Lejeret

Generelt

Almene boliger

Anvisningsret

Beboerklagenævn

Beboerrepræsentation

Begrebet leje

Boligretssager

Erhvervslejemål

Flytteopgørelse

Genudlejningsgebyr

Grundejernes Investeringsfond

Huslejenævn

Lejeaftalen

Lejens betaling

Lejens fastsættelse

Lejerettigheders overgang

Lejers brug af det lejede

Lejers forbedringer

Mangler ved det lejede

Misligholdelse fra lejerens side

Opsigelse

Tidsbegrænsede lejemål

Tilbudspligt

Tvangsadministration

Vand

Varme

Vedligeholdelse

Andet


Generelt

Retsregler

Betænkninger

Bøger

Artikler

Oversigt over beløbsgrænser i lejelovgivningen


Retsregler

Lejeloven.

Boligreguleringsloven

Lov om leje af almene boliger.

Erhvervslejeloven

Bekg. nr. 28 af 08.01.2016 om vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme

Bekg. nr. 790 af 15.06.2015 om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler

Vejledning nr. 9876 af 14.09.2017 om regulering af satser i lejelovgivningen, almenboligloven, byfornyelsesloven m.v. for 2018

Vejledning nr. 9885 af 09.08.2016 om regulering af satser i lejelovgivningen, almenboligloven, byfornyelsesloven m.v. for 2017

Vejledning nr. 9030 af 25.01.2016 om regulering pr. 01.01.2016 af satser på boligområdet

Vejledning nr. 9010 af 12.01.2016 om vedligeholdelsesplaner i private udlejningsejendomme

Vejledning nr. 10539 af 17.09.2015 om regulering pr. 01.01.2016 af satser på boligområdet.

Vejledning nr. 9835 af 30.10.2014 om regulering pr. 01.01.2015 af satser på boligområdet.

Vejledning nr. 9579 af 23.10.2013 om regulering pr. 01.01.2014 af satser på boligområdet.

Vejledning nr. 9440 af 27.08.2013 om regulering af satser i lejelovgivningen m.v. for 2014

Vejledning nr. 88 af 04.12.2012 om regulering pr. 01.01.2013 af satser på boligområdet.

Vejledning nr. 68 af 07.09.2012 om regulering af satser i lejelovgivningen m.v. for 2013

Vejledning nr. 85 af 31.10.2011 om regulering pr. 01.01.2012 af satser på boligområdet.

Vejledning nr. 62 af 30.08.2011 om regulering af satser i lejelovgivningen m.v. for 2012

Vejledning nr. 76 af 30.08.2010 om regulering af satser i lejelovgivningen m.v. for 2011

Vejledning nr. 68 af 02.09.2009 om regulering af satser i lejelovgivningen m.v. for 2010

Vejledning nr. 50 af 29.08.2008 om regulering af satser i lejelovgivningen m.v. for 2009

Vejledning nr. 56 af 17.09.2007 om regulering af satser i lejelovgivningen m.v. for 2008

Vejledning nr. 67 af 06.09.2006 om regulering af satser i lejelovgivningen m.v. for 2007

Vejledning nr. 99 af 16.11.2005 om regulering af satser på Socialministeriets område for 2006

Vejledning nr. 70 af 29.08.2005 om regulering af satser i lejelovgivningen m.v. for 2006

Vejledning nr. 96 af 08.11.2004 om regulering af satser i lejelovgivningen m.v. for 2005

Vejledning nr. 124 af 12.11.2003 om regulering pr. 1. januar 2004 af satser på det sociale område

Vejledning nr. 116 af 18.11.2002 om regulering pr. 1. januar 2003 af satser på det sociale område. (Indeholder satser i lejelovgivningen for 2003)

Bekg. nr. 780 af 31.08.2001 om regler for udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler

Vejledning nr. 86 af 27.08.2002 om regulering af satser i lejelovgivningen for 2003

Vejledning nr. 169 af 18.09.2001 om regulering af beløb og beløbsgrænser i lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om leje af erhvervslokaler m.v., lov om leje af almene boliger, bekendtgørelse om beboerrepræsentation og bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. for 2002

Vejledning nr. 145 af 05.09.2000 om regulering af beløb og beløbsgrænser i lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om leje af erhvervslokaler m.v., lov om leje af almene boliger, bekendtgørelse om beboerrepræsentation og bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. for 2001.

Bekg. nr. 1136 af 20.12.1999 om ændring af bekendtgørelse af regler for udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler (ophævelse af standardblanket for erhvervslejeforhold)

Vejledning nr. 139 af 08.09.1999 om regulering af beløb og beløbsgrænser i lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om leje af almene boliger, bekendtgørelse om beboerrepræsentation og bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. for 2000.

Vejledning nr. 153 af 08.09.1998 om regulering af beløb og beløbsgrænser i lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og bekendtgørelse om beboerrepræsentation for 1999

Betænkninger

Bet. nr. 1331/1997 om lejeforhold. 513 sider + 368 sider bilag. 250 kr.

Bøger:

Bent Nielsen: Lejeloven, 1970, Gad. Anmeldt af P. Spleth i UfR 1971 B.99-100.

K. Kallehauge, Knud Ehlers & Arne Blom: Kommentar til Lejelovene I og II, 1976, 611 sider, Arnold Busck.

Niels Gesner: Erhvervslejeret, 1985, 199 sider, Nyt Juridisk Forlag.

Halfdan Krag Jespersen: Lejeret 1 og 2, 1.udg., 1990, 208 og 211 sider, DJØF. Anmeldt af Niels Grubbe i ADV 1990.15-21, samt af Hans-Peter Jørgensen i JUR 1990.341-345.

Niels Gangsted-Rasmussen: Erhvervslejemål, 4. udg., 1995, Erhvervsbladets jurabøger.

Annett Engel: Domsoversigt til lejeret, 1. udg. 1995. Nyt juridisk Forlag.

Halfdan Krag Jespersen: Brugsrettigheder, Formueretlige emner kap. 6, 1996, DJØF.

Erik Christiansen m. fl.: Festskrift, dansk Selskab for Boligret - vedligeholdelse og forbedring, 1996, GadJura. Anmeldt af Mads Bryde Andersen i UfR 1996 B.474.

Preben Kjær Pedersen: Håndbog i ejendomsadministration, 1996. Bestilles hos TLK Ejendomsadministration, Sct. Clemens Torv 17, 8000 Århus C.

Preben Bang Henriksen og Stephan Muurholm: Erhvervslejeretten, 2. udg., 1997, 438 sider, DJØF. Anmeldt af Mads Bryde Andersen i UfR 1998 B.272/2.

Udlejerforeningen i Danmark: Ejendomsadministration, 1998, 719 sider, Akademisk Forlag

Malene Værum: Den lejeretlige regulering af enkeltværelser, 1999, 80 sider, GadJura.

Preben Bang Henriksen: Skolens lejemål - en håndbog for erhvervsskoler, 1999, 167 sider,  Juridisk Kursuscenters Forlag.

Niels Gangsted-Rasmussen: Erhvervslejemål - med ajourført kontrakt og domme, 6. udg., 2006, 326 sider, Erhvervs-Bladet Bøger. 5. udg. er omtalt af Mads Bryde Andersen i UfR 2000 B.394.

Kim Frost: Systematisk oversigt i lejeret - Kompendium, 1. udg., okt. 2005, 60 sider, Thomson

Lars Langkjær og Karin Laursen: Spot på Lejelovene, 1. udg., maj 2006, 96 sider, Thomson. Anmeldt af Hans Henrik Edlund i UfR 2006 B.336-337.

Eva Aaen Skovbo: Leje af fast ejendom i Formueretlige emner kap. 9., 5. udg. 2007, DJØF

Martin Birk, Jakob Juul-Sandberg, Marianne Kjær Stolt: Lov om leje af almene boliger, 2008, DJØF Forlag. Anmeldt af Karin Laursen i UfR 2009 B.62/1

Jakob Juul-Sandberg: Forbedringer - Energibesparende foranstaltninger i lejeretlig belysning, 1. udg., maj 2009, 189 sider, DJØF. Anmeldt af Peter Mortensen i UfR 2009 B.307/2.

Claus Rohde: Intertemporal kontraktsret - belyst ved eksempler fra lejeretten, 1. udg., aug. 2009, 488 sider, Thomson Reuters. Anmeldt af Hans Helge Beck Thomsen i UfR 2009 B.371-372.

Jytte Holm-Larsen: Håndbog i ejendomshandel og lejeret, 1. udg., sept. 2009, 416 sider, DJØF

Hans Henrik Edlund: Festskrift til Dansk Selskab for Boligret - Lejefastsættelse og lejeregulering, 1. udg., maj 2011, 222 sider, Thomson Reuters. Anmeldt af Peter Mortensen i TBB 2011.566-572

Marianne Dons p. 9-24: Forbedringsforhøjelser
Halfdan Krag Jespersen
p. 25-30: Varslingskrav eller (u)vanetænkning?
Claus Rohde p. 31-58: Tilbagesøgnings- og efterbetalingskrav i lejeforhold
Martin Birk p. 59-68: Aftalt lejeregulering i beboelseslejemål
Anne Louise Husen
og Pernille Husen
p. 69-92: »Spise op«-princippet 
Martin Preisler Knudsen
p.. 93-114: Lejefastsættelse for gennemgribende forbedrede lejemål – boligreguleringslovens § 5, stk. 2
Jakob Juul-Sandberg
p. 115-134: Boligreguleringslovens kapitel IV A – Anvendelsesområdet og bevisforholdene ved lejens fastsættelse og regulering.
Birthe Houlind
og Preben Mathiesen
p. 135-148: Lejefastsættelse i almene boliger
Hans Henrik
Edlund
p. 149-164: Forbedringstillæg til lejen i almene boliger
Niels Gangsted-Rasmussen
p. 165-178: Bevismidler i sager om markedslejeregulering
Louise Faber
p. 179-202: Lejevilkårenes betydning for markedslejen
Niels Grubbe
p. 203-218: Boligafgift og ejerforeningsbidrag

Anne Louise Husen og Tove Flygare:  Lejemålets ophør og brugsrettens overgang, 2. udg., juni 2011, 640 sider, Thomson Reuters. 1. udg. 2003 er anmeldt af Peter Mortensen i UfR 2004 B.94-95.

Søren Vasegaard Andreasen: Lejeret - Ret & Rimeligt, 1. udg, 2013, 147 sider, DJØF

Susanne Kirk: Skatter og afgifter i lejeforhold, 1. udg., 2013, 248 sider, DJØF. Anmeldt af Hans Henrik Edlund i UfR 2013 B.268.

Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund: Boliglejeret, 2. udg., okt. 2015, 782 sider, Karnov Group. 1. udg, 2008, er anmeldt af Lars Langkjær i UfR 2008 B.293 og af Louise Faber i ET nr. 4/2008 p. 375-383.

Martin Birk, Claus Rohde og Marianne Kjær Stolt: Lejeloven med kommentarer, 1. udg., dec. 2015, 1142 sider, DJØF, anmeldt af Hans Henrik Edlund i UfR 2016 B.256

Claus Rohde, Hans Henrik Edlund og Mette Neville: Karnov Leje- og boliglove 2017, sept. 2017, 256 sider, Karnov Group

Artikler:

1971

1975

1979

1984

1991

1995

1997

1998

1999

2000

2001

2003

2004

2006

2007

2011

2012

2013

2014

2015

2016

 

2017

1971

H. Kallehauge i UfR 1971 B.86-98: Nogle bemærkninger om analogi fra lejelovgivningen.

Preben Hertz i UfR 1971 B.263-264: Om analogi fra "lejelovgivningen".

