet med i forbindelse med auktionsmødet, kunne ikke fritage A for denne forpligtelse.

UfR 2016.2682 VLK: Højestbydende skulle ikke betale ejendomsskatterate, der forfaldt mellem 1. og 2. tvangsauktion, da raten ikke var oplyst i hverken salgsopstillingen eller på auktionen. Ikke betydning, at højestbydende var professionel opkøber.

En ejendomsskatterate forfaldt mellem 1. og 2. tvangsauktion. I auktionsrekvirentens, R's, salgsopstilling var ejendomsskatteraten ikke medtaget, jf. RPL § 569, stk. 1, og pkt. 6B i Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår. Højstbydende, A, på tvangsauktionen gjorde indsigelse mod betaling af ejendomsskatteraten. Retten i Holbæk fandt, at A som professionel opkøber var bekendt med at 1. rate af ejendomsskat i Odsherred Kommune forfaldt 01.01, hvorefter A var forpligtet til at betale den yderligere forfaldne ejendomsskatterate, jf. UfR 2000.259 Ø. VL fandt, at ejendomsskatteraten ikke var medtaget i den af R udarbejdede salgsopstilling. R havde heller ikke under auktionen oplyst om den forfaldne restance. Herefter var A ikke pligtig til uden for budsummen at betale 1. rate ejendomsskat 2016. Den omstændighed, at A ifølge fogedretten var professionel lokal opkøber af ejendomme, kunne ikke føre til et andet resultat.

UfR 2017.737 VLK: Selvom andelsboligforening ikke havde godkendt højestbydende, A, som auktionskøber, var A alligevel bundet af sit bud ved den nye auktion.

A havde budt 780.000 kr. og var blevet højestbydende ved en auktion over en andelsbolig, men idet andelsboligforeningens bestyrelse ikke kunne godkende A som køber, besluttede Fogedretten i Kolding, at der skulle afholdes en ny auktion. A blev herefter meddelt af Fogedretten, at hun var bundet af buddet på 780.000 kr. VL fandt, at de standardiserede auktionsvilkår for andelsboliger var fastsat i bilag 1 til bekendtgørelse nr. 6 af 04.01.2005, jf. RPL § 559 a, stk. 6. Af auktionsvilkårenes punkt 4 om auktionsbuddet fremgik bl.a., at enhver, der havde afgivet bud på første auktion, var bundet af sit bud, indtil auktionen var sluttet. Skulle der afholdes ny auktion i henhold til RPL § 576, var samtlige bydende på første auktion bundet indtil slutningen af den nye auktion, dog højest i 6 uger efter første auktion. A var derfor fortsat bundet af sit bud.

Misligholdelsesauktion

Jens Anker Andersen i FM 1986.41-43: Afværgelse af misligholdelsesauktioner - kumulation af auktionssager.

Jens Anker Andersen i FM 1995.147-149: Regulerer RPL § 563 a afværgelsen af misligholdelsesauktioner? (svaret er nej).

Vivi S. Møller i FM 1997.57-58: Misligholdelsesauktion - rekvirentrollen.

UfR 2012.1073 ØLK: ØL fandt, at A, som havde været højestbydende ved tvangsauktion over fast ejendom, men som ikke havde søgt gældsovertagelse eller betalt terminsydelser på pantebrev med tvangsauktionsklausul, eller som ikke havde taget auktionsskøde to år efter auktionen, skulle mødes med sanktion i form af misligholdelsesauktion. Dette begrundedes bl.a. med hensynet til udækkede rettighedshavere i ejendommen og hensynet til ejendommens oprindelige ejer.

FM 2017.28 ØLK: Grundet sagens omstændigheder var der ikke grundlag for at afholde misligholdelsesauktion, på trods af at der ikke var sket betaling til tiden.

Der var blevet afholdt en frivillig auktion over en ejendom, hvor der var 2 ejere. Den fulde købesum over ejendommen skulle erlægges 31 dage fra auktionsdagen d.10.05.2016. Den højestbydendes, A, advokat meddelte d.10.06.2016, at han havde modtaget beløbet. Den anden medejers advokat meddelte d.14.06.2016 misligholdelsesauktion, da der ikke var sket betaling. Fogedretten fandt, at ved fremlæggelsen af dokumentation for, at alle rettighedshavere siden havde modtaget deres tilgodehavender, at kreditforeningen havde bevilget gældsovertagelse, og at A's andel af provenuet var betalt, måtte A imidlertid anses for at have afværget anmodningen om misligholdelsesauktion, og B havde efter fogedrettens opfattelse ikke længere nogen retlig interesse i at få en misligholdelsesauktion. Den omstændighed, at indfrielsen af nogle af de hæftelser, der ikke skulle overtages, skete d.1.07.2016, og at gældsovertagelsen blev gennemført 6 dage efter fristen i henhold til vilkårene, samt at B på grund af en uenighed om modregning af et tiltransporteret tilgodehavende først fik sit tilgodehavende d.12.07.2016, fandtes ikke at kunne føre til noget andet resultat. ØL stadfæstede.

UfR 2021.4060 ØLK: En tvangsauktion skulle genoptages efter at næsthøjeste budgiver grundet lokalets størrelse og manglende højttaleranlæg ikke kunne høre, at han var blevet overbudt, jf. analog anvendelse af RPL § 577, stk. 2

På en tvangsauktion havde A højeste bud, og B havde næsthøjeste bud. Efter auktionen troede A og B begge, at de havde vundet auktionen. Grundet den store interesse for auktionen var den blevet afholdt i et retslokale på 200 kvadratmeter. Auktionen var afholdt uden brug af mikrofon- eller højttaleranlæg. A havde stået tæt på fogeden, hvorimod B havde stået bagerst i lokalet. B anførte, at han ikke havde hørt A overbyde, og at han ville have overbudt, hvis han havde hørt det. B ønskede herefter auktionen genoptaget.
Fogedretten i Helsingør fandt, at det under de konkrete forhold ikke kunne afvises, at B ikke hørte eller ikke forstod, at han blev overbudt af A, hvorefter budgivningen blev sluttet. På den baggrund skulle budgivningen genoptages efter analogi af RPL § 577, stk. 2. Der blev henvist til ØLK af 9. september 2015 som trykt i FM 2016.23.
ØL fandt, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte fogedrettens vurdering og stadfæstede.

UfR 2024.1201 ØLK: Næsthøjestbydende på misligholdelsesauktion havde ikke krav på hammerslag, efter at højestbydende undlod at stille den krævede sikkerhed

På en misligholdelsesauktion over en ejendom var A højestbydende med et bud på 500.000 kr., og B var næsthøjestbydende med et bud på 10.000 kr. Sikkerhedsstillelsen blev fastsat til 338.000 kr. Det fremgik af auktionsbogen, at A blev meddelt en frist på 7 dage til at stille sikkerheden, og at A straks betalte 10.000 kr. til sikkerhed for omkostningerne ved afholdelse af et evt. nyt auktionsmøde.
Retten på Bornholm fandt, at det var ubestridt, at A ikke havde stillet den resterende sikkerhed inden for fristen. Der sås på den baggrund bort fra buddet, og BR gav herefter hammerslag til B, der havde stillet behørig sikkerhed i form af en advokatindeståelse med rettighedshavernes accept, jf. auktionsvilkårenes pkt. 7.
ØL fandt, at der skulle ses bort fra det bud, A afgav på misligholdelsesauktionen, da sikkerheden ikke var stillet inden fristen, og dermed skulle hammerslaget også annulleres. B havde hverken efter RPL eller efter auktionsvilkårene krav på, at der i stedet blev meddelt dem hammerslag. På denne baggrund, og da der ikke var hjemmel til at fastsætte en ny frist for A for opfyldelse af auktionsvilkårene, ophævedes BR’s afgørelse, og sagen blev hjemvist mhp. afholdelse af ny misligholdelsesauktion.

Fordeling af budsummen, jf. RPL § 579.

Jens Anker Andersen i JUR 1975.221-229: Manglende eller urigtige oplysninger om størrelsen af prioriteter mv. på tvangsauktionen.

Jens Anker Andersen i FM 1982.129-132. Kan en ejendomsskatterestanceopgørelse ændres efter tvangsauktionen? (nej ifølge ØLD af 17.06.1982)

Per Mogensen og Palle Niss-Kristensen i UfR 1982 B.372-375: Fordeling af auktionsprovenu på indbyrdes sideordnede pantebreve. (Går ind for en ligelig fordeling frem for en forholdsmæssig fordeling)

Morten Vandborg i UfR 1983 B.37-40: Mere om fordeling af auktionsprovenu på indbyrdes sideordnede pantebreve.

Jens Anker Andersen i FM 1989.11-13: Cirkulære prioritetsstillinger på tvangsauktioner.

Vibeke Forsberg i FM 2011.162: Retsplejelovens § 572, samlet/delt opråb på auktion og fordeling af budsummen (Artiklen gennemgår mulighederne for fordeling af budsummen i de tilfælde, hvor der på tvangsauktion er sket samlet/delt opråb, og det er det samlede bud, der antages, samt omtaler konsekvenserne af en begæring om ny auktion)

Hans Engberg i FM 2011.273: Usælgelige ejendomme (Beskrivelse af de problemer der opstår, når en ejendom ikke opnår bud på en tvangsauktion, herunder prioritetsstillingen mellem fortrinsberettigede krav)

FM 1995.89 VLK: P1 og P2 havde sideordnet førsteprioritet på tvangsauktion, hvor ejendommen blev overtaget af P1 for et bud på 510.000 kr. P1's fordring var opgjort til 1.141.320 og P2's fordring til 367.060 kr. Antaget at budsummen skulle fordeles forholdsmæssigt. P1's fordring burde dog alene indgå i den forholdsmæssige fordeling med 510.000 kr., idet P1 ikke ville have opnået højere dækning end dette beløb, hvis P1's fordring havde været den eneste hæftelse på førsteprioriteten.

FM 1995.138 ØLK: Højestbydende skulle efter konkret fortolkning af aftale have hele omkostningsbeløbet ud over budsummen dækket af brandforsikringssum

FM 1998.156 VLK: Fogedretten havde bestemt, at 49.950 kr. af provenuet skulle fordeles ligeligt mellem A og B, mens et beløb på 250.000 kr. skulle forblive indestående i fogedretten, indtil en civil sag mellem A og B på den ene side og C på den anden side var afgjort. VL fandt ikke, at der var hjemmel hertil, og bestemte derfor, at det samlede provenu skulle udbetales til A og B med halvdelen til hver.

UfR 2000.1883 ØLK: Udlæg kunne på tvangsauktion opgøres med 1 års renter, jf. TL § 40, stk. 4.

FM 2001.29 ØLK: To ejendommen var solgt i fri handel uden fuld dækning for pantegælden. 5 udlægshavere og et pengeinstitut anmodede fogedretten om at tage stilling til fordeling af 56.312 kr. Fogedretten fandt, at fogedretten ikke var kompetent til at tage stilling til fordelingsspørgsmålet. ØL stadfæstede og udtalte, at ingen af udlægshaverne havde begæret deres fordring inddrevet efter reglerne i RPL § 558-559, og at der under de konkrete omstændigheder ikke var grundlag for en direkte eller analog anvendelse af retsplejelovens regler om fordeling af provenu.

FM 2001.55 ØLK: Krav på ejendomsskat og vandafledningsafgift kunne gøres gældende over for auktionskøber, da fortrinsretten efter ammestueforordningen af 1840 § 2 kun bortfaldt, hvis de ikke efter 2 år og 3 måneder var befordrede fogeden til inddrivelse.

FM 2001.101 ØLK: Under auktionssag kunne debitor ikke fremsætte indsigelser mod udlægsgrundlaget, jf. RPL § 583, stk. 2. Fogedrettens beslutning i medfør af RPL § 570, stk. 2, 3. pkt. om deponering af et evt. overskydende beløb kunne ikke kæres, jf. RPL § 584, stk. 4.

UfR 2011.2500 HD: En kreditor, K, anlagde sag med påstand om, at auktionskøber, A, skulle afholde restancer vedr. vandforsynings- og spildevandsbidrag samt renovationsudgifter i forbindelse med tvangsauktion af ejendommen, B. HR fandt, at der ikke eksisterende en sådan fortrinsretstilling for vandforsynings- og spildevandsbidraget, at A skulle afholde det ud over budsummen. Resultatet begrundedes med, at de tidligere bestemmelser om det offentliges fortrinsret til dækning i forbindelse med tvangsauktion i vandforsyningsloven var blevet ophævet, uden at nye regler herom var videreført i forbindelse med en revision af loven. Fsva. renovationsbidraget fandt HR, at der var fortrinsret til afholdelse af disse af A ud over budsummen. Resultatet begrundedes med, at B var en almindelig enfamiliesejendom, og at miljøbeskyttelseslovens § 48 indeholdt den fornødne hjemmel til opkrævning af renovationsudgifterne hos A i relation til den type af ejendom.

UfR 2012.823 ØLK: Der opstod i forbindelse med en tvangsauktion over en fast ejendom et spørgsmål om fordelingen af et beløb, som tidligere lejere, L, Grundejernes investeringsfond, G, og et realkreditinstitut, R, havde deponeret. Fogedretten i Nykøbing Falster fandt ikke, at R som panthaver skulle have andel i beløbet, men lagde vægt på, at G i medfør af BRL § 60, stk. 1, havde tinglyst en servitut på ejendommen, hvoraf det fremgik, at den kunne tillægges prioritetsstilling forud for allerede tinglyste rettigheder. Fogedretten fandt dog, at L havde prioritet forud for G, jf. LL § 7, stk. 1. ØL lagde ligeledes til grund, at G havde ladet en meddelelse i henhold til BRL § 60, stk. 1, tinglyse på ejendommen, mens der ikke var tinglyst pant i forhold til BRL § 60, stk. 4. ØL fandt herefter ikke, at tinglysning af en sådan meddelelse i sig selv indebar, at der stiftedes pant med fortrinsret for G's krav. Yderligere udtalte ØL, at det måtte tilstræbes, at L's krav på tilbagebetaling af for meget betalt husleje, havde fortrinsret, jf. LL § 7, stk. 1. ØL stadfæstede derfor fogedrettens kendelse.

FM 2015.116 ØLK: Auktionskøber skulle betale depositum til fraflyttede lejere, der havde indgået retsforlig herom med den tidligere ejer. ØL fandt – modsat fogedretten – at de sagsomkostninger, som lejerne havde opnået ved det indgåede retsforlig, havde en sådan umiddelbar og nødvendig sammenhæng med tilbagebetalingskravet, at disse burde nyde beskyttelse i medfør af LL § 7, stk. 1, 1. pkt., som accessorium til tilbagebetalingskravet

UfR 2017.2942 HKK: En ejer af et parcelhus havde indgået en række lejeaftaler for samme tidsperiode med forskellige lejere, A og B, C og D, der alle indbetalte deposita og forudbetalt leje til ejeren. Da ejendommen skulle sælges på tvangsauktion, gjorde A og B, C og D gældende, at deposita og forudbetalt leje for alle lejeaftaler skulle medtages i størstebeløbet ud over auktionsbuddet i salgsopstillingen. HR fastslog, at det alene var indbetalt depositum og forudbetalt leje fra den lejer, der havde retten til lejemålet, der skulle medtages i størstebeløbet ud over auktionsbuddet. HR stadfæstede ØL's kendelse.

Auktionsskøde, jf. RPL § 580

Jens Anker Andersen i FM 1973.33-38.

Jens Anker Andersen i FM 1980.10-13: Kan der udstedes auktionsskøde, hvis det er uvist, om auktionen er appelleret? (Ja, ifølge VLK af 06.09.1979)

Jørgen Bolt Rasmussen i FM 1980.43: Note til ovennævnte artikel. (Oplyser, at Vestre Landsret altid sender meddelelse til byretten, herunder foged- eller skifteret) om, at sagen er anket.)

Jens Anker Andersen i UfR 1986 B.107-110: Transportkøbekontrakter ved tvangsauktion over fast ejendom.

Jens Anker Andersen i UfR 1988 B.324-328: Tilladelse til auktionskøb. (Antager, at tilladelsen først behøver at foreligge ved tinglysningen af auktionsskødet)

FM 1984.101 ØLK: Fogedret blev tilpligtet at udstede auktionsskøde på grundlag af samtykkeerklæringer, hvoraf nogle var udstedt af advokater, der på tvangsauktionen repræsenterede rettighedshaverne.

FM 1995.104 ØLK: Der kunne ikke udstedes auktionsskøde til en andelsboligforening, der ikke kunne dokumentere, at mindst en tredjedel af ejendommens lejere af beboelseslejlighederne var medlemmer af andelsboligforeningen ved erhvervelsen af ejendommen.

FM 1995.105 ØLK: Rekvirenten, som var et konkursbo, havde med rette nægtet at samtykke til udstedelse af auktionsskøde, idet køberen (et realkreditinstitut) ikke havde været berettiget til at fradrage indbetaling af ejendomsskat til kommunen i afregningen over for rekvirenten.

FM 2015.68 VLK: Fogedretten solgte i 1992 en ejendom på tvangsauktion til A. A anmodede i 2014 om, at der blev udstedt auktionsskøde. Det blev oplyst, at A skulle have fået tilbagebetalt sikkerhedsstillelsen i 1993/94, og A erklærede, at han ikke tidligere havde fået udstedt auktionsskøde på ejendommen. Fogedretten tog ikke anmodningen til følge med følgende begrundelse: »Det følger af auktionsvilkårenes punkt 9, der også var gældende på tidspunktet for tvangsauktionen, at køberen skal tage skøde på ejendommen inden 1 år efter auktionen. Fristen i auktionsvilkårene er ikke sanktioneret, men de hensyn, der begrunder, at der i auktionsvilkårene er fastsat en frist, må føre til, at der ikke kan udstedes auktionsskøde på ejendommen på nuværende tidspunkt mere end 20 år efter auktionen. Fogedretten har herved lagt særlig vægt på, at det ikke efter så mange år er muligt med sikkerhed at konstatere, om der tidligere er udstedt auktionsskøde på ejendommen, og at A's erklæring herom ikke i sig selv udgør tilstrækkelig dokumentation herfor. Selvom A ved de fremlagte bilag har godtgjort, at de øvrige betingelser for at udstede auktionsskøde er opfyldt, tager fogedretten herefter ikke hans anmodning herom til følge, jf. auktionsvilkårenes punkt 9, jf. RPL § 580, stk. 1.« VL stadfæstede.

FM 2020.281 VLK: Fogedretten havde underskrevet auktionsskøde til A’s søn, som havde fået overdraget retten, og fogedretten kunne derfor ikke underskrive et nyt auktionsskøde til A, da sagen var endeligt afsluttet

A købte i april 2019 en ejendom på tvangsauktion. A underskrev et transportskøde, hvor han overdrog retten til at få auktionsskøde til sin søn, B. A’s advokat anmodede Fogedretten i Hjørring om at tiltræde auktionsskødet, men inden fogedretten fik tiltrådt skødet, blev A erklæret konkurs. Fogedretten underskrev og udstedte herefter auktionsskøde til B i juli 2019, jf. RPL § 580. I februar 2020 anmodede advokatfirmaet C, der var kurator for A, fogedretten om at underskrive et nyt auktionsskøde til A, da B ikke længere ønskede at købe ejendommen. Auktionsskødet til B var ikke blevet tinglyst.