1975

Chr. Arnskov i UfR 1975 B.205-213: 1975-lejelovene.

1979

Halfdan Krag Jespersen i JUR 1979.349-389: Den nye lejelovgivning. Information og vurdering. Med bidrag til belysning af lovmotivers værdi.

1984

Poul Hansen i FM 1984.118-119: Om lejelovens § 46, stk. 3.

1991

Nils Bell i ADV 1991.74-76: Den professionelle lejer. (Omhandler det faktum, at det ikke altid er lejeren, der er den svage part i et lejeforhold).

1995

Pelle Uldall i ADV 1995.16: Boligreguleringslovens peddigrørsværk - nu med indflettet paradox. (Handler om BRL § 4, stk. 5, som må gælde, selv om den ifølge ordlyden ikke gælder).

1997

Halfdan Krag Jespersen i Lov & Ret nr. 5/1997 p. 13-14: Hverken dommere eller borgere kan finde ud af boliglovgivningen.

1998

Halfdan Krag Jespersen i TBB 1998 B. 27-39: Er finansiel leasing af fast ejendom omfattet af lejelovgivningen? - Kontraktretlige grundstudier om præceptivitetens rækkevidde. Ét eller flere kontraktsforhold?

1999

Sigrid Estrup Madsen i HUSET nr. 2/1999 p. 22: Lange udsigter for en reform af boliglejeloven.

Sigrid Estrup Madsen i HUSET nr. 2/1999 p. 23-25: OECD anbefaler en reform af det danske boligmarked.

Svend Erik Hovmand i HUSET nr. 2/1999 p. 26-27: Boligministeren kørt fast - organisationerne må tage over.

Finn Träff i TBB 1999.81-84: Boligregulering og forfatningsret.

2000

Sigrid Estrup Madsen i HUSET nr. 2/2000 p. 12: Ingen liberalisering af lejefastsættelsen ved genudlejning. (Oplyser, at By- og Boligministeren vil fremsætte forslag med præciseringer af BRL § 5, stk. 2, med indførsel af huslejenævn og med beboerklagenævn i alle kommuner).

Jens Erik Udsen i HUSET nr. 2/2000 p. 13: Det mener Ejendomsforeningen Danmark (Går ind for en liberalisering af lejefastsættelsen ved genudlejning af moderniserede lejemål).

Jens Lunde i HUSET nr. 2/2000 p. 26-31: Ubalancen på boligmarkedet. Boligformernes boligomkostninger - en sammenligning.

Bjarne Boye Nielsen i HUSET nr. 4/2000 p. 27-29: Er en (leje)-aftale en aftale?

Jens Erik Udsen i HUSET nr. 10/2000 p. 3: Hvornår får vi en ny lejelov?

Karin Laursen i HUSET nr. 10/2000 p. 23-27: Nye regler om fællesantenner. (Omhandler de nye regler, der træder i kraft d. 01.01.2001)

Karin Laursen i HUSET nr. 10/2000 p. 28-29: Lejers egne antenner. (Omhandler de nye regler, der træder i kraft d. 01.01.2001)

Christa Jørgensen i TBB 2000.369-373: Vermieterpfandrecht - udlejers lovbestemte panteret i tysk ret.

2001

Ina Thorndahl i HUSET nr. 1/2001 p. 4: Yngste minister med mange års erfaring. (Om Lotte Bundsgaard)

Jens Erik Udsen i HUSET nr. 2/2001 p. 3: Privat boligudlejning - men hvor længe?

Johnny Kelk i HUSET nr. 2/2001 p. 4-8: Vigtigt med et bredt boligmarked. (interview med Lotte Bundsgaard)

Ina Thorndahl, Peter Nørklit og Johnny Kelk i HUSET nr. 2/2001 p. 10-11: Privat udlejning udgør reelt kun ca. 250.000 boliger.

Ina Thorndahl i HUSET nr. 2/2001 p. 12-14: Er der et reelt ønske om at løse "bolignøden"?

Halfdan Krag Jespersen i HUSET nr. 2/2001 p. 15-17: En ubrugelig rapport: By og Byg: Boligpolitiske problemer og udfordringer.

Gyda Kongsted i HUSET nr. 3/2001 p. 20-22: Private lejeboliger: En forudsætning for et afbalanceret boligmarked.

Peter Nørklit i HUSET nr. 3/2001 p. 24-25: Finansiering af en nyopført bolig.

Jens Erik Udsen i HUSET nr. 4/2001 p. 3: Hvor er viljen - og hvor er helhedsbetragtningen i dagens boligdebat?

Jens Erik Udsen i HUSET nr. 5/2001 p. 3: Holdbare løsninger på boligområdet efterlyses.

Jens Erik Udsen i HUSET nr. 6-7/2001 p. 3: Vismandsrapporten - et tiltrængt grundlag for en nødvendig dialog.

Ina Thorndal  i HUSET nr. 6-7/2001 p. 4-8: Boligmarkedet - skævt og ineffektivt. (gennemgang af Vismandsrapporten Dansk Økonomi, forår 2001)

Artikel i HUSET nr. 6-7/2001 p. 9: Regeringens boligpakke 2001

Peter Skjødt i HUSET nr. 6-7/2001 p. 11-13: Pensionsinstitutterne og regeringens boligpakke.

Jens Christian Nielsen i HUSET nr. 6-7/2001 p. 14: Huslejereguleringen skævvrider det danske boligmarked.

Rikke Hvilshøj i HUSET nr. 6-7/2001 p. 17-19: Regeringens boligpakke: Udtryk for socialdemokratisk vanetænkning.

Jens Erik Udsen i HUSET nr. 8/2001 p. 3: Politisk stilleleg på boligområdet.

John Smidt i HUSET nr. 8/2001 p. 10-12: Boligmarkedet - skævt og ineffektivt. (Gennemgang af vismandsrapporten)

Hans Henrik Edlund i TBB 2001.90-96: Skatte- og afgiftsmæssige konsekvenser af lejemåls ophør.

2003

Mogens Dürr i HUSET nr. 3/2003 p. 14-17: Digital kommunikation i lejeforhold.

Lars Langkjær i HUSET nr. 3/2003 p. 20-22: En vildfugl i lejeretten - eller hvad bruger vi aftalelovens § 36 til inden for lejeretten?

Mogens Dürr i HUSET nr. 3/2003 p. 28-29: Erstatningsansvar og sikkerhed for skader forvoldt af lejers installationer.

HUSET nr. 4/2003 p. 25-26: Voldgift i erhvervslejetvister.

Mogens Dürr i HUSET nr. 6-7/2003 p. 15-16: Forsikringsdækning for skader forvoldt af lejers installationer.

Halfdan Krag Jespersen i Hyldestskrift til Jørgen Nørgaard, 2003, p. 731-740: Lovgivningens fast ejendoms-begreb med særlig henblik på lejeforhold.

2004

Ejendomsmægleren nr. 10/2004 p. 9: Til kamp mod ulovlig handel (DE går ind for at lejere bør kunne opsiges, hvis de driver ulovlig handel fra lejemålet, f. eks. hashklubber, bordeller eller handel med ulovligt indførte varer)

2006

Karin Laursen, Lars Langkjær og Christian Gangsted-Rasmussen i R&R nr. 6/2006 p. 50-55: Lejelovgivningen – et minefelt (1).

Karin Laursen, Lars Langkjær og Christian Gangsted-Rasmussen i R&R nr. 7/2006 p. 44-47: Lejelovgivningen – et minefelt (2). Lejers betalinger i erhvervslejemål.

Claus Rohde i TBB 2006.193-212: Lejemål med flere lejere, herunder udlejning til boligkollektiver og interessentskaber

Hans Engberg i TBB 2006.355-362: Overgangsproblemer i boligreguleringsloven (Konsekvenser af kommunalreformen)

2007

Martin Birk i Ejendomsmægleren nr. 7-8/2007 p. 20-21: Salg eller leje af en ejerlejlighed? (Vedrørende de to væsentligste risici ejendomsmægler skal være opmærksom på i forbindelse med udlejning af ejerlejligheder.)

Nikolaj Nielsen i JUR 2007.191-198: Hjemmet som grundrettighed.

Morten Schwartz Nielsen og Brian Nygaard Oswald i UfR 2007 B.162-166: Værneting for lejeretlige krav - den forenklede inkassoproces. Kommenteret af Kim Rasmussen i UfR 2007 B.206-208.

Kim Rasmussen i UfR 2007 B.206-208: Kommentar til artiklen UfR 2007 B.162-166: Værneting for lejeretlige krav - den forenklede inkassoproces.

2011

Ditte Westmark i Justitia nr. 3/2011 p. 49-83: Analog anvendelse af aftalelovens § 40 (Der konkluderes, at princippet i aftalelovens § 40, hvorefter adressaten har forsendelsesrisikoen, kan anvendes på lejelovens pligtmæssige reklamationer.)

Halfdan Krag Jespersen i TBB 2011.122-126: Lejebetaling i istandsættelsesperioden

2012

Hans Engberg i FM 2012.140: Beviset for, at et almindeligt brev kommer frem (Omtaler bl. a. 6 lejeretlige afgørelser om problemet)

2013

Jens H. Bangsgaard og Kristian Skovsgaard i TBB 2013.3-6: Udlejers retsstilling ved lejers mulige procesinhabilitet

2014

Hans Engberg i FM 2014.127: Mere om procesinhabile lejere (og skyldnere i øvrigt)

Anders Yde i RETTID 2014 Afhandling nr. 16: Udlejers insolvens og lejers beskyttelse efter salg af ejendommen

Rebekka Sommer Nielsen i TBB 2014.277-285: Sommerhusudlejning – et overset problemkompleks inden for lejeretten

2015

Julie Moosmand i ADV nr. 7/2017 p. 42: Ny lejelov på vej

Jakob Juul-Sandberg i TBB 2015.84-90: Digital kommunikation i lejeforhold - Lejelovens § 4, stk. 2

Susanne Kier i UfR 2015 B.135-144: Den fraflyttede lejers retsstilling, når udlejer går konkurs

2016

Anne Louise Husen i TBB 2016.190-196: Hvornår er man omfattet af lejeloven og af boligreguleringsloven? - udvalgte emner

Louise Faber i TBB 217-226: Lejerens aftaler om overladelse

Jakob Juul-Sandberg og Kim Nielsen i TBB 2016.227-236: Anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 9, om »mere byrdefulde vilkår« som grundlag for censur af lejeaftaler

Jakob Busse i TBB 2016.246-250: Udlejning af ejerlejligheder og andelslejligheder

2017

 Julie Skov og Sarah Pauli Nyhagen i TBB 2017.105-114: Sanktionering ved uefterrettelige beboere i ejerlejlighedsejendomme

 Jimmi Fevre Bruun i TBB 2017.329-334: Udlejerens erstatningskrav ved lejemåls ophør


Begrebet leje

Koch-Nielsen i JUR 1960.128 ff.

Hartwig i JUR 1960.253 ff.

UfR 1970.763 HD: Folketeatret i København fik medhold i, at forpagtningskontrakten var omfattet af lejeloven. Brugen af bygningen med det dertil knyttede inventar var det væsentlige i kontrakten. Komm. af P. Spleth i UfR 1971 B.69-70.

UfR 2001.1068 HD: Aftale vedr. leje af kursus- og konferencehotellet Borupgaard var omfattet af lejelovens § 1.