Fogedretten i Hjørring fandt, at fogedretten skulle udstede auktionsskøde til auktionskøberen eller den, der havde erhvervet retten dertil, når det blev godtgjort, at auktionsvilkårene var opfyldt. Når skødet blev underskrevet, var sagen endegyldigt færdigbehandlet i fogedretten. Fogedretten foretog den materielle prøvelse af betingelserne for at udstede skødet og bekræftede ved underskriften, at betingelserne var opfyldt. Sagen var endeligt afsluttet i fogedretten, og fogedretten havde således ikke hjemmel til efterfølgende at underskrive det digitale skøde på ny. Anmodningen blev ikke taget til følge.

VL fandt, at anmodningen om udstedelse af auktionsskøde var fremsat, før A blev erklæret konkurs, hvorfor A fortsat var berettiget til at råde over ejendommen som sket ved det udstedte transportskøde. Betingelserne for udstedelsen var således udfyldt, da fogedretten udstedte auktionsskødet, jf. RPL § 580, stk. 1. VL stadfæstede.

Opløsning af sameje

FM 2020.131 ØLD: Tvangsauktion for opløsning af sameje blev nægtet fremme, da der ikke var misligholdelse af betaling

Den ene part i et sameje over en fast ejendom, ønskede ejendommen tvangsauktioneret for at opløse samejet. Der var ingen samejeaftale.

Fogedretten i Glostrup fandt, at der ikke forelå misligholdelse af betaling, og der var derfor ikke grundlag for tvangsauktionen. Anmodningen blev nægtet fremme. ØL stadfæstede.

Nedsættelse af udækket restfordring

Jens Anker Andersen i JUR 1977.411-418: Nedsættelse af auktionskøberens restfordring i henhold til rpl.'s § 578, stk. 2-3.

Jens Anker Andersen i ADV 1978.296

Jesper Berning i JUR 1978.50-52: RPL § 578.

Jens Anker Andersen i JUR 1978.53-54: Mere om retsplejelovens § 578.

Jens Anker Andersen i FM 1979.29-33

Jens Anker Andersen i UfR 1983 B.31-37: Opgørelsen af auktionskøbers udækkede restfordring i henhold til RPL § 578 - UfR 1982.693 VLD

Gert Drews Jensen i FM 1988.48-51: Retsplejelovens § 578. Kommentar til en dom (VLD af 07.03.1988, hvorefter der ikke skete nedsættelse af den udækkede restfordring).

UfR 1998.1230 VLK (FM 1998.155): Restfordring blev nedsat til kr. 0,00, idet ejendommen var købt på tvangsauktion for 309.000 kr. og videresolgt for 518.300 kr. 6 måneder senere. Auktionskøber var et aps med overvejende samme ejerkreds, samme direktør og samme adresse, som den ufyldestgjorte panthaver, og RPL § 578 fandt derfor analog anvendelse.

FM 2001.28 ØLK: Panthaver anmodede om udlæg for udækket restgæld plus 5 års renter efter en tvangsauktion i 1982. Sagen blev afvist, da det ikke på forhånd kunne udelukkes, at ejendommen på auktionen blev solgt til en pris, der lå under dens værdi, og da nærmere bevisførelse herom ikke burde ske for fogedretten.

FM 2001.28 ØLK: Der fandtes ikke at være grundlag for at nedsætte kreditforenings restfordring i medfør af RPL § 578. Det var ikke dokumenteret, at videresalgsprisen i 1994 ikke svarede til markedsprisen.

FM 2002.73 VLK: Kreditforeningen kunne gøre udlæg for udækket restfordring efter tvangsauktion på 49.121 kr., da S ikke havde sandsynliggjort, at auktionsbudet stod i misforhold til ejendommens værdi på auktionstidspunktet.

UfR 2019.4032 ØLD: Kreditors udgifter, som blev medtaget ved opgørelsen af det endelige tab efter tvangsauktion, var berettigede, da de hverken var usædvanlige, urimelige eller unødvendige

A havde tre pantebreve med sikkerhed i en ejendom hos en kreditor, K. Der blev d. 04.06.2007 underskrevet et tillæg til pantebrevet på 3. prioritet på 1.490.000 kr., som var en selvskyldnerkaution fra A. Ejendommen blev solgt på tvangsauktion til K for 2.500.000 kr. Ved tvangsauktionen opnåede K dækning af 1. og 2. prioriteten og kun delvis dækning af 3. prioriteten med selvskyldnerkautionen. K nedlagde påstand om, at A skulle betale 463.000 kr. svarende til K’s endelige tab efter videresalg af ejendommen. KBR fandt, at K’s opgørelser kunne lægges til grund, da A i adskillige år havde forholdt sig passiv og ikke havde anmodet om dokumentation herfor. A’s selvskyldnerkaution vedrørte kun det ene pantebrev, hvorfor der skulle ske forholdsmæssig fordeling af nettotabet ift. de tre pantebreves hovedstol. A blev tilpligtet at betale 200.000 kr. til K. ØL fandt, at da 1. og 2. prioriteten måtte anses for dækket ved K’s bud på tvangsauktionen, kunne det endelige tab gøres gældende over for A, dog maksimeret til det beløb, der blev opgjort som A’s hæftelse efter tvangsauktionen. Da de medtagne udgifter til K’s salg af ejendommen hverken var usædvanlige, urimelige eller unødvendige, kunne udgifterne medtages ved opgørelsen af det endelige tab. Der var herved ikke grundlag for at tilsidesætte K’s opgørelse af det endelige tab, og A blev tilpligtet at betale 463.000 kr.

Tvangsauktion over løsøre

RPL kap. 50

Bekg. nr. 1043 af 01.11.2004 om ændring af bekendtgørelse om auktionslederes sikkerhedsstillelse, vederlag m.m. og af instruks for auktionsledere

Pantefogeden 2003.111-113: Tvangsauktioner af PC'er (Indeholder svar fra Datatilsynet om sletning af personoplysninger og pligt til at tage kopi til den tidligere ejer)

UfR 1998.991 ØLK (FM 1998.121 ØLK): Fogedretten i Maribo fandtes ikke at kunne stille krav om forudgående afhentning af udlagt personbil, inden autorisation til bortsalg kunne finde sted.

FM 2003.83 VLK: Tvangsauktion over 12 opfindelse blev stadfæstet. Det var et vilkår, at kun inkassator kunne begære ny auktion.

FM 2015.71 VLK: Fogedrettens autorisation af bortsalg af 5 malerier på tvangsauktion kunne kæres af S uden Procesbevillingsnævnets tilladelse, jf. RPL § 584, stk. 1. Autorisationen fandtes berettiget

UfR 2020.2643 VLK (FM 2020.152 VLK): Anmodning om autorisation til bortsalg på tvangsauktion af en tidligere udlagt bil blev ikke imødekommet, da inkassobureauet, som anmodede på vegne af en bank, ikke var omfattet af personkredsen i RPL § 260, stk. 2 og 3

Et inkassobureau, A, anmodede på vegne af en bank, B, om autorisation til bortsalg på auktion af en tidligere udlagt bil. Fogedretten i Esbjerg fandt, at A ikke var omfattet af personkredsen i RPL § 260, stk. 2 og 3, som kunne møde for rekvirenten af en tvangsauktion. Anmodningen blev ikke imødekommet. VL fandt, at B siden fogedrettens afgørelse havde fået imødekommet en anmodning om autorisation af bilen til bortsalg på tvangsauktion gennem auktionsleder. Afgørelsen ville stadig kunne have betydning i fremtidige sager. VL stadfæstede.

FM 2020.147 ØLK: 2. prioriteten skulle stille sikkerhed for 1. prioritetens krav for at få en bil udlagt, jf. RPL § 551, stk. 2

FM 2020.279 VLK: Bil kunne ikke bortsælges ved tvangsauktion, da S ejede den i sameje med 3 andre, og K derfor kun havde gjort udlæg i S’ ideelle anpart

K ønskede at få udleveret en bil fra S med henblik på, at den skulle tvangsauktioneres. K havde foretaget udlæg i bilen, som S ejede sammen med 3 andre, hvilket fremgik af en ejeraftale indgået omkring et halvt år før udlægget blev foretaget.

Fogedretten i Kolding fandt, at der var foretaget udlæg i 1/4 af bilen. Tvangsauktion over en ideel part af en løsøregenstand ikke kunne afholdes, hvorfor bilen ikke kunne bortsælges ved tvangsauktion medmindre samejet ophørte. Det var uden betydning, at udlægget var tinglyst i hele bilen.

VL stadfæstede.

UfR 2021.2376 ØLK: Gældsstyrelsen kunne kræve værdidepot tvangssolgt, da det ikke var sandsynliggjort, at et senere salg af værdipapirdepotet ville være mere gunstigt

S ejede et værdipapirdepot, som Gældsstyrelsen, K, havde udlæg i. Fogedretten autoriserede d. 02.10.2020 bortsalg af aktierne. Det blev ved aftale bestemt, at tvangssalget af aktierne skulle sættes i bero indtil d. 01.01.2021, da det var et gunstigere tidspunkt at sælge aktierne. I januar 2021 ønskede S yderligere udsættelse af tvangssalget, da der var sket en positiv udvikling i aktiekursen. K anmodede om, at der ikke skete yderligere udsættelse.

Københavns Fogedret fandt, at K havde krav på, at aktierne blev bortsolgt efter deres anmodning. S kunne ikke bestemme, hvornår bortsalget skulle gennemføres, og det forhold, at S havde en forventning om, at aktierne ville blive mere værd, kunne ikke føre til et andet resultat.

ØL fandt det ikke sandsynliggjort, at et senere auktionstidspunkt ville være mest gunstigt. Det var heller ikke sandsynliggjort, at salget af værdipapirdepotet i januar 2021 ville indbringe et uforholdsmæssigt lavt provenu. ØL stadfæstede.

Størstebeløbet

FM 2020.73 ØLK: Ikke hjemmel i tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6B til at medtage omkostninger i størstebeløbet fra afvist tvangsauktion ved ny tvangsauktion, og fortrinsret for ejendomsskatterestancer var bortfaldet, da kommune først 9 måneder efter udmeldelse af værgemål indgav ny tvangsauktionsbegæring

Kommune, K, indgav anmodning om tvangsauktion over ejendom i 2018 som følge af ejendomsskatterestancer fra 2016. Fogedretten i Odense afviste tvangsauktionen pga. ejerens, E's, manglende proceshabilitet. Før der kunne afholdes tvangsauktion, skulle der iværksættes værgemål for E. K indgav begæring om tvangsauktion igen i 2019, efter der var iværksat værgemål. I 2019 medtog K ejendomsskatterestancen for 2016 og omkostningerne fra 2018 i størstebeløbet. Fogedretten fandt, at der ikke var hjemmel i tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6B til at medtage omkostningerne fra auktionen i 2018. Det fulgte af amtstueforordningens § 2, at fortrinsretten for ejendomsskatten blev bibeholdt i 2 år og 3 måneder, efter ejendomsskatten forfaldt til betaling. Fristen blev forlænget, hvis der var hindringer for udlæg eller auktion, men sagen skulle indgives, så snart det var muligt derefter. Der var forløbet næsten 9 måneder, fra der var udmeldt værge for E, til der blev indgivet en ny auktionsanmodning, hvilket var for lang tid. Ejendomsskatterestancen for 2016 kunne derfor ikke medtages i størstebeløbet. ØL fandt, at det ikke kunne føre til et andet resultat, at rettighedshaverne ikke havde gjort indsigelser mod, at kravene var medtaget i størstebeløbet. ØL stadfæstede.

FM 2021.3 ØLK: Gebyret for en inkassoskrivelse fremsendt mellem udtagning af udlæg og begæring af tvangsauktion kunne medtages som en del af størstebeløbet, da det var en relevant og rimelig måde at give ejeren mulighed for at undgå omkostningerne ved en tvangsauktionsbegæring

En kommune, K, havde taget udlæg i en ejendom som følge af, at ejeren, A, ikke havde betalt ejendomsskat. Forud for en kommende tvangsauktion havde K sendt en inkassoskrivelse til A, hvortil der var et inkassogebyr på 1.625 kr. På tvangsauktionen opstod der en tvist om, hvorvidt inkassogebyret kunne medtages som en del af størstebeløbet.

Retten i Næstved fandt, at A’s afværgemulighed blev varetaget af fogedretten, F, uden en fordyrende inkassoskrivelse, hvorfor inkassogebyret ikke kunne medtages som en del af størstebeløbet.

ØL fandt, at afværgefristen, som F ville meddele A, først ville blive afsendt efter tvangsauktionsbegæringen. Dette ville medføre yderligere omkostninger for A i form af advokatsalær for udarbejdelse af auktionsbegæringen, auktionsafgift, mødesalærer mv. En fremsendelse af en inkassoskrivelse forud for anmodningen om tvangsauktion var relevant og rimelig for at undgå tvangsauktion. Inkassogebyret kunne medtages som en del af størstebeløbet.

Andre spørgsmål

Karen Margrethe Døssing i Justitia nr.1/1987: Om tredjemands ankebeføjelse i sager vedrørende tvangsauktion over fast ejendom.

Jens Anker Andersen i TfS 1992.391: Har en auktionskøber fradragsret for renter, herunder morarenter af skatter og afgifter?

Anita Larsen i UfR 1994 B.324-326: Om fordeling af udlagte lejeindtægter ved tvangsauktion over fast ejendom. Indeholder en kritisk kommentar til UfR 1993.798 ØLK, hvor det antoges, at rekvirenten kunne fratrække overskud på 35.462 kr. fra udlagte lejeindtægter i rekvirentomkostningerne. Efter hidtidig praksis skulle overskuddet tilfalde bedst prioriterede udækkede panthaver, jf. UfR 1991.495 ØLK.

FM 1995.30 VLK: Antaget, at omkostningerne ud over budsummen kunne opstilles i prioritetsorden. I en situation, hvor et konkursbo bortsælger ejendommen, og hvor der ikke bydes ind i den almindelige prioritetsrækkefølge, findes rimelige omkostninger ved salget at måtte betales forud for alle rettighedshavere af den, som overtager ejendommen, jf. herved KL § 87, stk. 3.

UfR 1986.242 ØLD: En deklaration om tilbageskødning af en ejendom til sælgeren (Næstved Kommune) i tilfælde af, at ejendommen videresolgtes ubebygget, fandtes også at gælde for videresalg af grunden ved tvangsauktion. Tilbageskødningsretten ansås herefter for at være til hinder for afholdelse af tvangsauktion.

UfR 1996.459 ØLK (FM 1996.33): Hammerslag til advokat Henry Larsen annulleret, idet buddet på 1 kr. var afgivet ved en fejltagelse, jf. AFTL § 32. Advokaten troede, at han bød ind i omkostningerne uden for budsummen, således som tilfældet havde været for den foregående auktion.

FM 1996.130 (4) ØLK: Auktionsbegæring på grundlag af de påløbne omkostninger fremmet, idet skyldneren ikke havde dokumenteret, at restancerne var betalt før modtagelsen af incassoskrivelse.

FM 1996.149 VLK: Omkostningerne ved ny auktion skulle betales af højestbydende, jf. RPL § 576, stk.1.

UfR 1996.9 VLK (FM 1995.170 VLK): Kolding Kommune, K, foretog d. 25.05.1994 for fjernvarmerestancer udlæg i 14 udlejede ejerlejligheder samt ejendommens lejeindtægter. BRF-kredit foretog d. 14.06.1994 udlæg i ejendommen med indtægter og overtog ejendommen på tvangsauktionen. Antaget, at K kunne beholde de huslejebeløb, som var indtalt primo juni, medens BFR-kredit kunne modregne de senere indbetalte beløb i K's fortrinsberettigede krav.

UfR 1996.1298 HD: Escot A/S (E), der var professionel ejendomsinvestor, havde indgået budaftale med Nykredit, hvorefter E straks skulle byde 6.750.000 kr., hvilket bud ville give Nykredit ville få fuld dækning. Hvis E blev højestbydende, skulle E hos Nykredit have en dekort på 908.134 kr. Da E var blevet højestbydende ved et bud på 7.000.000 kr, havde E ikke krav på dekorten hos Nykredit.

UfR 1997.518 ØLK (FM 1997.67): På tvangsauktion over udlejningsejendom i Svendborg skulle køber uden for budsummen overtage et anslået beløb på 50.000 kr. til dækning af eventuelle lejerkrav. Køber fremsendte med begæringen om auktionsskøde erklæring om at ville opfylde forpligtelserne på 50.000 kr. Antaget, at denne erklæring ikke opfyldte kravene i RPL § 580, stk. 1, 1. pkt. Fogedretten anførte i den påkærede kendelse, at køber enten måtte fremlægge samtykke fra samtlige lejere eller deponere 50.000 kr. i fogedretten i 1 år, jf. LL § 7.

UfR 1997.520 ØLK (FM 1997.88): Direktoratet for Københavns Skattevæsen havde d. 26.08.1996 begæret auktion over ubebygget grund på grund af ejendomsskatterestancer. På aktionsmødet d. 20.11.1996 blev fogedretten opmærksom på, at grund ved skøde lyst d. 15.08.1996 var solgt til et aps, hvis direktør var mødt. Fogedretten bestemte, at køber kunne afværge auktionen mod at betale restancerne i ejendomsskat samt tingbogsattest med 100 kr, fogedgebyr med 800 kr og salær for indgivelse af auktionsbegæring med 1.000 kr. ØL fandt, at der ikke var tilstrækkelig hjemmel til at pålægge køber nogen del af afholdte auktionsomkostninger, idet rekvirenten allerede d. 10.06.1996 havde modtaget oplysning om ejerskiftet uden at ejendomsskatterestancen af den grund var søgt afkrævet køberen.

FM 1999.118 ØLK: Ejerpantebrev på 2 mio. kr. havde på tvangsauktion fået dækning for 250.000 kr. ØL tiltrådte, at ejerpantebrevet blev nedlyst til 250.000 kr., efter at de udækkede prioriteter var begæret slettet af tingbogen, jf. RPL § 581.

UfR 2005.850 ØLD: DLR og Fogedretten i Thisted havde handlet ansvarspådragende i forbindelse med tilrettelæggelsen og gennemførelsen af tvangsauktion i 1993. Erstatningen blev fastsat til 1.000.000 kr., som fordeles med 1/3 til DLR og 2/3 til Fogedretten i Thisted. Advokat Klaus Berning havde ikke udvist ansvarspådragende forhold ved at have undladt at fremføre annonceringssynspunktet.