UfR 2001.1830 HD: Forpagtningsaftale vedr. lokaler i Scala-bygningen måtte anses som en lejeaftale omfattet af lejeloven.

UfR 2005.1392 VLK: Der var ikke siden 1998 blevet betalt husleje for den lejlighed, som A og B beboede. Det fremgik af A's forklaring, at D, som repræsentant for S A/S, havde betragtet hans løn og den manglende betaling af husleje som to sider af samme sag. Fogedretten i Viborg lagde til grund, at A og B havde beboet lejligheden på - - - som et led i deres ansættelse hos S A/S. Forholdet var herefter ikke omfattet af lejeloven. Da ansættelsesforholdet var bragt til ophør d. 01.04.2004, og det var ubestridt, at påbuddet om at flytte var givet med rimeligt varsel, fremmedes fogedsagen således, at A og B blev udsat og S A/S indsat i besiddelse af ejendommen - - -. Det bemærkedes i den forbindelse, at S A/S, som lejer af ejendommen, var berettiget til at indgive fogedrekvisition, uagtet I A/S var ejer af ejendommen. VL stadfæstede.

UfR 2006.449 HD: Platangårdens Garager ApS (U), hvori Axel Juhl-Jørgensen (AJ-J) havde den bestemmende indflydelse, havde i 1982 overdraget brugsretten til først 45 og senere 48 parkeringspladser til Lejerbo (L). Sagen drejede sig om, hvorvidt U havde været berettiget til at ophæve brugsaftalen, fordi L også havde fremlejet parkeringspladserne til andre end beboerne. Der var endvidere spørgsmål om, hvorvidt L var forpligtet til at betale et beløb på 51.109 kr., som vedrørte nogle ekstraordinære udgifter i 2001, og om L kunne få tilbagebetalt 25.000 kr. – navnlig vedrørende administration – for hvert af årene 2001 og 2002. Endelig havde L nedlagt påstand om, at U skulle friholde boligselskabet for ethvert krav, som Frederiksberg Kommune måtte rette mod selskabet i henhold til en tinglyst deklaration om at lade opføre 59 parkeringspladser på ejendommen. Antaget, at L's betaling af ejendomsskatter samt andel af fællesudgifter og visse driftsomkostninger måtte anses for betaling af vederlag for brugsretten, og at aftalen af 25.08.1982 derfor – uanset baggrunden for og formålet med dens indgåelse – var omfattet af lejelovgivningen, oprindelig lejeloven og efter d. 01.01.2000 erhvervslejeloven. AJ-J havde ikke været berettiget til at ophæve aftalen som følge af den skete udlejning. Ifølge aftalen overdrog U den fulde brugsret til L, og boligselskabet havde ret til at fremleje parkeringspladser. Såfremt U ville afskære fremleje til andre end dem, der lejede L's boliger, måtte det påhvile ham at præcisere dette. Det var i aftalen anført, at der med brugsretten fulgte alle rettigheder og forpligtelser, der påhviler anpartshaverne i U. Det måtte imidlertid lægges til grund, at U hverken ved aftalens indgåelse eller den senere korrespondance orienterede L om selskabets vedtægter fra 1980 og de ændringer, der blev gennemført i 1982 og 1996. HR fandt endvidere ikke, at L kunne pålægges at betale nogen del af de ekstra udgifter, der havde været i anledning af en skattesag og omstrukturering af ejerforholdene. L havde herefter heller ikke misligholdt sin betalingsforpligtelse i henhold til lejeaftalen, og AJ-J kunne derfor heller ikke ophæve aftalen på grund af betalingsmisligholdelse. Der var ikke grundlag for at reducere beløbene for 2001 og 2002 med 25.000 kr. pr. år, hvorfor AJ-J ikke skulle tilbagebetale disse til L. Friholdelsespåstanden nedlagt af L blev ikke taget under påkendelse på grund af manglende retlig interesse.

UfR 2015.3000 VLD: ”Forpagtningsaftale” var omfattet af ELL. Konkursboet kunne indtræde i og afstå erhvervslejemålet. Udlejer blev tilpligtet at anerkende den nye lejers indtrædelse i henhold til forpagtningsaftalen.

A og B indgik i 2004 en aftale, som havde overskriften ”Forpagtningsaftale”. Aftalen gik bl.a. ud på, at B havde ret til at benytte nærmere angivne driftsbygninger, hvorimod B ikke overtog driften af jorden. Udgifter til indretning af de omtalte driftsbygninger blev afholdt af B. B gik konkurs i april 2011. Spørgsmålet i sagen var, om B’s konkursbo, K, var indtrådt i aftalen og afstået lejemålet til C. VL fandt, at brugen af bygningerne udgjorde det væsentligste element i aftalen, og at det var uden betydning for fastlæggelse af kontraktens karakter, at aftalen var blevet kaldt en forpagtningsaftale. Aftalen måtte herefter anses for omfattet af EHL, jf. EHL § 1, stk. 1. Efter EHL § 55, stk. 1 havde en lejer afståelsesret til en anden lejer inden for samme branche. Aftalen fra 2004 indeholdt ingen udtrykkelig fravigelse af reglen om afståelsesret. Spørgsmålet var herefter, om lejemålet var ophørt. Konkurs indebar ikke i sig selv, at kontrakten ophørte. Det var ubestridt, at A ikke havde afgivet en hæveerklæring og derved ophævet lejemålet. Afståelse var derfor ikke afskåret uanset eventuel misligholdelse fra B’s side. Herefter måtte det afklares, om der var indgået en aftale om afståelse. Det forhold, at K ikke havde afgivet en ubetinget erklæring om boets indtræden, men ved brev af d. 15.04.2011 havde meddelt, at K indtrådte, under forudsætning af at der skete afståelse til en ny forpagter, medførte ikke, at lejemålet ophørte, eller at K var afskåret fra senere at indtræde. K’s fremsendelse d. 27.04.2011 af allonge til A om C’s indtræden måtte anses for at indeholde en tilstrækkelig meddelelse til A om den skete afståelse. Afståelsen indebar en sådan råden over lejemålet, at K herved måtte anses for indtrådt, da K’s indtræden i øvrigt ikke var udelukket. Herefter, og da A ikke havde anført vægtige grunde til at modsætte sig afståelsen, fandt VL, at C var endelig indtrådt som ny lejer i henhold til forpagtningsaftalen. (2-1)

Lejeaftalen

1. Lejeaftalens indgåelse

2. Lejeaftalens fortolkning

3. Depositum, forudbetaling og indskud

4. Tidsbegrænsede lejemål

1. Lejeaftalens indgåelse

Lejekontrakt til beboelse

Hans Henrik Edlund i UfR 1991 B.114-120: Lejelovens dusørregel.

John Peter Andersen i TBB 1999.171-174: Begrebet " udtrykkeligt specificeret" efter lejelovens § 4.

Mogens Dürr i HUSET nr. 11/2001 p. 26-29: Ny autoriseret standardblanket for lejeaftaler (typeformular A, 8. udg.). Skal anvendes fra d. 04.03.2002.

Karin Laursen i HUSET nr. 9/2002 p. 11-16: Udlejning af ejerlejligheder.

Claus Rohde i TBB 2006.193-212: Lejemål med flere lejere, herunder udlejning til boligkollektiver og interessentskaber.

Martin Birk i TBB 2006.561-567: Anvendelsen af standardlejeaftaler set i lyset af nyere praksis

Hans Engberg i TBB 2007.242-247: Mere om anvendelse af standardlejeaftaler

Hans Henrik Edlund i TBB 2016.180-184: Om indgåelse af lejeaftaler

Niels Grubbe i TBB 2016.186-189: Typeformularer og blanketter i boliglejemål

UfR 1990.36 HD: Nedslag i købesum på 177.681 kr. til gengæld for bytteret var dusør, jfr. LL § 6, og udlejer var derfor berettiget til at afslå bytteret.

UfR 2000.2074 VLD: Antaget, at der var indgået en mundtlig lejeaftale om et butikslokale i Grindsted på et møde d. 15.02.1999. Lejeren havde derfor ikke været berettiget til ensidigt at træde tilbage fra aftalen, og lejer dømt til at betale udlejer 19.250 kr. i leje i opsigelsesperioden.

UfR 2001.937 VLD: I lejekontrakt  fra 1997 udskrevet på udlejeres tekstbehandlingsanlæg vedr. lejligheden Kastetvej 9, Aalborg, var det anført, at lejer skulle betale et genudlejningsgebyr på 4% af den årlige leje, hvis lejeren måtte ønske at blive frigjort fra lejemålet tidligere end 3 måneder fra opsigelsen, og udlejer derfor fremskyndede genudlejningsbestræbelserne. Udlejer opkrævede et genudlejningsgebyr på 1.557 kr. Efter en naturlig forståelse af begrebet blanket fandt LL § § 5, stk. 1 og stk. 2, ikke direkte anvendelse i denne sag, hvor en fuldstændig kontrakt udskrives og forelægges lejeren til underskrift. Det fandtes godtgjort, at de lejeaftaler, som udlejer havde indgået med henholdsvis lejer og andre lejere i samme ejendom, var indgået på vilkår, der i høj grad var ensartede, og at lejer med føje havde opfattet lejevilkårene som standardiserede. Lejekontrakten var derfor omfattet af LL § 5, stk. 3. Da gebyret var uafhængigt af, om genudlejningen påførte udlejeren øgede omkostninger, måtte bestemmelsen herom anses for at pålægge lejeren større forpligtelser, end der følger af loven. Bestemmelsen, der ikke var fremhævet, var herefter ugyldig, jf. LL § 5, stk. 3 sammenholdt med stk. 1 og stk. 2. Det fandtes ikke sandsynliggjort, at genudlejningsproceduren i det foreliggende tilfælde udgiftsmæssigt havde adskilt sig fra den procedure, der anvendes ved udlejning efter opsigelsesvarslets udløb, og lejer blev derfor frifundet for betaling af genudlejningsgebyret.

UfR 2006.1325 VLD: L lejede af U i april 2002 en lejlighed. Ved aftalens indgåelse blev der brugt en typeformular A, 7. udgave. Det fremgik af denne, at det påhvilede L at foretage den indvendige vedligeholdelse. 10 dage før fraflytning, d. 20.01.2004, blev der afholdt flyttesyn, som begge parter underskrev. I bestemmelsen om autoration af typeformular A, 8. udgave, som trådte i kraft den 12.09.2001, blev typeformular A, 7. udgave ophævet, med virkning for lejeaftaler indgået efter den 4.03.2002 eller senere. I § 7 i L's lejekontrakt var det aftalt, at lejemålet ved dets ophør skulle afleveres nyistandsat. I overensstemmelse hermed var det i § 11 i lejeaftalen under ”særlige vilkår” anført, at lejeren var forpligtet til, på ejerens foranledning, ved lejemålets ophør at tilbagelevere det lejede nyistandsat. § 11 var en del af blanketten og dermed omfattet af LL § 5, stk. 1, og bestemmelsen om at det var L, der havde den indvendige vedligeholdelse, var derfor som følge af anvendelsen af den forkerte blanket ugyldig, jf. LL § 5, stk. 2. At L gik ud fra, at hun havde ansvaret for den indvendige vedligeholdelse, og at hun havde skrevet under på synsrapporten, hvorefter de omtvistede vedligeholdelsesudgifter skulle betales af hende, samt at typeformular A, 7. udgave på alle de for denne sag relevante punkter var identisk med typeformular A, 8. udgave, kunne ikke føre til et andet resultat. U skulle herefter betale 12.816 kr. til L.