UfR 2005.2986 VLK: M og K ejede ejendom i lige sameje. Efter at M var død, blev hans ideelle anpart bortsolgt på tvangsauktion til Holbro Ejendomme ApS (H) for 1 kr. Da ydelsen på lånet til Nykredit ikke blev betalt, begærede Nykredit udlæg foretaget i ejendommen, idet Nykredit gjorde gældende, at pantet omfattede hele ejendommen, og at tvangsauktionen ikke havde ændret herpå. Fogedretten i Grenaa udtalte, at det følger af de auktionsretlige regler, jf. RPL § 581, at Nykredit ikke længere - ud over budsummen på 1 kr. - havde pant i den del af ejendommen, som blev solgt på tvangsauktion. Anmodningen om udlæg i H's ideelle anpart blev derfor ikke taget følge. VL udtalte, at ved tvangsauktionen over den ideelle anpart af ejendommen blev Nykredits fordring opgjort til den fulde pantegæld, der hvilede på ejendommen som følge af samejernes pantsætning af hver af de to ideelle anparter af ejendommen med samme pantebrev. Auktionen blev afholdt efter reglerne om tvangsauktion over fast ejendom, og ved det bud, der blev afgivet, fremkom der kun delvis dækning af pantegælden på den ideelle anpart, der var omfattet af auktionen. Med denne bemærkning og i øvrigt af de grunde, fogedretten havde anført, stadfæstedes kendelsen

UfR 2006.977 VLD: I forbindelse med byfornyelse afgav Nykredit A/S, K, over for R ApS, der ejede 2 ejendomme, lånetilsagn. I hhv. oktober og december 2002 fik A/S Jyske Bank, B, af R ApS uigenkaldelig fuldmagt, transport og håndpantebrev i prioriteringsprovenuerne, hvilket blev noteret hos K i hhv. december 2002 og februar 2003. De 3 pantebreve fra K blev lyst på ejendommene i hhv. november 2002 og februar og december 2003. D. 19.4.2005 blev R ApS erklæret konkurs, og kurator anmodede om, at boets ejendomme blev solgt på tvangsauktion. K, der havde opstillet forskellige betingelser for lånets udbetalinger, havde endnu ikke udbetalt lånene og tilkendegav ikke at ville udbetale noget, da ikke alle betingelser for en sådan udbetaling var opfyldt. Under auktionssagen nedlagde konkursboet R ApS og en efterstående panthaver, P, påstand om, at pantebrevene under tvangsauktionen skulle medtages med 0 kr., mens B nedlagde påstand om, at pantebrevene udstedt af K med B som transporthaver havde prioritetspanteret i ejendommene som K’s pantebreve, og at B’s tilgodehavender iht. transporterne på tvangsauktionerne kunne opgøres som pantesikrede fordringer i pantebrevene op til pantebrevenes pålydende. Såvel fogedretten i Nykøbing Mors som VL tog konkursboet R ApS’ og P’s påstand til følge. Det blev i forbindelse hermed anført, at K iht. til de afgivne lånetilbud havde fået tinglyst 3 pantebreve i de i sagen omhandlede ejendomme, men havde meddelt, da lånene ikke var blevet udbetalt, at de ikke havde noget krav at gøre gældende i pantebrevene på auktionerne. Herefter, og da B alene i henhold til transporterklæringerne ad pantebrevene havde transport og håndpanteret i prioriteringsprovenuerne for deres udgifter i anledning af prioriteringssagerne, fandtes B, da K ikke havde udbetalt prioriteringsprovenuer, ikke at have noget krav at kunne gøre gældende i de pågældende pantebreve.

UfR 2008.1722 VLD: Sagen drejede sig om, hvorvidt Aalborg kommune, A, kunne ifalde erstatningsansvar ved at undlade at oplyse en tvangsauktionsrekvirent om et kraftvarmetillæg, der var blevet pålagt ejendomme i en mindre del af A i forbindelse med A's overtagelse af det lokale kraftvarmeværk, hvorved forbrugerne fik valget mellem at betale kraftvarmetillægget over en årrække på ca. 12 år, eller betale med et kapitaliseret beløb én gang for alle. Auktionskøberne, de to brødre Jørgen og Jens Kristian Kristensen, J, blev først, i forbindelse med videresalg af ejendommen, klar over at der påhvilede en betaling af kraftvarmetillæg, som kunne kapitaliseres til godt 25.000 kr. J påstod A dømt til at betale beløbet. Retten i Aalborg gav J medhold, og dømte A til at betale summen. VL udtalte, at kraftvarmetillægget efter det oplyste måtte anses for en ikke forbrugsafhængig del af varmeprisen for den pågældende ejendom, der var pålagt for en periode, i forbindelse med A's overtagelse af det lokale varmeværk. Den samlede pris var efter det oplyste lidt mindre end den hidtidige varmepris, og tillægget var for så vidt udtryk for en videreførelse af den hidtidige betaling i en overgangsperiode. Der var ikke tale om en forfalden gæld, der hvilede på ejendommen, og der var i øvrigt ikke restancer. Der var ikke spurgt til den løbende varmepris eller taksterne. VL fandt på denne baggrund, modsat Retten i Aalborg, at besvarelsen af oplysningsskemaet ikke kunne anses for mangelfuld. Det kunne ikke føre til andet resultat, at kraftvarmetillægget efter den enkelte ejers ønske kunne indbetales med et engangsbeløb.

UfR 2008.2686 VLK: A mødte op ved Retten i Randers for at byde på et sommerhus, der skulle sælges på tvangsauktion. Her fik han af en ansat ved retten at vide, at han kunne tage plads uden for auktionslokalet, hvorefter han ville blive indkaldt når auktionen startede, dette skete dog ikke. Sommerhuset blev solgt til anden side og A klagede til byretspræsidenten, der betragtede klagen som en kære af tvangsauktionen. VL udtalte, at A og i hvert fald 3 andre fremmødte potentielle købere efter det oplyste befandt sig forud for auktionens start kl. 9.30 uden for det retslokale, hvor auktionen over ejendommen skulle finde sted. A havde i sin redegørelse om auktionsforløbet oplyst, at han af en ansat ved retten fik besked på at tage plads uden for auktionslokalet, og at han ville blive indkaldt, inden auktionen begyndte. Der skete ikke på noget tidspunkt nogen form for indkaldelse til auktionen af de personer, der ventede uden for retslokalet. Under disse omstændigheder kunne det ikke udelukkes, at forløbet havde haft betydning for auktionens resultat. A's påstand om ophævelse af tvangsauktionen blev derfor taget til følge.

UfR 2009.871 ØLK: Ved afholdelse af 1. auktion over en ejendom d. 25.09.2008, blev R, der var rekvirent, højestbydende. Sagen blev efter R's begæring udsat til 2. auktion d. 30.10.2008. Der blev indgået sædvanlig hammerslagsaftale, således at fogedretten blev bemyndiget til at give hammerslag til højestbydende, såfremt 2. auktion blev tilbagekaldt. Ved konkursdekret d. 09.10.2008 blev ejendommens ejer A taget under konkursbehandling. Konkursboets kurator advokat B meddelte ved brev af d. 10.10.2008, at boet ikke ville give samtykke til auktionen, hvorefter fogedretten nægtede at fremme begæringen om tvangsauktion. R kærede fogedrettens afgørelse til ØL. ØL anførte, at det fulgte af KL § 85, stk. 1, at tvangsauktion over skyldnerens aktiver alene kunne foretages efter begæring af boet eller med dettes samtykke. Efter kurators brev af d. 10.10.2008 kunne det lægges til grund, at boets kurator ikke havde villet give samtykke til gennemførelse af 2. auktion, og at det var hans opfattelse, at det altid var ”kurators forpligtelse at undersøge mulighederne for salg af ejendommen, også af hensyn til eventuelt provenu til konkursboet”. Under henvisning til det af kurator anførte, og idet det tiltrådtes, at den bemyndigelse, fogedretten havde fået til at give hammerslag til højestbydende, såfremt 2. auktion blev tilbagekaldt, ikke under de foreliggende omstændigheder forpligtede fogedretten til at meddele endeligt hammerslag, stadfæstede ØL fogedrettens afgørelse.

UfR 2009.1121 ØLK: På en tvangsauktion over en fast ejendom var højestbydende ikke i stand til at stille behørig sikkerhed for opfyldelse af auktionsvilkårene inden 10 min., hvorefter der blev meddelt hammerslag til næsthøjestbydende.

UfR 2010.1018/2 VLK: Fogedretten i Herning afholdte to tvangsauktioner vedr. hhv. en ejendom, X, og halvdelen af nabogrunden, Y, som havde tilhørt samme ejer. K købte både X og Y, men grundet begæring om 2. auktion vedr. X, fik FM 2015.71 VLK: K kun Y. Y blev taget under opdeling således, at den blev delt mellem hhv. X og naboejendommen. K kærede auktionen. Kort- og Matrikelstyrelsen havde ikke registreret opdelingen af Y. K gjorde bl.a. gældende, at der såfremt samme person ikke blev højestbydende for både X og Y ville opstå usikkerhed omkring retsstillingen. Det blev af VL anført, at det fremgik af salgsopstillingen, at arealet var under udstykning. Ydermere fremgik det, at køber forpligtede sig til at respektere opdeling af Y, og at »Arealet vil efter opdeling andrage 472 m² heraf vej 95 m² med henblik på udvidelse af have på matr. nr. 91 y. X samlede areal andrager herefter 1358 m² heraf vej 125 m².« Salgsopstillingen opfyldte ikke kriterierne, jf. RPL § 562, stk. 3, 2. pkt., og VL ophævede auktionen over Y, da det ikke fremgik med fornøden klarhed, at den efter sammenlægning ophørte som selvstændig ejendom.

UfR 2010.1230 ØLK: Da skyldner blev erklæret konkurs, var tvangsauktion over fast ejendom ikke blevet afholdt. Tvangsauktionssagen skulle sluttes og ikke, som bestemt af Fogedretten i Glostrup, udsættes, da kurator ikke ville give samtykke til, at tvangsauktion kunne finde sted, jf. KL § 85, stk. 1.

UfR 2011.64 ØLK: A mistede sin ret til at kære en afgørelse om hammerslag af fast ejendom under tvangsauktion, da han ikke gjorde indsigelser ved auktionsmødet, men først sidenhen.

UfR 2011.66 ØLK: I forbindelse med en tvangsauktion skulle højestbydende, A, jf. pkt. 7 i tvangsauktionsvilkårene ”straks” stille sikkerhed for opfyldelse af auktionen. A anmodede fogedretten om kort frist til at hente sikkerhedsstillelsen i sit pengeinstitut og fik 15 minutter. ØL fandt ikke fuldt fornødent grundlag for at tilsidesætte fogedrettens beslutning, hvorfor beslutningen blev stadfæstet.

UfR 2011.951 ØLK: I forbindelse med et forberedende møde vedr. et realkreditinstitut, R's, begæring af tvangsauktion over tre landbrugsejendomme, som var ens behæftet, blev det besluttet, at der skulle ske både særskilt og samlet opråb. Fogedretten besluttede, at tvangsauktionen skulle omberammes, da annonceringen i Statstidende fandtes mangelfuld og derfor ikke var tilstrækkeligt egnet til at skabe køberinteresse, jf. RPL § 566, stk. 2, 1. og 2. pkt. R blev pålagt omkostningerne, hvorefter R kærede afgørelsen til ØL og gjorde gældende, at omkostningerne forbundet med omberammelsen af tvangsauktionen skulle afholdes af statskassen. ØL stadfæstede fogedrettens kendelse af de grunde, som var anført af fogedretten. R blev pålagt at bære omkostningerne ved udsættelse af auktionen.

UfR 2012.334 VLD: Auktionskøbers advokat, der indestod for auktionsvilkårenes opfyldelse, hæftede ikke for indfrielse af pantebrev.

En ejendom, A, blev i Fogedretten i Aalborg solgt på tvangsauktion. Et pantebrev til Byg Invest ApS, B, var lyst på 1. prioritet i A. Af de særlige bestemmelser i pantebrevet, fremgik bl.a., at pantebrevet forfaldt til fuld indfrielse ved ethvert ejerskifte. Memax Invest ApS, M, blev meddelt hammerslag på auktionen. M's advokat, C, indestod for auktionsvilkårenes opfyldelse. B's advokat, E, anmodede om at få indbetalt hele fordringen. E bestred, at pantebrevet kunne kræves indfriet. Da M herefter gik konkurs, påstod B, at advokatfirmaet, D, hvor E var ansat, skulle betale 1.157.786 kr. Retten i Hjørring fandt, at det i forbindelse med tvangsauktioner, var sædvanligt, at en advokat, der mødte på vegne af højestbydende, afgav en indeståelse for tvangsauktionsvilkårenes opfyldelse, og at indeståelsen accepteredes, såfremt den berettigede ikke protesterede herimod. Den afgivne indeståelse var omfattet af en stillingsfuldmagt, hvorfor retten tog B's påstand mod D til følge. C bestred i en mail til E, at pantebrevet kunne kræves indfriet. VL anførte, at det fremgik af pkt. 10 i Justitsministeriets pantebrevsformular A, at medmindre andet var aftalt, forblev pantebrevet indestående i ejendommen i tilfælde af tvangsauktion, og at der herefter måtte kræves et sikkert grundlag for at fastslå, at C skulle have forpligtet D eller sig selv til at indestå for indfrielse af pantebrevet. På denne baggrund og under hensyn til ordlyden af mailen, kunne C eller D ikke anses for efter tvangsauktionen ved passivitet eller på andet grundlag at være forpligtet til at indfri pantebrevet. VL fandt herved, at mailen ikke kunne betragtes som en indeståelse. VL frifandt derfor C og D.

SKM2013.266 ØLK: SKAT kunne ikke indgive auktionsbegæring, der indeholdt to krav.

SKAT havde som Restanceinddrivelsesmyndigheden begæret tvangsauktion på en ejendom på baggrund af 2 krav, der begge havde fortrinsret på ejendommen. Det ene krav stammede fra et forsyningsselskab, der var 100 % ejet af kommunen og det andet krav vedrørte ejendomskatter til kommunen. ØL fandt at den omstændighed, at begge kreditorer var undergivet lov om inddrivelse af gæld til det offentlige og dermed skulle bruge SKAT som inddrivelsesmyndighed ikke medførte, at kravene kunne smelte sammen til et krav. SKAT var derfor uberettiget til at indgive auktionsbegæring, der indeholdte begge krav.

UfR 2014.85 VLK: A's bud afvist, da A ikke stillede sikkerhed straks efter hammerslag.

A var højestbydende på en ejendom under en tvangsauktion. Da A ikke kunne stille sikkerhed, afviste Fogedretten i Sønderborg A's bud. A mente, at fogedretten burde have givet A en kort frist til at stille sikkerhed, men VL stadfæstede fogedrettens kendelse med henvisning til pkt. 7 i bilag til bekendtgørelse nr. 625 af 15.12.1978 om tvangsauktionsvilkår, hvorved køberen straks efter hammerslag skulle stille sikkerhed for opfyldelse af auktionsvilkårene, idet der ellers sås bort fra buddet. Det faktum, at A havde henvist fogedretten til at ringe til A's advokat med henblik på advokatindeståelse, kunne ikke anses for behørig sikkerhedsstillelse.

UfR 2014.2995 VLK: Mælkekvote kunne bortsælges ved tvangssalg gennem Mælkeudvalgets kvotebørs.

A kærede Fogedretten i Viborgs afgørelse om at autorisere A's mælkekvote til ca. 2,4 mio. kr., som fogedretten efter anmodning fra B havde taget udlæg i, til bortsalg på tvangsauktion gennem Mælkeudvalgets kvotebørs. A gjorde gældende, at udlægget ikke i tilstrækkelig grad opfyldte kravene til specifikation og individualisering, at ejendomspanthaverne, E, ikke havde samtykket til salg, og at tvangsrealisering ikke uden A's accept burde foregå på anden måde end ved fri og offentlig tilgængelig tvangsauktion, jf. RPL. VL stadfæstede fogedrettens kendelse med den ændring, at bortsalget skulle ske ved tvangssalg gennem Mælkeudvalgets kvotebørs, jf. RPL § 557, idet VL fandt, at mælkekvoten trods manglende vægtangivelse var tilstrækkelig specificeret og individualiseret, jf. mælkekvotebekendtgørelsens § 2, samt at bortsalg ikke krævede samtykke fra E, da mælkekvoten var et formueaktiv, der kunne foretages udlæg i, og ikke omfattet af TL § 38, og da A havde kunnet overdrage mælkekvoten uden samtidig overdragelse af landbrugsareal, samt at mælkekvoten havde kunnet sælges på Mælkeudvalgets kvotebørs.

UfR 2015.1435 VLK ( FM 2015.79 VLK): Højestbydende kunne ikke kræve hammerslag, da dette ikke var begæret af nogen, der fik andel i auktionsbuddet, og idet rekvirenten ikke fik del i auktionsbuddet.

En beboelsesejendom var på tvangsauktion, hvor mindste overbud var fastsat til 10.000 kr. Der kom hverken på første eller anden auktionen bud, og rekvirenten berammede derfor ny auktion. På den tredje auktion kom der heller ingen bud, hvorefter en repræsentant, A, for nogle af kreditorerne foreslog, at mindste overbud skulle fastsættes til 1.000 kr. Dette resulterede i et bud på 1.000 kr., hvorefter køberen krævede hammerslag, på trods af at rekvirentens dækning af salær og omkostninger var betinget af, at han fik del i auktionsbuddet. VL udtalte, at det fremgik af RPL § 575, at enhver, der får andel i auktionsbuddet, kunne kræve, at hammerslag gives den højestbydende, som kunne opfylde auktionsvilkårenes krav om køberens sikkerhedsstillelse. Fremsattes et sådant krav ikke, og fik rekvirenten ikke del i auktionsbuddet, eller fremkom der ikke bud, skulle fogedretten hæve auktionen, medmindre ny auktion skulle afholdes i medfør af RPL § 575. Da der ikke blev begæret hammerslag af nogen, der fik andel i auktionsbuddet, og idet rekvirenten ikke fik del i auktionsbuddet, tiltrådte VL, at fogedretten i Sønderborg ikke havde meddelt hammerslag og hævet auktionen.

UfR 2015.3522 VLK: Ejendom på tvangsauktion blev besigtiget med bistand fra fogedretten.

En ejendom blev begæret solgt på tvangsauktion. Der blev berammet mulighed for besigtigelse af ejendommen, en lejer, L, i ejendommen protesterede imod, at der skulle ske besigtigelse af hans lejemål. Med henvisning til RPL § 562, stk. 4 anførte fogedretten, at det efter bestemmelsens ordlyd og forarbejder måtte være af afgørende betydning for panthavere og andre interesserede i ejendommen, at have mulighed for at kunne besigtige ejendommen, for at opnå det højest mulige bud på auktion, uanset at dette kunne være en belastning for lejeren. VL stadfæstede fogedrettens kendelse og udtalte, at der skulle ske besigtigelse af ejendommen med bistand fra fogedretten, samt at besigtigelse ikke ville være i strid med GRL § 72.

FM 2016.60 ØLK: Udgifter til rekvirentens salgsopstillinger og vintersikring under en tvangsauktion blev ikke nedsat, beløbet var på kr. 16.300. ØL afviste ikke kæremålet under henvisning til RPL § 584 a, stk. 1 selvom udgiften var under kr. 20.000.

FM 2016.154 ØLK: Der blev vedr. en enkelt kreditors krav givet højestbydende i en misligholdelsesauktion en frist på en dag til at stille kontant sikkerhed for dette.