UfR 2006.1632 VLD: Dansk Tandlægeforenings Tryghedsordning, U, havde opført rækkehusbebyggelse, som skulle udlejes til pensionerede tandlæger. Idet forventningen til efterspørgslen fra disse ikke blev indfriet, udlejedes nogle husene til andre på åremålsvilkår. L lejede fra d. 15.09.1998 et sådant rækkehus, og ifølge lejekontrakten kunne lejemålet ikke forlænges ud over d. 15.09.2000 jf. LL § 80, stk. 3. Kontrakten blev imidlertid forlænget for hhv. et og to år og hver gang blev det tilkendegivet at lejemålet ikke kunne forlænges. Lejemålet blev igen fra d. 15.09.2003 forlænget til d.15.03 2004 og denne gang blev det tilkendegivet, at boligen forventedes at blive udbudt til salg og at lejemålet ikke kunne forlænges. L bestred gyldigheden af tidsbegrænsningen og anlagde anerkendelsessøgsmål mod U. Boligretten udtalte, at U have forlænget lejemålet 3 gange og havde først ved 3. forlængelse oplyst, at ejendommen agtedes udbudt til salg, hvorfor det ikke fandtes rimeligt at fastholde tidsbegrænsningen. VL lagde bl.a. til grund, at L ved forlængelsen af lejemålet var vidende om, at U ville udbyde ejendommen til salg, og at hun selv havde haft overvejelser om at købe det. Først efter den seneste forlængelse af lejemålet, og efter at U havde accepteret at se bort fra en opsigelse fra L, rejste L spørgsmål om tidsbegrænsningens gyldighed. Under disse omstændigheder var der ikke grundlag for at antage, at U indsatte tidsbegrænsningen i lejekontrakterne med det formål at omgå lejelovens opsigelsesbestemmelser. Tidsbegrænsningen måtte herefter anses som tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Det fandtes ej heller bevist, at der vedrørende det omhandlede lejemål var aftalt vilkår, der efter en samlet bedømmelse var mere byrdefulde for L end de vilkår, der gjaldt for andre lejere i komplekset, jf. BRL § 5, stk. 8. U blev derfor frifundet.

UfR 2008.1023/2 ØLD: Tiltalte, T, drev en virksomhed på internettet, boligsøgende kunne oprette en annonce mod betaling. Udlejere kunne gratis indrykke annoncer om ledige boliger. T var tiltalt for overtrædelse af dusørreglen i LL § 6, stk. 1, ved at have formidlet udlejning til beboelse mod vederlag. ØL udtalte, at den ydelse, som T stillede til rådighed for en boligsøgende annoncør, bestod dels af en annonce, hvori den boligsøgende beskrev sit boligønske, dels af fortrinsadgang for den boligsøgende til en database med ledige lejligheder. Efter bevisførelsen fandt ØL det ikke bevist, at de boligsøgende reelt betalte for fortrinsadgangen til databasen. Det bemærkedes i den forbindelse, at betalingen ikke størrelsesmæssigt adskilte sig fra betaling for tilsvarende annoncer i andre medier. Derefter frifandtes T.

UfR 2010.1517 VLD: A havde for en 30-årig periode indgået en aftale med Nørre-Rangstrup Kommune, K, om leje af en grund i en ferieby. K solgte før udløbet af kontrakten nogle af grundene til S efter afholdt offentligt udbud. Sagen drejede sig om, hvorvidt A, hvis ægtefælle i 1976 havde indgået lejeaftalen, havde krav på en ny 30-årig lejekontrak på samme vilkår ved den oprindelige aftales udløb. Det fremgik af lejekontraktens § 2, at der efter uopsigelighedsperioden på 30 år kunne oprettes en ny langtidskontrakt for 30 år eller for kortere tid efter lejerens ønske. VL fandt, at S var forpligtet til for en periode på op til 30 år at tilbyde A en ny kontrakt under overholdelse af de almindelige aftaleretlige regler. Derimod var der hverken i kontraktens ordlyd eller i de oplysninger, der i øvrigt var fremkommet for VL, grundlag for at antage, at K ved kontraktens indgåelse påtog sig en ensidig forpligtelse til eller ved sin adfærd skabte en retligt forpligtende forventning hos lejeren om, at en evt. ny lejekontrakt skulle være på vilkår, der var identiske med vilkårene i den gamle lejekontrakt. VL frifandt herefter S, der også fik medhold i et krav om efterbetaling af skyldig leje på 19.060,75 kr.

UfR 2013.2234 ØLD: UngBo Danmark A/S, U, lagde ved Retten i Roskilde sag an mod L med påstand om krav på betaling af maler- og gulvarbejde samt skadedyrsbekæmpelse i forbindelse med L’s fraflytning. BR frifandt L for U’s påstand, og ØL stadfæstede BR’s dom, idet lejekontrakten var oprettet på en blanket, der ikke var autoriseret, hvorfor U ikke kunne pålægge L større forpligtelser end angivet i LL, jf. LL § 5, stk. 2, 2. pkt. Der var ikke tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at parterne efterfølgende havde aftalt at fravige LL.

UfR.2015.3294/2 HD: Ikke grundlag for lejenedsættelse da vilkår om fri lejefastsættelse var gyldige.

Udlejer, U, havde indgået en aftale med lejer, L, om et beboelseslejemål i et parcelhus med to lejemål i 2007. Lejeaften var oprettet på en uautoriseret standardblanket og tvisten angik om en lejeaftales § 11 vedrørende vilkår om fri lejefastsættelse var gyldigt. HR fandt, at parternes aftale om at fravige LL’s §§ 47-52 var et udtryk for, at L blev pålagt større forpligtelser eller blev givet mindre rettigheder end angivet i loven. De vilkår, som indsættes i en standardblankets tomme rubrik (§ 11), må efter HR’s opfattelse som udgangspunkt anses for individuelle bestemmelser, som ikke er en del af blanketten og som heller ikke udgør en selvstændig blanket eller en standardaftale omfattet af LL § 5, stk. 3. For disse individuelle vilkår gælder derfor som udgangspunkt hverken kravet om fremhævelse i LL § 5, stk. 1 eller kravet om autorisation i § 5, stk. 2. HR stadfæstede ØL’s dom og fandt, ikke grundlag for at fravige dette udgangspunkt og frifandt U for L’s påstand om fastsættelse af lejen efter LL’s §§ 47-52.

2. Lejeaftalens fortolkning

Susanne Kier i TBB 2016.197-209: Fortolkning og udfyldning af boliglejeaftaler

UfR 2006.1899 VLD: Fra d. 01.12.2002 havde L lejet en lejlighed hos U. På grund af miljøet og navnlig den megen støj, flyttede hun  i maj 2003. Hun regnede med, at hun havde lejligheden i de 3 måneder opsigelsen varede. Lejekontrakten, der var oprettet på en autoriseret blanket, indeholdt i § 11 en bestemmelse om, at lejligheden ikke kunne opsiges 1 år fra indflytningsdagen. Det var ubestridt, at vilkåret var bebyrdende for L. VL, der stadfæstede byrettens afgørelse, fandt som vilkåret fremstod i kontrakten ikke at være særligt fremhævet i overensstemmelse med det i LL § 5, stk.1, anførte. Herefter og idet det efter forklaringerne ikke kunne lægges til grund, at dette vilkår havde været genstand for nogen særlig drøftelse, fandtes det ikke at være gyldigt vedtaget. Efter bevisførelsen fandtes det at måtte lægges til grund, at L havde opsagt lejemålet, og var fraflyttet i løbet af maj måned 2003. Det var ubestridt, at L alene havde betalt husleje til og med marts måned 2003. L fandtes herefter alene forpligtet til at betale husleje for april, maj, juni, juli og august måneder 2003.

UfR 2007.2047 HD: U og L indgik i oktober 1995 aftale om leje af et solcenter i Randers. Det var bestemt i lejekontraktens § 5, at lejen ikke kunne ”reguleres til et beløb lavere end den i § 4 aftalte leje med tillæg af den i nærværende § aftalte lejeforhøjelse”. I 2002 påstod L lejen nedsat, da lejen efter hans opfattelse var væsentligt højere end det lejedes værdi. Da U med henvisning til § 5 ikke ville nedsætte lejen, anlagde L sag mod U. Parterne var enige om, at § 5 om begrænsning i mulighederne for lejenedsættelse var i strid med den dagældende erhvervslejereguleringslov og derfor ugyldig på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. U gjorde gældende, at kontraktens § 5 var blevet gyldig som følge af ikrafttræden af en ny erhvervslejelov d. 01.01.2000, hvorefter det kunne aftales, at lejen aldrig kunne nedsættes, heller ikke selvom lejen væsentligt oversteg det lejedes værdi. HR udtalte, at vilkåret om en aftalt grænse for lejenedsættelse i § 5 var i strid med den dagældende erhvervslejereguleringslovs § 5, som ikke kunne fraviges til skade for L. Vilkåret var derfor ugyldigt, og lejeaftalen var således alene gældende med sit øvrige indhold. Efter EHL § 86, stk. 2, gjaldt loven også for bestående lejeaftaler. Dette indebar bl.a., at parterne efter lovens ikrafttræden havde større aftalefrihed, men ikke, at der skete nogen ændring af gyldigheden af tidligere indgåede aftaler. Tværtimod fremgik det udtrykkeligt af de almindelige bemærkninger til lovforslaget, at lovforslaget ikke indebar, at et aftalevilkår, der efter de hidtidige lovregler var ugyldigt, blev gyldigt. Dette var i overensstemmelse med dansk rets almindelige regler om anvendelse af ny lovgivning på ældre aftaler. På denne baggrund kunne det forhold, at EHL § 89, stk. 1, indeholdt en udtrykkelig regel herom for visse af den tidligere lovgivnings gyldighedsbetingelser ikke give grundlag for en modsætningsslutning, der førte til, at et ugyldigt vilkår som det foreliggende blev gyldigt. Heller ikke de øvrige bestemmelser i § 89 eller overgangsreglerne kunne føre til et sådant resultat. Sagen blev herefter hjemvist til boligretten.

UfR 2011.880 VLD: L havde lejet en lejlighed af U. Ved sagens afgørelse blev det lagt til grund, at L overtog lejemålet nyistandsat, og at det gyldigt var aftalt, at L havde den indvendige vedligeholdelse, og at lejemålet skulle afleveres nyistandsat, jf. lejekontrakten § 11, stk. 4 og § 7. I forbindelse med L’s fraflytning af lejemålet opstod der uenighed mellem parterne om L’s forpligtelse til istandsættelse af lejemålet. Huslejenævnet havde besigtiget lejligheden, hvorefter flertallet i nævnet havde stemt for, at lejligheden fremstod som nyistandsat. Bestemmelserne i lejekontraktens § 7 og § 11, stk. 4, om, at L ved lejemålets ophør skulle aflevere lejligheden nyistandsat, var gyldigt vedtaget af parterne, og L var derfor bundet heraf. Den omstændighed, at lejemålet ved fraflytningen fremstod som nyistandsat, kunne ikke føre til, at U var afskåret fra at kræve lejemålet nyistandsat.