En advokat, A, indestod under en misligholdelsesauktion for sikkerheden. Den tidligere ejer, E, var højestbydende på den tidligere auktion, og ønskede kontant betaling som sikkerhedsstillelse for hans krav. Med henblik på at skaffe kontant sikkerhed blev der anmodet om en kort udsættelse. Fogedretten fandt, at det også var E's interesse, at det højeste bud blev antaget. E havde uden nærmere begrundelse nægtet at acceptere A's indeståelse som sikkerhed for hans krav. Da A indestod for auktionsvilkårenes opfyldelse ift. højestbydendes, H, bud, og da E havde forlangt kontant sikkerhedsstillelse for så vidt angik hans krav, skulle H's sikkerhedsstillelse ved indeståelse fra A senest dagen efter auktionen afløses af kontant betaling til Retten for så vidt angik sikkerhedsstillelsen vedr. E's krav. ØL tiltrådte, at H's sikkerhedsstillelse ved indeståelse fra A skulle afløses af kontant betaling til Retten for så vidt angik sikkerhedsstillelsen vedr. E's krav, og at fristen blev fastsat til dagen efter.

FM 2016.175 VLK: Udgifter til vintersikring som var iværksat efter indgivelse af begæring om tvangsauktion, skulle betales af auktionskøber, da de havde været nødvendige og rimelige.

Efter indgivelse af begæring om tvangsauktion af en ejendom blev der foretaget 11 inspektionsbesøg af ejendommen hvilket beløb sig til 14.000 kr. Omkostninger til vintersikring blev på tvangsauktionen fastsat til max. 20.000 kr. Højestbydende, H, bestred at skulle betale, og gjorde bl.a. gældende, at inspektionsbesøgende ikke havde været nødvendige. Rekvirenten, R, gjorde gældende, at omkostningerne havde været rimelige og nødvendige, hvilket blev bakket op af en fremlagt udtalelse fra en ingeniør. Fogedretten fandt, at det fulgte af auktionsvilkårene 6Bg, at krav, der typisk skulle udredes eller overtages ud over auktionsbuddet, kunne omfatte nødvendige udgifter til ejendommens bestyrelse, drift og vedligeholdelse m.v., som var afholdt af R, selv om ejendommen ikke havde været taget til brugeligt pant. Nødvendige udgifter til vintersikring kunne kun medtages, såfremt inspektionerne var foretaget efter auktionsbegæringen. R's opgørelse af vintersikringsforanstaltninger var oprindeligt 21.500 kr., hvorfor omkostninger på i alt 1.512 kr. til arkitekt, som var afholdt før auktionsbegæringens indgivelse, derfor skulle fratrækkes. Fratrækkelsen medførte, at omkostningerne til vintersikringsforanstaltningerne blev 20.023 kr., hvor R var beløbsmæssigt begrænset til 20.000 kr. På baggrund af sagens oplysninger og de fremlagte dokumenter lagdes det til grund, at udgifterne til vintersikring af ejendommen havde været nødvendige og rimelige. VL stadfæstede fogedrettens kendelse dog således, at udgifterne var hjemlet i tvangsauktionsvilkårenes punkt 6 B i.

FM 2016.176 VLK: I en sag om tvangsauktion blev sikkerhedsstillelsen frigivet efter misligholdelsesauktion, da højestbydende på misligholdelsesauktionen havde lidt et tab, som oversteg størrelsen på sikkerheden.

Der blev afholdt tvangsauktion hvor højeste bud var 1,2 mio. kr., og sikkerhed blev stillet ved anfordringsgaranti. En Sparekasse, F, anmodede om, at der blev afholdt misligholdelsesauktion. På denne auktion blev F højestbydende med et bud på 600.000 kr. F og en kreditforening, K, gjorde gældende, at de havde lidt et tab, som skulle dækkes gennem sikkerhedsstillelsen. Højestbydende fra 1. auktion, H, gjorde gældende, at F's bud skulle betragtes som et bud ”med første krone” i eget pant, og at det burde indgå ved frigivelse af sikkerheden, om F's bud svarede til markedsprisen. Fogedretten fandt, at enhver der i anledning af auktionen kunne rette krav mod køberen, efter auktionsvilkårenes punkt 8, kunne kræve, at det solgte sattes til en misligholdelsesauktion for køberens risiko således, at køberen skulle tilsvare, hvad der måtte bydes mindre på den nye auktion. Sikkerheden kunne alene benyttes til dækning af det tab, der var opstået ved, at der var budt mindre på misligholdelsesauktionen. Da F og K kunne have gjort krav mod H inden for dennes bud på 1,2 mio. kr., og da der på misligholdelsesauktionen blev budt 600.000 kr. mindre, var det ubetænkeligt at lægge til grund, at F og K havde lidt et tab, der i hvert fald oversteg størrelsen af sikkerheden på 200.000 kr., hvorfor sikkerheden blev frigivet til F og K til fordeling i prioritetsrækkefølge. VL fandt, at den af de grunde som fogedretten havde anført, og da fogedretten ikke kunne tage stilling til spørgsmålet om nedsættelse af F's udækkede restfordringer i medfør af RPL § 578, stadfæstede fogedrettens kendelse.

FM 2016.238 ØLK: Ejeren havde under tvangsauktion anmodet om udsættelse af auktion med henblik på at udarbejde en korrigeret salgsopstilling, idet denne havde indsigelser mod nogle oplysninger i sagsopstillingen. Fogedretten imødekom ikke anmodningen, hvorfor ejeren kærede. Kæremålet skulle ikke tillægges opsættende virkning, da fogedrettens afgørelser vedr. en anmodning om udsættelse af en auktion ikke kunne kæres, jf. RPL § 584, stk. 4, jf. § 571, stk. 1. ØL afviste kæremålet med samme begrundelse.

FM 2017.68 ØLK: Det skulle i forbindelse med en salgsopstilling over en ejendom, der var udlejet til flere personer, og som skulle sælges på tvangsauktion, afgøres om der skulle medtages et beløb under størstebeløbet om krav i henhold til LL. Fogedretten fandt, at der under størstebeløbet skulle medtages lejekrav svarende til depositum og forudbetalt husleje. ØL stadfæstede og bemærkede, at beskyttelsen efter LL § 7, stk. 1, jf. RPL § 569, stk. 1, i tilfælde som det forelæggende, hvor der forelagde flere lejeaftaler om samme lejemål på ejendommen, alene kunne antages at gælde for den blandt de flere mulige lejere, hvis ret til lejemålet var tingligt beskyttet. Det blev tiltrådt, at der som følge heraf som en del af størstebeløbet uden for budsummen skulle medtages et beløb svarende til depositum og forudbetalt leje for den af lejekontrakterne, der indeholdte bestemmelse om det højeste forudbetalte beløb, som kunne nyde beskyttelse efter LL § 7, stk. 1, 2. pkt.

FM 2017.157 VLK: A og B ejede i sameje en ejendom, som B efter A's død mente at skulle overtage dennes halvdel. Boet efter A ønskede at afholde en frivillig auktion over ejendommen. Fogedretten fandt, at auktionsgrundlaget som følge af aftalen ikke havde den klarhed, som måtte kræves for, at sagen kunne fremmes som en frivillig auktion, hvorfor det blev nægtet at fremme begæring om auktion. VL stadfæstede.

FM 2017.197 ØLK: Fogedretten fandt, at et udenretligt højere bud mellem 1. og 2. auktion skulle fratrækkes retsfordringen på samme måde som et indenretlig bud ville skulle, jf. RPL § 578. Sagen blev nægtet fremme da, det fandtes betænkeligt at anse forældelsen af kravet for afbrudt. ØL fandt, at da rekvirenten, R, havde ført tilstrækkelig bevis for, at påmindelse var kommet frem til skyldner, S, var der ikke indtrådt forældelse af kravet. Med hensyn til opgørelsen af kravet tiltrådte ØL BR's afgørelse. Sagen blev hjemvist til fornyet behandling.

FM 2017.202 ØLK: A kærede en auktion, der var blevet gennemført, da A mente at auktionen skulle udsættes, indtil der var sket en afklaring af hans politianmeldelse af bl.a. kommunen og at fogedretten havde afholdt et møde med rekvirents, R, advokat inden auktionsmødet. ØL fandt, at de indsigelser, som A havde gjort gældende, ikke vedrørte forhold, som havde betydning for auktionen eller fundamentet for denne. Da der ikke var grundlag for at kritisere fogedrettens drøftelser med R inden selve auktionsmødet, blev auktionen stadfæstet.

FM 2017.216 ØLK: Da ejers indsigelser vedrørte forhold, som ikke havde betydning for auktion eller fundamentet for denne, og da der ikke var grundlag for at kritisere fogedrettens drøftelser med rekvirenten inden auktionsmødet, blev auktion stadfæstet.

Under auktionen havde fogedretten oplyst, at de af ejeren, E, fremlagte bilag og e-mails ikke ændrede på, at fogedrettens opfattelse var, at auktionsgrundlaget var til stede. Fogedretten besluttede, at auktionen skulle gennemføres, og vejledte E om, at han kunne kære denne beslutning. E anmodede i sit kæreskrift om, at auktionen blev udsat bl.a. på afklaring af hans politianmeldelse af visse myndigheder. Derudover kærede E, at fogedretten havde holdt et møde på ca. 10 minutter med rekvirentens advokat, forinden resten af de fremmødte blev lukket ind i auktionslokalet. ØL fandt, at de indsigelser som E havde gjort gældende, ikke vedrørte forhold, som havde betydning for auktionen eller fundamentet for denne. Derfor tiltrådte ØL, at auktionen blev gennemført som sket. Herefter, og da der ikke var grundlag for at kritisere fogedrettens drøftelser med rekvirenten inden selve auktionsmødet, stadfæstedes auktionen.

FM 2017.212 VLK: Fogedretten kunne i hvert fald ikke uden at have taget stilling til fordelingen af budsummen ved et samlet bud, mod en panthavers protest bestemme, at 6 ejendomme skulle opråbes samlet.