UfR 2012.1024 VLD: I en sag, hvor U havde fremsat et krav om betaling af en flytteregning på ca. 15.000 kr., mødtes U af et krav fra L, idet sidstnævnte mente, at den lejekontrakt, som var indgået mellem L og U, pålagde L større forpligtelser og mindre rettigheder end LL tilsagde. VL gav ikke L medhold. Der henvistes til, at vilkårene var ensartet for flere lejere i samme ejendom, samt at de for L’s lejemål særskilt gældende bestemmelser var så få og ubetydelige i forhold til lejekontraktens samlede fremtræden, at de ikke kunne tillægges betydning i vurderingen af, om lejeaftalen gav L end mere byrdefuld retsstilling end efter UfR 2013.2412 VLD: L underskrev d. 14.08.2000 en lejekontrakt om leje af en lejlighed, som i 1992 var omdannet fra erhverv til beboelse. U havde i lejekontrakten anført, at 17.259 kr. af den årlige lejeudgift på 37.800 kr., udgjorde et forbedringstillæg. L gjorde under sagen bl.a. gældende, at der ingen forbedringer var i, at ejendommen var tilført grundinstallationer som bad, køkken, almindelige vinduer og trægulve, og at forbedringstillægget var mere byrdefuldt ift. andre lejere i ejendommen, jf. BRL § 5, stk. 8, idet disse lejligheder oprindeligt indeholdt sådanne grundbestanddele. VL udtalte, at den beregnede forbedringsforhøjelse, som efter BRL § 5, stk. 1, kunne tillægges lejen i forbedrede lejemål, som udgangspunkt skulle foretages således, at den gav en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed var afholdt til forbedringen, jf.  LL § 58, stk. 2, og efter LL § 58, stk. 1, kunne U forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarede forøgelsen af det lejedes værdi. Da hverken loven eller forarbejderne gav grundlag for at undtage udgifter til grundbestanddele ved U’s opgørelse af et evt. forbedringstillæg, og da L ikke havde godtgjort, at lejen efter en samlet bedømmelse af de vilkår, der gjaldt for andre lejere i ejendommen, var mere byrdefuld, jf. BRL § 5, stk. 8, blev U’s påstand taget til følge.

UfR 2013.2881 ØLD: L lagde ved Københavns Byret sag an mod U om, hvorvidt et vilkår i lejeaftalens § 11 vedr. lejefastsættelse var gyldigt. Vilkåret gav L mindre rettigheder end angivet i LL. Lejeaftalen, der var indgået med virkning fra d. 01.02.2007, var oprettet på en typeformular A, 7. udgave, der ikke var autoriseret på tidspunktet for aftaleindgåelsen. BR’s flertal fandt, at vilkåret var gyldigt, og ØL stadfæstede BR’s dom med den begrundelse, at vilkåret måtte anses for individuelt aftalt, og ugyldigheden efter LL § 5, stk. 2, 2. pkt. alene omfattede bestemmelser, der var en del af standardbestemmelserne i typeformularen og således ikke individuelt aftalte bestemmelser, selvom de var indeholdt i en særskilt paragraf i typeformularen. Vilkåret var således heller ikke omfattet af LL § 5, stk. 3.

UfR 2014.272 ØLK: L havde lejet en lejlighed i en ejendom, som efterfølgende var solgt på tvangsauktion til rekvirenten, R. R opsagde lejeaftalen med L med den begrundelse, at L ikke var berettiget til at holde hund i lejemålet. Under forberedelse af tvangsauktionen var der udarbejdet en salgsopstilling med en kopi af en u-underskrevet lejekontrakt, ifølge hvilken det ikke var berettiget at holde hund. ØL lagde ud fra forklaringerne til grund, at L havde en mundtlig aftale med den tidligere ejer af ejendommen om, at hun måtte holde hund i lejemålet, og at R på tidspunktet for erhvervelsen af ejendommen ikke var bekendt med denne aftale, der ikke fremgik af lejekontrakten eller blev oplyst på auktionsmødet. ØL fandt, at L’s adgang til at holde hund var en rettighed omfattet af LL 7, stk. 1, som var gyldig mod enhver uden tinglysning, idet aftalen ikke gik videre, end hvad der med rimelighed kunne forventes for et lejemål af den pågældende karakter, hvorfor ophævelse af lejeaftalen ikke fandtes berettiget.

UfR 2014.2022 HD: U krævede at L skulle nyinstandsætte lejemålet ved fraflytning, da dette fremgik som et vilkår i lejekontrakten. Parterne var enige om, at lejekontrakten ikke var en blanket, jf. LL § 5, stk. 1, men at lejekontrakten indeholdt lejevilkår, som var ensartede for flere lejere i samme ejendom, jf. LL § 5, stk. 3, 1. led. Da de enkelte vilkår ikke var forhandlet mellem parterne, og da der endvidere var vilkår, som ikke var relevante for L, udtalte HR, at man ud fra en helhedsvurdering måtte opfatte lejevilkårene som standardiserede, jf. LL § 5, stk. 3, 2. led. Som følge heraf var vilkåret i L’s lejekontrakt om nyinstandsættelse ved fraflytning ugyldigt, idet vilkåret pålagde L større forpligtelser end efter bestemmelserne i LL. ØL var kommet til et andet resultat.

UfR 2014.2022 HD: U krævede at L skulle nyinstandsætte lejemålet ved fraflytning, da dette fremgik som et vilkår i lejekontrakten. Parterne var enige om, at lejekontrakten ikke var en blanket, jf. LL § 5, stk. 1, men at lejekontrakten indeholdt lejevilkår, som var ensartede for flere lejere i samme ejendom, jf. LL § 5, stk. 3, 1. led. Da de enkelte vilkår ikke var forhandlet mellem parterne, og da der endvidere var vilkår, som ikke var relevante for L, udtalte HR, at man ud fra en helhedsvurdering måtte opfatte lejevilkårene som standardiserede, jf. LL § 5, stk. 3, 2. led. Som følge heraf var vilkåret i L’s lejekontrakt om nyinstandsættelse ved fraflytning ugyldigt, idet vilkåret pålagde L større forpligtelser end efter bestemmelserne i LL. ØL var kommet til et andet resultat.

UfR 2014.3499 HD: Lejekontrakt i ejendommen Bryggergaarden i Kastrup indeholdt ikke en bestemmelse om L’s ret til parkering i gården, men L havde siden sin indflytning i 1991 parkeret i gården uden indsigelse fra U. Efter en gårdrenovering, som blev påbegyndt i 2006, forbød U parkering i gården. HR udtalte, at L’s brugsret som udgangspunkt kun omfattede de lokaler og fællesfaciliteter, som fremgik af lejekontrakten med U. Det krævede særlige holdepunkter, hvis L herudover skulle anses for aftaleretligt at have erhvervet brugsrettigheder som en del af lejeforholdet. U’s og den tidligere ejers stiltiende accept af L’s og de øvrige lejeres vederlagsfri parkering i ejendommens gård kunne alene anses som accept af, at parkering kunne ske indtil videre, og den indebar ikke, at L var tildelt en ret til parkering som en del af lejeforholdet. U blev derfor frifundet. ØL var nået til et andet resultat. Komm. af Camilla Hørby Jensen i ET nr. 3/2015.257-260: - et tilbageslag for passivitetslæren, af Anders Ørgaard i ET nr. 2/2016 p. 163-164: Supplerende bemærkninger til U 2014.3499 H (er ikke enig i Camilla Hørby Jensens kritik) og af Lars Henrik Garn Madsen i ET nr. 2/2016. p. 165-168: Hævd og passivitet - og om forståelsen af U 2014.3499 H (er heller ikke enig i Camilla Hørby Jensens kritik).

UfR.2015.1986 VLD: Udlejer af beboelseslejemål kunne ikke aftale, at lejer særskilt skulle betale for renovation

U havde i lejekontakt aftalt, at L udover lejen, skulle betale særskilt for renovering af lejemålene. Huslejenævnet i Herning fandt, at denne aftale ikke var gyldig Retten i Herning fandt. at der ikke var en lovhjemmel til U kunne opkræve udgifter til renovation hos L. VL havde lagt vægt på, at udgifterne til renovation er omfattet af U’s pligt til renholdelse af ejendommen, og at der ikke var påvist særskilt hjemmel for U til at kræve udgifterne til renovation refunderet ved siden af lejebetalingerne. LL § 53, stk. 3 ansås som at gælde for det pågældende lejemål. VL stadfæster derfor byrettens dom.

UfR 2016.390 VLD: U var berettiget til at ophæve L’s brug af vederlagsfri parkering i gården, idet L’s brugsret til gården ikke kunne udstrækkes til at gælde vederlagsfri parkering.

Det fremgik af L’s lejekontrakter, at L havde adgang og brugsret til et fælles gårdareal. I et brev af 01.02.2013 varslede U, at adgangen til fri og vederlagsfri parkering i gården ville ophøre pr. 01.03.2013. VL fandt, at da det ikke fremgik direkte af lejekontrakterne, at L havde ret til at parkere i gården, krævede det særlige holdepunkter, hvis L skulle anses for aftaleretligt at have erhvervet ret til parkering som en del af lejeforholdet. L fik alle i forbindelsen med indflytningen af den daværende vicevært at vide, at de kunne parkere i gården i det omfang, der var plads. I lighed med flere af ejendommens øvrige beboere anvendte L herefter en del af gården til parkering efter princippet ”først til mølle”. Der blev ikke fra ejendommens tidligere ejer, E, fremsat indsigelser imod, at ejendommens beboere parkerede i gården. U erhvervede ejendommen i 2007, og U havde ikke før brevet af 01.02.2013 søgt at regulere beboernes anvendelse af gården til parkering. U og E’s accept af, at L og ejendommens øvrige beboere vederlagsfrit parkerede i gården, kunne alene anses som en accept af, at parkering i gården kunne ske indtil videre. VL fandt ikke godtgjort, at den adgang og brugsret til gården, som L var tillagt i deres lejekontrakter, og ej heller som følge af E og U’s accept, kunne udstrækkes til tillige at omfatte en ret til vederlagsfri parkering i gården som en del af lejeforholdet. U blev herefter frifundet.

FM 2017.176 VLK: Da L ikke havde accepteret, at den månedlige husleje ikke samtidig med, at U begyndte at opkræve aconto for vand blev nedsat, havde U ikke ført bevis for, at påkrav kun indeholdt beløb, som var pligtig pengeydelse, hvorfor påkravet ikke kunne danne grundlag for gyldig ophævelse

L var af U blevet begæret udsat af et lejemål. Inden U’s overtagelse af ejendommen i 2011 havde L ikke betalt særskilt for vandforbruget, og U havde først efter varsling i december 2013 opkrævet et acontobeløb på 200 kr. månedligt. Huslejenævnet havde tidligere i en kendelse over en indsigelse fra L mod vand- og varmeregnskaber bemærket, at det da L havde betalt aconto vandbidrag og modtaget vandregnskaber siden 2013 uden indsigelse, måtte lægges til grund, at der var indgået en aftale om, at vandforbrug afregnedes ud over lejen. Der blev ikke taget stilling til, om der var indgået aftale om, at lejen var inklusive vand med den tidligere ejer. Fogedretten fandt, at såfremt den oprindelige leje var inklusive vand, skulle lejen i forbindelse med opkrævningen af et acontobeløb have været nedsat tilsvarende, svarende til 200 kr. pr. måned. Det var ikke godtgjort, at L på baggrund af den oprindelige lejeaftale var forpligtet til, eller ved efterfølgende aftale havde accepteret, at den månedlige husleje ikke var blevet nedsat. Da U ikke havde godtgjort, at det afgivne påkrav alene indeholdt beløb, der var pligtig pengeydelse, kunne påkravet ikke danne grundlag for en gyldig ophævelse af lejemålet. VL fandt, at U overtog ejendommen fra et konkursbo. Der var ikke af konkursboet givet konkrete oplysninger om, hvorvidt der tidligere var blevet betalt for vand ud over huslejen. Konkursboet havde heller ikke opkrævet betaling for vand, og U sendte ikke opkrævning for vand i den første periode efter overtagelsen. Det var ikke godtgjort, at udgiften til vand i henhold til den oprindelige lejeaftale, ikke var indeholdt i den månedlige leje. Da U ikke havde ført bevis for, at påkravet kun indeholdt beløb, der var pligtig pengeydelse, tiltrådte VL, at påkravet ikke kunne danne grundlag for en gyldig ophævelse af lejemålet.

 

3. Depositum, forudbetaling og indskud

Halfdan Krag Jespersen i Festskrift Dansk Selskab for Boligret, 1996, p. 107-131: Depositum, forudbetaling og indskud.

Jacob C. Jørgensen i UfR 2004 B.121-123: Retten til renter af deponerede beløb (Antager at lejere i mangel af anden aftale har ret til renter af depositum)

Martin Birk i UfR 2004 B.278-280: Rente af depositum (Antager at lejere i mangel af anden aftale ikke har ret til renter af depositum)

Jacob C. Jørgensen i UfR 2004 B.422-425: Mere om afkast af deponerede huslejebeløb.

Martin Birk i UfR 2005 B.80-81: Afsluttende bemærkninger om rente af lejedeposita

Claus Rohde og Jesper Jørgensen i TBB 2004.373-375: Retten til renter af depositum, forudbetalt leje og andre lejerindskud. (Kun hvis dette følger af parternes aftale eller kutyme)

UfR 1993.597 ØLD: Udlejer fandtes ikke berettiget til at medregne a conto varmebidrag ved opkrævning af depositum på 6 måneders husleje.

UfR 1986.1297 HD: Ejendom var solgt til lejeren, Samson Tranport Co. A/S. Lejeren fik medhold i, at depositum skulle tilbagebetales.

UfR 1997.20 VLK: Selv om LL § 7 fastslår, at en lejers krav i henhold til lejeloven kan gøres gældende mod en senere ejer af ejendommen, kan retten til at sætte det udlagte til offentlig auktion på grundlag af et utinglyst udlæg ekstinkveres, jfr. TL § 1, og da køberen efter det oplyste var i god tro, tiltrådte VL, at auktionsbegæringen var blevet nægtet fremme af fogedretten i Vejle. Køberen havde betalt lejeren et beløb svarende til depositum, men ikke renter og sagsomkostninger. Lejer fik senere udlæg i den købte ejerlejlighed for renter og sagsomkostninger, men ikke for udgifterne ved auktionssagen, jf. UfR 1997.1258 VLK.

UfR 1998.359 ØLD: 18 lejere fik medhold i, at depositum ikke kunne reguleres ved lejeforhøjelse, da dette var aftalt i lejekontrakterne fra før lovændringerne pr. 01.07.1994.

4. Tidsbegrænsede lejemål

Jens Evald i Justitia nr. 3/1986: Tidsbestemt lejemål.

Mia Møller i TBB 2016 453-459: Tidsbegrænsede boliglejeaftaler.

UfR 1989.915 HD: 13-årig tidsbegrænsning af erhvervslejemål i  Søndergade 6, Herning, tilsidesat i medfør af LL § 80, stk. 3.. U begrundede tidsbegrænsningen med, at hun ønskede at stå frit ved et eventuelt salg af ejendommen. Dette hensyn kunne, da U ved udløbet af tidsbegrænsningen ønskede at udleje forretningslejligheden til en anden lejer tidsbegrænset i 10 år, ikke begrunde tidsbegrænsningen af L's lejemål, der var at undgå, at L's lejemål skulle opnå erhvervsbeskyttelse. (3-2).

UfR 1991.616 ØLD: Boliglejemål i Nørrebrogade 35, København, var tidsbegrænset i 2 år. Baggrunden var, at det udlejende selskabs indehaver selv ønskede at benytte lejemålet senest på dette tidspunkt. Ifølge et kontraktstillæg afskrev lejeren sig endeligt og uigenkaldeligt at kræve tidsbegrænsningen tilsidesat. Tidsbegrænsningen tilsidesat i henhold til den præceptive bestemmelse i BRL § 5, stk. 4

UfR 1994.401 ØLD: Tidsbegrænsning af lejemål på 5 år fandtes rimelig begrundet i udlejers forhold. Derfor var der ikke grundlag for tilsidesættelse, jf. LL § 80, stk. 3. Udlejer havde erhvervet ejendommen med 4 lejligheder til brug for familien og for at oprette en andelsboligforening.

UfR 1996.461 ØLD: Ejerlejlighed i Gentofte på 113 kvm var blevet udlejet tidsbegrænset i 4 år. ØL fandt, at der kunne bortses fra BRL § 5, stk. 4 sammenholdt med § 4. Der fandtes ikke at være tilstrækkeligt grundlag for at tilsidesætte tidsbegrænsningen i medfør af LL § 80, stk. 3.

UfR 1998.1249 ØLD: Tidsbegrænsning på 2 år af lejemål vedr. ejerlejlighed i restejerlejlighedsejendom i København ikke tilsidesat efter BRL § 5, stk. 4 eller LL § 80, stk. 3. Udlejningen var sket, da ejerlejligheden ikke kunne sælges.


Mangler ved det lejede

UfR 2001.1830 HD: Lejer af lokaler i Scala til frugt- og grøntforretning fik tilkendt erstatning på 150.000 kr. til dækning af tab som følge af tilsikrede sædvanlige temperatur- og køleforhold, jfr. LL § 13.

UfR 2003.737 VLD: Kolding Kommune var som udlejer erstatningsansvarlig over for Bowlingcenter som lejer for driftstab under renoveringen af Nytorv i Kolding, jfr. LL § 13, 2. pkt. Erstatningen fastsat til 200.000 kr.

UfR 2009.16 VLD: To ægtepar, L, havde for 33.478 kr. lejet et sommerhus i Italien gennem Novasol, N. Sommerhuset var betegnet som et 4-stjernet hus, og det var lejet i 2 uger. Da L kommer frem til sommerhuset er dette i så dårlig stand, at L ikke vil holde ferie i huset. L kontaktede herefter N, som tilbød afhjælpning ved hjælp af ekstra rengøring. Dette tilbud afslog L, og da manglerne ved huset efter L’s opfattelse var så omfattende, at afhjælpning ikke ville kunne foretages uden gener for ferien. Og da N ikke svarede tilbage med hensyn til eventuelt erstatningssommerhus valgte L at returnere til Danmark. Herefter lagde L sag an mod N med påstand om betaling af 98.871,20 kr. Beløbet udgjorde tilbagebetaling af lejen, transportomkostninger, overnatningsomkostninger samt erstatning for ødelagt ferie. N gjorde under sagen gældende at L i Italien var blevet tilbudt et andet sommerhus i nærheden. Henset til bestemmelserne i lejekontrakten, blev det af både byretten i Randers, og af VL lagt til grund, at N i den pågældende situation var berettiget til at søge manglerne udbedret inden rimelig tid, eller eventuelt overflytning til anden feriebolig. VL udtalte at det påhvilede L at bevise, at ejendommen led af så væsentlige mangler, at det berettigede dem til at hæve aftalen, og at manglerne i givet fald var af en sådan karakter, at de ikke ville kunne afhjælpes inden for rimelig tid. Heroverfor forklarede N’s vidner, at der aldrig tidligere havde været reklamationer over det pågældende hus, og at manglerne forholdsvist hurtigt kunne have været udbedret. På denne baggrund fandt VL ikke, at L gennem de fremlagte fotos og egne forklaringer havde løftet bevisbyrden for, at ejendommen led af så væsentlige mangler, der ikke inden rimelig tid kunne være udbedret, at det berettigede dem til at hæve aftalen. L havde således ikke godtgjort, at de var berettigede til straks at afvise N’s tilbud om afhjælpning af forholdene, og da det samtidig ikke fandtes godtgjort, at L var berettigede til at afvise at anvende ejendommen, indtil en afhjælpning af de påberåbte forhold kunne have fundet sted, frifandtes N.

UfR 2010.2230 HD: I sagen havde B lejet et erhvervslejemål af Jægersborg Invest, J, til brug for restaurantvirksomhed. Det var aftalt i lejekontrakten, at B var ansvarlig for inventar og møblering, herunder køkkeninventar og køkkenudstyr, mens J var ansvarlig for ventilation og køling. Det var endvidere bestemt, at B kunne indflytte pr. 01.06.2003, og at B først skulle betale husleje fra d. 01.07.2003. Der blev foretaget afleveringsgennemgang d. 24.06.2003, hvortil B ingen indsigelser havde. J gav d. 18.08.2003 påkrav til B om lejebetaling, hvorved der fandt drøftelser sted om, hvorvidt der forelå mangler ved det lejedes ventilationsanlæg. Da huslejen fortsat ikke blev betalt, hævede J aftalen d. 15.09.2003. B anlagde herefter sag mod J med krav om erstatning i form af negativ kontraktsinteresse, i alt ca. kr. 1,5 mio. HR frifandt J, idet B ikke havde godtgjort, at der forelå sådanne mangler ved det udlejede, at han var berettiget til at undlade at betale husleje eller til at ophæve lejemålet. VL var kommet til samme resultat.

UfR 2012.18 ØLD: L overtog et lejemål d. 28.04.2008 med henblik på at drive speciallægeklinik. L reklamerede over flere mangler ved lejemålet, men U udbedrede ikke alle manglerne. L anlagde sag mod U, da parterne var uenige om, om der forelå mangler ved lejemålet, og om manglerne forringede brugsværdien. Der blev foretaget syn- og skønsvurdering af lejemålet d. 28.02.2010, og som følge heraf fandt Retten på Frederiksberg, at der var mangler ved lejemålet, der nærmere bestod af manglende varme, ustabile gulve og mangler ved døre og vaskemaskine. Som følge af vidneforklaringerne fandt BR også, at der lejlighedsvis var fækalielugt i lejemålet. Henset til, at L drev speciallægeklinik fra lejemålet, fandt BR, at manglerne forringede brugsværdien af lejemålet og fastsatte skønsmæssigt værdiforringelsen til 10.000 kr. pr. mdr., hvorfor L var berettiget til et forholdsmæssigt afslag på samlet 310.000 kr. svarende til 31 måneder. Efter en ordlydsfortolkning af EHL § 18, stk. 2, fandt BR ikke, at det var udelukket, at L skulle være berettiget til et forholdsmæssigt afslag i lejen, indtil U udbedrede manglerne.  Herefter fandtes det, at L var berettiget til et forholdsmæssigt afslag på 10.000,00 kr. eksklusive moms i den fremtidige leje, indtil U udbedrer de nævnte mangler. Som følge af BR’s grunde tiltrådte ØL, at der var mangler ved lejemålet, hvilket berettigede L til forholdsmæssigt afslag, som ØL fastsatte til 12.000 kr. pr. mdr. ØL fandt, at EHL § 18, stk. 2 ikke gav grundlag for at fravige det alm. civilprocesretlige princip om, at en domskonklusion skulle være endelig og bestemt, hvorfor der derfor ikke kunne afsiges dom om forholdsmæssigt afslag for tiden, efter at dommen var afsagt og indtil udbedring skete. 