6 ejendomme var af et konkursbo begæret solgt på tvangsauktion. Ejendommene var ikke sammenlagt, samnoterede eller samvurderede, og de var særskilt matrikulerede. Alle ejendommene havde været drevet som én landbrugsvirksomhed. Et realkreditinstitut, R, som havde pant i alle ejendommene, ønskede dem opråbt først hver for sig og derefter samlet. En bank, B, som havde pant i 5 af ejendommene, ønskede en bestemt af ejendommene som de havde pant i solgt først, særskilt fra de andre. Fogedretten fandt, at det var bredt antaget, at RPL § 572, fandt anvendelse på situationen med uens behæftede ejendomme, og hvor lovgivningen ikke hindrede, at de enkelte dele kunne sælges særskilt, og at det tilsvarende var antaget, at bestemmelsen ikke kunne fraviges ved uenighed mellem panthaverne efter formålet med bestemmelsen. På denne baggrund, da ejendommene havde været drevet som én landbrugsvirksomhed, da formålet med bestemmelsen om alternativt opråb først og fremmest var at opnå det højest mulige auktionsbud, og da der ikke mellem R og B var enighed om at fravige bestemmelsen, fastsattes som et særligt vilkår for tvangsauktionerne, jf. RPL § 570, stk. 1, at ejendommene først skulle opråbes hver for sig og derefter samlet, jf. en analogi af RPL § 572. Den omstændighed, at dækningsgraden for en konkret kreditor i en konkret ejendom ville kunne vise sig mindre ved et samlet salg, kunne ikke føre til et andet resultat. VL fandt, at parterne ikke havde været enige om at vedtage det særlige auktionsvilkår, da B ikke ønskede et samlet salg. Fogedretten havde ikke taget stilling til fordelingen af budsummen ved antagelse af et samlet bud. På denne baggrund henstod det som en mulighed, at B ved auktionssalget blev stillet ringere, end de kunne forudse ved långivningen mod pant i ejendommen. I hvert fald under disse omstændigheder skulle B ikke tåle, at de 6 ejendomme blev solgt samlet.

FM 2017.275 ØLK: Ud over auktionsbuddet var auktionskøber ikke pligtig til at afholde beløb til lejeren efter LL's § 7, eftersom dette hverken var medtaget i salgsopstillingen eller i størstebeløbet.

ØL fandt, at det fremgik af LL § 7, at L's rettigheder efter LL var gyldige mod enhver uden tinglysning. Det var ubestridt, at L's krav, der vedrørte nedsættelse af husleje, var omfattet af denne bestemmelse. Det fremgik endvidere af auktionskøberens processkrifter for fogedretten, at denne erkendte som auktionskøber — lejeretligt at hæfte for beløbet over for den tidligere lejer. Spørgsmålet var alene, om auktionskøberen for at opfylde auktionsvilkårene skulle afholde det omhandlede beløb som en del af det beløb, som en auktionskøber var forpligtet til at afholde ud over auktionsbuddet. Efter RPL § 569, stk. 1, skulle auktionsrekvirenten ved auktionsmødets begyndelse have oplyst om arten og størrelsen af de omkostninger mv., som auktionskøberen skulle betale ud over auktionsbuddet. Det fremgik af sagen, at kravet ikke var medtaget i salgsopstillingen eller i størstebeløbet, som dette blev opgjort på auktionen, og at auktionskøber heller ikke blev gjort bekendt hermed i forbindelse med den hammerslagsaftale, der efterfølgende blev indgået. Herefter var auktionskøber ikke pligtig til af afholde beløbet uden for budsummen.

FM 2017.277 ØLK: En tidligere ejer af en ejendom, der var sat på tvangsauktion, påstod at hun ikke var blevet indkaldt til auktionen og at fogedretten derfor skulle genoptage sagen. Fogedretten fandt, at de ikke havde hjemmel til at ophæve en afholdt tvangsauktion, hvorfor sagen blev afvist. ØL stadfæstede.

FM 2018.103 ØLK: En tvist, efter en tvangsauktion, mellem rekvirenten og højestbydende om, hvorvidt et beløb efter LL § 22 skulle have været medtaget i størstebeløbet, blev henvist til et civilt søgsmål, jf. RPL § 583, stk. 1, jf. § 501, stk. 1

Højestbydende, H, mente efter en tvangsauktion, at rekvirenten, R, skulle have medtaget et beløb efter LL § 22 i størstebeløbet, som følge af at ejendommen havde været udlejet. Fogedretten i Nykøbing Falster afgjorde, at beløbet ikke skulle have været medtaget i størstebeløbet. ØL fandt, at sagen omhandlede, hvorvidt R, ved ikke at medtage et beløb efter LL § 22 i størstebeløbet, havde begået en fejl, og om R som følge deraf skulle godtgøre H’s tab. Da sagen vedrørte et almindeligt erstatningsretligt spørgsmål og henset til sagens karakter, skulle afgørelsen træffes under et civilt søgsmål, jf. RPL § 583, stk. 1, jf. § 501, stk. 1. Fogedrettens afgørelse blev derfor ophævet.

FM 2020.145 ØLK: 7. prioriteten på en tvangsauktioneret ejendom havde ikke krav på renter efter auktionen fra auktionskøber, da det var prioritetens egne forhold, der havde været til hinder for betalingen af kravet

Efter en tvangsauktion af en ejendom var der flere problemer med opgørelsen af prioriteterne i ejendommen. Derfor blev auktionsbuddet alene udredt til 1. prioriteten og ikke andre. Den overskydende del på 226.000 kr. fik Fogedretten i Næstved indbetalt af auktionskøberen, A, sammen med anmodningen om et auktionsskøde. Fogedretten nægtede dog at udstede dette og tilbagebetalte pengene. Sagen blev hjemvist med henblik på en fordelingsafgørelse. A indbetalte på ny 268.000 kr. og anmodede om auktionsskøde.

Fogedretten fandt, at 7. prioritetens, B’s, egne forhold var skyld i, at det stod uklart, hvem der var den berettigede. A skulle derfor ikke betale rente af 7. prioriteten efter datoen for auktionen. Pga. fortsat usikkerhed om 2.-6. prioriteten skulle 227.000 kr. deponeres i fogedretten, og det resterende tilbagebetales til A.

ØL fandt, at A ikke skulle indbetale yderligere til betaling af renter ift. B i perioden efter den første auktion, da det var B’s forhold, der havde været til hinder for betalingen af kravet, og ikke A’s mulighed for at betale, da han havde forsøgt at deponere købesummen flere gange, jf. RL § 4, stk. 1, 1. pkt.

FM 2023.68 ØLK: Der kunne under auktionssag ikke nedlægges realisationsforbud, jf. RPL § 525, stk. 2, da bestemmelsen alene kunne anvendes under udlægssager

B anmodede fogedretten i Lyngby om tvangsauktion over A’s ejendom, efter at B havde foretaget udlæg i ejendommen ved dom. A ønskede, at auktionen blev afholdt ved Retten i Glostrup og anmodede fogedretten om at nedlægge et realisationsforbud efter RPL § 525, stk. 2, med henvisning til, at ejendommen tjente til familiens bolig.
Fogedretten i Lyngby fandt, at der ikke var grundlag for et forbud efter RPL § 525, stk. 2, idet ejendommen ifølge CPR-registret ikke var beboet. Henset til at, ejendommen var beliggende i retskredsen under Retten i Lyngby, var fogedretten i Lyngby den ret, som efter RPL § 539 skulle behandle auktionssagen. Det forhold, at A tidligere havde klaget over fogedrettens ansatte, ændrede ikke herved. Anmodningen om forbud blev ikke imødekommet.
ØL stadfæstede og bemærkede, at RPL § 525, stk. 2 alene kunne anvendes ved selve foretagelsen af udlægget. Der fandtes ikke en tilsvarende bestemmelse, der kunne anvendes ifm. tvangsauktionen.

UfR 2023.1269 HKK (UfR 2021.3901 ØLK): Tvangsauktion af kolonihavehus med brugsret til havelod skulle respektere haveforenings vedtægter, herunder bestemmelser om venteliste og maksimalpris

Sagen angik, om tvangsauktion over A’s ejendom skulle respektere foreningens vedtægters § 14 om, at overdragelse kun kunne ske til en person, der blev godkendt af bestyrelsen, og i første række kun til nærtstående eller personer i rækkefølge efter foreningens venteliste, og § 15 om maksimalpris. Ifølge A’s lejekontrakt med haveforeningen, H, var hun som lejer forpligtet til at være medlem af denne, og hun skulle overholde H’s vedtægter, så længe hun var medlem og lejer. H’s vedtægter var tinglyst på ejendommen. Grundlaget for tvangsauktionen på bygningen var et udlæg på grundlag af et pantebrev, der havde sikkerhed i bygningen.
HR fandt, at A’s rettigheder og forpligtelser iht. til H’s vedtægter ikke udgjorde rettigheder over hendes faste ejendom (bygningen), som skulle tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om denne ejendom og mod retsforfølgning. Lejeaftalen om havelodden, der henviste til vedtægterne, var en brugsrettighed over H’s faste ejendom (grunden), hvorfor det ift. retsstillingen for A’s pantehaver var uden betydning, at vedtægterne ikke var tinglyst på grundens blad i tingbogen forud for tinglysningen af pantebrevet på bygningens ejendomsblad i tingbogen. E havde ikke ved erhvervelsen af pantebrevene eller ved udlægsforretningen opnået en retsstilling, der gjorde, at tvangsauktion over bygningen med tilhørende brugsret til havelodden kunne fremmes uden at respektere H’s vedtægters § 14 og § 15. ØL var nået til samme resultat.

Advokat Jørgen U. Grønborg

Spørgsmål, kommentarer og forslag til tilføjelser kan sendes til Advokat(H) Jørgen U. Grønborg