UfR 2012.2194 VLD: L og U indgik d. 14.10.2009 en lejeaftale, hvorefter L skulle leje en lejlighed. I indflytningsrapporten var der ingen oplysninger om lugtgener. Da L flyttede ind i lejligheden konstaterede han kraftige lugtgener, hvorefter han rettede henvendelse til U. U afviste lugtgenerne. L bedte flere gange U om at afhjælpe lugtgenerne, men da U ikke afhjalp lugtgenerne, ophævede L d. 04.11.2009 lejemålet med omgående virkning. Navnlig på baggrund af vidnet B's forklaring om, at han først kunne overtage lejemålet den 01.12.2009, selvom lejemålet stod tomt, og han var klar til at flytte ind i det allerede den 15.11.2009, lagde flertallet af dommerne ved Retten i Kolding til grund, at der også på tidspunktet for ophævelsen af lejemålet d. 04.11.2009 var så kraftige lugtgener i lejemålet, at L var berettiget til at ophæve lejemålet. Derved tilsidesatte U sin lovmæssige pligt til at begrænse den tidligere lejers tab. Da denne regel var særdeles velkendt af udlejere, fandt flertallet ved BR, at U havde haft stærke grunde til ikke at ville leje ud pr. 15.11.2009. Der forelå i bevisførelsen ingen anden plausibel forklaring, end at man ville have mere tid til at få ildelugten ud. Som følge heraf fandt BR, at U skulle betale erstatning til L i overensstemmelse med den nedlagte påstand. VL anførte, at der var givet modstridende forklaringer om, hvorvidt der var lugtgener i lejligheden, og der var ikke tilvejebragt objektive bevisdata vedr. lugt. L havde under disse omstændigheder ikke bevist, at der var så væsentlige lugtgener i lejligheden, at han var berettiget til at ophæve lejeaftalen. VL frifandt derfor U. 

UfR 2013.2833 VLD: L indgik en lejeaftale med U om leje af et undervisningslokale til overtagelse i maj 2010. Ved aftaleindgåelsen blev det aftalt, at U skulle udbedre skader på taget, men ved overtagelsen konstaterede L, at skaderne ikke var udbedret, samt blev der konstateret omfattende råd og svamp i tagkonstruktionen. Ved undervisningens start i august 2010 var skaderne endnu ikke udbedret, og L ophævede derfor lejemålet. Aftalen var fra L’s side uopsigelig i to år, og U lagde ved Retten i Randers sag an mod L om betaling af to års leje. BR frifandt L, jf. erhvervslejelovens § 19, og VL stadfæstede BR’s dom, idet manglerne forelå ved lejeaftalens indgåelse, U havde ikke taget skridt til udbedring af manglerne inden rimelig tid, manglerne måtte anses for værende væsentlige henset til omfang og karakter.

Lejens betaling

UfR 2000.1642 ØLD: Parterne havde i lejekontrakten aftalt, at udgiften til PBS skulle tillægges opkrævning af lejen. Denne aftale kunne ikke anses som stridende mod LL § 32, jfr. § 35.

UfR 2007.629 VLD: U udlejede nogle erhvervslokaler til L fra d. 01.10.1998. L skulle betale 250.000 kr. + moms i leje pr. kvartal samt et depositum på 250.000 kr. Ifølge lejekontrakten skulle L ved lejemålets ophør aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen, således at det lejede omgående og uden udgift for U kunne udlejes til en ny lejer. Endvidere var der en bestemmelse ifølge hvilken udlejeren kunne kræve betaling af leje og andre ydelser for den periode, der medgik til istandsættelsen. Lejemålet ophørte d. 31.03.2004 efter lejerens opsigelse. D. 05.04.2004 blev der udarbejdet en liste over en lang række arbejder, som ville blive krævet udført for L's regning, hvilket L protesterede imod. Under en af U anlagt retssag mod L krævede U erstatning for huslejetab i en periode efter lejeforholdets ophør og for andet tab. Der var enighed mellem parterne om, at den præceptive bestemmelse i LL § 33, stk. 5, også gjaldt erhvervslejemål, da de med virkning fra d. 01.10.1998 indgik lejekontrakten vedrørende ejendommen. VL, der stadfæstede Åbenrå Byrets dom, udtalte, at ifølge LL § 33, stk. 5 er lejeren i tilfælde af opsigelse kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør. Efter ordlyden af bestemmelsen måtte lejemålet anses for ophørt på det tidspunkt, hvortil det var opsagt, og der var ikke i forarbejderne til bestemmelsen holdepunkter for at udstrække begrebet "lejeforholdets ophør" til det tidspunkt, hvor lejemålet var istandsat. Da L heller ikke efterfølgende havde aftalt med U, at lejemålet først skulle ophøre, når lejemålet var istandsat, havde U - uanset indholdet af lejekontrakten - ikke krav på leje i istandsættelsesperioden, der varede ca. 5 måneder, idet lejemålet var ophørt d. 31.03.2004.

UfR 2015.2359 VLD: Ikke i strid med LL § 32, at PBS-gebyr skulle tillægges lejen, og gebyret kunne kræves uden særskilt hjemmel i LL. 

I en lejekontrakt vedr. et lejemål, hvor lejen var fastsat efter BRL § 5, stk. 1, var det aftalt, at lejen skulle betales på udlejers kontonummer via PBS, og at udgiften til PBS tillagdes opkrævningen af huslejen jf. lejekontraktens § 11. Sagen var behandlet under medvirken af lægdommere. Retten i Randers fandt, at aftalen ikke kunne anses for at være i strid med LL § 32, jf. § 35, jf. U 2000.1642 Ø, da det ikke var et beløb, som tilgik U, og ikke var indeholdt i den omkostningsbestemte leje. VL fandt, at bestemmelsen om PBS-udgiften ikke var i strid med LL § 32. VL stadfæstede boligrettens dom. (2-1)

UfR 2016.3356 HD: Aftale om særskilt refusion af udlejers udgifter til PBS-gebyrer var ugyldig som stridende mod ufravigelige regler i lejelovgivningen

Ifølge en lejekontrakt for et lejemål omfattet af BRL kap. II om huslejeregulering for beboelseslejligheder (omkostningsbestemt leje) skulle lejen betales på U’s konto via PBS, og udgiften til PBS skulle tillægges lejen. Sagen angik, om aftalen var i strid med ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen. HR fastslog, at U’s udgifter til PBS-ordningen var sædvanlige og rimelige driftsudgifter til administration, jf. BRL § 8. Med henvisning til UfR 2009.2497 HD fastslog HR, at lejelovgivningen indeholdt ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbnede adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade L dække sådanne driftsudgifter for U ved refusion. En adgang for U til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion krævede derfor lovhjemmel. Da der ikke var lovhjemmel for særskilt refusion af U’s udgifter til PBS-gebyrer, blev L frifundet. VL var nået til et andet resultat i UfR 2015.2359 VLD.

 


Vand

UfR 2009.2497 HD: U udlejede fra d. 01.07.2003 en lejlighed i Sønderborg til L. U leverede vand til lejemålet og opkrævede særskilt betaling for vand ud over lejen, selvom der ikke var opsat særskilt forbrugsmåler i lejemålet. L’s forbrug var således ikke opgjort i henhold til individuel forbrugsmåling. Sagen for HR vedrørte spørgsmålet om, hvorvidt LL § 46 j afskar U fra at opkræve særskilt betaling for vand ud over lejen, når der ikke var opsat særskilt forbrugsmåler i lejemålet. HR udtalte, at lejelovgivningen for leje af lejligheder til beboelse indeholdt ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbnede adgang til, som tillæg til lejebetalingen, at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion. En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion krævede derfor lovhjemmel. Ved en lovændring i 1994 blev der i LL indsat et nyt kapitel om udgifter til vand mv., hvorefter lejers betaling for vandforsyning kunne ske i form af refusion af udlejers udgifter hertil, således at fordelingen af udgiften skete på grundlag af forbrugsmålere, jf. LL § 46 j, stk. 1. Efter bestemmelsens ordlyd og bemærkningerne i lovforslaget fandt HR, at adgangen til særskilt betaling for vand som tillæg til lejen var betinget af, at den enkelte lejers betaling var opgjort på grundlag af lejerens forbrug i henhold til individuel forbrugsmåling. HR fandt herefter, at en ordning som den foreliggende om særskilt betaling for vand, hvor den enkelte lejers betaling var opgjort som en andel af flere lejeres forbrug fordelt efter areal, var ugyldig som stridende mod de ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen. VL var kommet til samme resultat.

UfR 2011.306 VLD: U havde ved en fejl betalt for L’s, forbrug af el, vand og varme. I henhold til lejekontrakten fremgik det, at L selv skulle sørge for betaling af disse udgifter. Da lejemålet ophørte i 2007 krævede L sit depositum, mens U krævede sine udgifter til el, vand og varme tilbagebetalt. VL bestemte derfor, at L skulle tilbagebetale de af U afholdte udgifter til de ovennævnte forbrugsudgifter. Det fandtes ikke, at vilkårene stiltiende var blevet ændret med den virkning, at LL kapitel VII og VII B fremtidig skulle være gældende. Der var endvidere tale om et stort hus, og L måtte derfor forvente at skulle afholde væsentlige udgifter til forbrug. L havde endvidere aflæst målerne og sendt aflæsningstallene til forsyningsværkerne, hvorfor de ikke var i god tro.

UfR 2011.868 VLD: Sagen vedrørte en tvist mellem U, som krævede refusion mod fejlagtig betaling af vandforbrug gennem tre år af L, som drev en café. Det fremgik af lejekontrakten, at U ikke skulle levere vand til lejemålet, hvorfor det var L, der skulle betale for vandforbruget. På denne baggrund skulle der ske refusion. U havde ikke optrådt på en sådan måde, at L med rette havde kunnet gå ud fra, at lejekontraktens bestemmelse om vandforbrug var blevet ændret. Beløbet var ikke af ubetydelig karakter, og VL fandt herefter, at lejeren skulle betale refusion på 240.000 kr. for vandforbruget.

UfR 2016.3673 VLD: Ugyldige forbrugsregnskaber medførte, at U ikke kunne kræve tillægsbetaling for vand og varmen, men ikke, at U skulle tilbagebetale acontobetalingerne for vand og varme, da U kunne dokumentere, at han havde afholdt udgifterne til vand og varme

U havde i L’s lejeperiode udarbejdet forbrugsregnskab for både vand og varme. Regnskaberne var ugyldige, da de ikke levede op til kravene i den dagældende lejelovs § 40, stk. 1 og § 46 n, stk. 1, da der ikke var givet oplysninger om L’s adgang til at gøre indsigelse. U havde herefter mistet retten til at kræve tillægsbetaling for vand og varme. L krævede herefter aconto-bidragene for vand og varme i lejeperioden tilbagebetalt. Boligretten i Randers flertal fandt, at det forhold, at L løbende havde betalt de opkrævede efterbetalinger, medførte ikke, at de dermed havde mistet retten til at gøre indsigelse mod kravet. Uanset at der uden tvivl havde været et varmeforbrug, medførte ugyldigheden, at U mister retten til efterbetaling for varme, og at U skulle tilbagebetale acontoindbetalingerne til L. I det omfang L havde foretaget efterbetaling, skulle der således også ske tilbagebetaling. (2-1) VL fandt, at da L ikke havde modtaget gyldige forbrugsregnskaber rettidigt, jf. den dagældende lejelovs § 40, stk. 1, og § 46 l, stk. 1, havde U mistet sin ret til at kræve tillægsbetaling for varme og vand, jf. den dagældende lejelovs 42, stk. 1, og § 46 n, stk. 1. Det fulgte derimod ikke af ugyldigheden af regnskaberne, at U var afskåret fra at beholde modtagne a conto-bidrag. Det måtte i stedet bero på, om han kunne dokumentere, at han havde afholdt udgifter til L's forbrug af varme og vand, og at opgørelsen i øvrigt var i overensstemmelse med LL’s regler om betaling for varme og vand. Der var fremlagt opgørelser fra Assentoft Vandværk, Randers Spildevand A/S og RandersBolig med dokumentation for forbruget af varme og vand på ejendommen i den relevante periode. L var ikke fremkommet med konkrete indsigelser mod de regnskaber, som U havde udarbejdet, hvorefter L's forbrug var korrekt opgjort i regnskaberne. U skulle derfor ikke tilbagebetale de modtagne a conto-bidrag til varme og vand til L.

UfR 2017.1415 VLK: Refusionskrav mod en lejer ansås som pligtig pengeydelse, jf. LL § 93, stk. 1, da forpligtelsen til at betale afgiften endeligt påhvilede lejer, og det forhold at udlejeren havde været forpligtet til at betale den, skabte en sammenhæng mellem lejeaftalen og udlejerens refusionskrav

L, som lejede et lejemål af U, stod ifølge lejekontrakten selv for forsyning med vand til lejemålet, hvorfor det var L, der skulle afholde denne udgift. U fremsendte en påkravsskrivelse til L og opsagde lejemålet, da L ikke havde betalt sin husleje. Herefter bad han Fogedretten i Esbjerg om hjælp til at udsætte L. I påkravsskrivelsen havde U medtaget et beløb, som denne havde betalt i vandafledningsafgift, fordi at L ikke havde gjort det. L mente ikke, at dette beløb var en pligtig pengeydelse, og var derfor af den opfattelse, at påkravet var ugyldigt. Fogedretten fandt, at det fremgik af lejekontraktens § 5, at U ikke leverede vand til lejemålet. LL § 36, fandt herefter ikke anvendelse. Den omstændighed, at U i forhold til forsyningsselskabet desuagtet havde valgt at betale for blandt andet vandafledningsafgift for 2016, bevirkede ikke, at beløbet var pligtig pengeydelse i lejeforholdet. Da beløbet var medtaget i påkravsskrivelsen, var lejemålet herefter ikke gyldigt ophævet, jf. LL § 93, stk. 2, jf. stk. 1, litra a. VL fandt, at U efter lejekontraktens § 5 ikke leverede vand. U havde som ejer af ejendommen betalt aconto-vandafledningsafgiften for 2016 til Din Forsyning, D. Da vandafledningsafgiften var en udgift, der var afledt af L’s aftale med vandværket om forsyning med vand, påhvilede forpligtelsen til endeligt at betale afgiften L. U hæftede for vandafledningsafgiften over for D. Da U således var forpligtet til at betale vandafledningsafgiften, var der en sådan sammenhæng mellem lejeaftalen og U’s refusionskrav mod L, at udgiften hertil måtte anses som pligtig pengeydelse, jf. LL § 93, stk. 1, litra a. Det var derfor med rette, at beløbet fremgik af påkravet. Da påkravsbeløbet ikke blev betalt inden for fristen, var U berettiget til at ophæve lejemålet som sket. VL ophævede derfor fogedrettens kendelse, og hjemviste sagen til fogedretten med henblik på, at udsættelsesanmodningen blev fremmet.


Varme

Lejelovens kap. 7

Søren Skov Knudsen i UfR 1983 B.227-228: Lejelovens frist for udsendelse af varmeregnskab. En kommentar om domstolenes anvendelse af begrebet "risiko". (Kommentar til UfR 1982.945 ØLD.)

Per Gudme i UfR 1984 B.412-414: En ny bestemmelse i Lejeloven - og dens fortolkning. (Omhandler LL § 46 b, stk. 3)

Claus Rosholm i UfR 1985 B.68-69: En ny bestemmelse i lejeloven - og dens fortolkning. Svar til kommunaldirektør Per Gudme. (Omhandler LL § 46 b, stk. 3).

Mogens Dürr i HUSET nr. 6/7 1999 p. 37: Maksimalpriser for EL-udgifter i varmeregnskabet (Omtaler kendelse fra Ankenævnet for De Københavnske Huslejenævn, hvorefter der kun kunne medtages maksimalsatsen til energikonsulenten, 4.915,38 kr. i varmeregnskabet. Det resterende beløb skulle afholdes over den udvendige vedligeholdelseskonto.

UfR 1982.945 ØLD: Lejer frifundet for krav på godt 5.000 kr. vedr. efterbetaling af varme, da varmeregnskabet ikke var kommet frem til lejer inden fristens udløb. Brevet var afsendt til den korrekte adresse, men var kommet tilbage med påtegningen adressaten ubekendt.

UfR 1986.195/2 VLD:

UfR 1996.151 VLD: Lejer, som i flere år havde krav på tilbagebetaling af a conto varme, havde rejst indsigelser mod varmeregnskaberne. Udlejer havde undladt at indbringe sagen for boligretten. Lejer krævede nu alle varmebeløb tilbagebetalt. VL fandt, at LL § 40, stk. 3, 2. pkt. måtte ses i sammenhæng med den tidligere LL § 51, stk. 5, der ikke indeholder nogen regel om udlejers sagsanlæg. På denne baggrund fandtes reglen i LL § 40, stk. 3, 2. pkt. alene at angå en pligt for udlejeren til at anlægge sag inden 6 uger, såfremt udlejer ønsker at fastholde sit krav på yderligere betaling over for lejeren. Reglen omfattede derimod ikke den situation, hvor lejerens indsigelse går ud på at have et beløb til gode hos udlejeren. Udlejeren blev herefter frifundet.

UfR 1998.579 HKK: (UfR 1997.672 ØLK og FM 1997.89 og FM 1997.119): Hvidebæk Kommune havde efter anmodning fra lejerne d. 20.09.1995 betalt el- og fjernvarmerestancer samt yderligere rater frem til tvangsauktion d. 15.04.1996 med i alt 70.333 kr. Antaget, at fortrinsretten i henhold til LL § 46 B kun omfatter, hvad kommunen må betale for at opfylde pligten efter stk. 1 til at sikre ejendommens fortsatte forsyning med energi til opvarmning. Det følger af almindelige konkurrenceretlige regler, at en forsyningsmonopolist ikke på grund af en restance kan nægte nogen kunde fremtidig leverance mod sikkerhed for dennes betaling, jfr. meddelelser fra Monopoltilsynet 1982 p. 437. Der er således en formodning for, at betaling af restancer ikke er nødvendig for sikring af fortsat leverance. Hvidebæk Kommune havde ikke godtgjort nødvendigheden af den skete restancebetaling, og fortrinsretten blev derfor begrænset til forsyning efter d. 20.09.1995.

UfR 1997.1387 HD: Højesteret tiltrådte, at LL § 40, stk. 3, sidste pkt. kun finder anvendelse i tilfælde, hvor udlejeren på grundlag af varmeregnskabet gør krav på betaling eller tillægsbetaling.

UfR 1998.1041 VLD: Varmeregnskab blev fremsendt til Schou-Epa i Randers d. 15.09.1995, som gjorde gældende, at varmeregnskabet var ugyldigt på grund af manglende oplysning om datoen for modtagelsen af opgørelsen fra Randers Kommunale Værker. Lejeren modtog disse oplysninger d. 18.09.1995 VL fandt, at 4-måneders-fristen i LL § 40, stk. 1, 1. pkt. er gældende frem for 3-måneders-fristen i § 40, stk. 1. 2.pkt., hvis udlejer modtager endelig varmeafregning fra en kollektiv varmeforsyning så tidligt, at 3-måneders-fristen udløber før 4-måneders-fristen. Schou-Epa blev herefter dømt til at betale efterbetalingsbeløbet på 126.137,19 kr.

UfR 2000.2490 VLD: Lejer af lejlighed i Horsens fik nedsat sin varmeregning  på 6.954 kr med 2.000 kr., da enhedsprisen pr. målestreg var steget fra ca. 103 kr til 200 kr. som følge af, at de øvrige lejere successivt var fraflyttet som følge af byfornyelse. Stigningen fandtes at være af så ekstraordinær karakter, at der burde ske en skønsmæssig reduktion.

UfR 2007.1405 VLD: Foreningen De Grå Pantere, L, havde i 1999 indgået et lejemål. Ejendommen var senest overtaget af U, som i juni 2003 varslede lejeforhøjelse pr. 01.10.2003, idet han henviste til, at den gældende leje var væsentlig mindre end markedslejen. L gjorde indsigelser herimod, hvorefter U anlagde retssag ved boligretten med påstand om, at L skulle anerkende, at den årlige leje androg 90.000 kr. og ikke de aftalte 60.000 kr. L påstod sig firfundet og nedlagde selvstændig påstand om, at U ikke havde hjemmel til at kræve L for udgifter til varme- og elforbrug, subsidiært at regnskabet skulle udarbejdes på grundlag af et areal på 96 m2 som det lejedes areal var opgjort til ved indgåelse af lejekontrakten. Der var mellem parterne enighed om, at L's lejemåls areal udgjorde 130 m2, hvoraf 107 m2 var lokalets udvendige mål. Lejemålets forholdsmæssige andel af adgangsarealer var 23 m2, mens lokalets indvendige mål udgjorde 96 m2. L gjorde bl.a. gældende, at lejeforhøjelsen ikke var gyldig, eftersom varslingen ikke havde taget højde for, at U tidligere havde forhøjet den månedlige leje med 157,20 kr., hvorfor det var uklart var den endelige leje androg. VL anførte, at efter EHL § 13, stk. 8, skal en varsling af lejeregulering være skriftlig og indeholde reguleringens størrelse. Ved U’s varsling af 20.06.2003 af lejeforhøjelse efter reglerne om regulering til markedslejen er lejereguleringen anført til 30.000 kr. Da den tidligere varslede lejeforhøjelse på grundlag af stigning i ejendommens skatter og afgifter først trådte i kraft d. 01.07.2003, og da denne lejeforhøjelse alene udgjorde 157,20 kr. og derfor måtte betegnes som uvæsentlig, var der ikke grundlag for at tilsidesætte varslingen som ugyldig. Det blev lagt til grund, at arealet af selve lokalet udgjorde 107 m2. Efter lejeaftalen havde L adgang til vederlagsfrit at anvende toiletter, gangarealer, telefon og netværksopkobling til EDB. Foreningen kunne desuden 5 gange årligt kan anvende en stor sal vederlagsfrit. Ordet ”vederlagsfrit” kunne kun forstås på den måde, at L ikke skulle betale husleje for brugen af de anførte fællesfaciliteter; hverken ved særskilt opkrævning eller som en del af en fastsat markedsleje. Dette blev også støttet af den omstændighed, at den tidligere udlejer ikke indregnede fællesfaciliteterne i foreningens husleje. Det aftalte vilkår var en fravigelse fra reglerne i EHL § 13 om regulering til markedslejen, og der skulle derfor ved ansættelsen af markedslejen alene regnes med selve lokalets areal på 107 m2. U havde under sagen fremlagt lejeaftalerne med de 2 andre lejere i ejendommen til sammenligning med det omhandlede lejemål. Efter en konkret vurdering var disse dog ikke sammenlignelige med L’s. Efter skønsmandens erklæring kunne den årlige leje pr. m2 for L’s lejemål fastsættes til 575 kr. Markedslejen for lokalet blev herefter ansat til 61.525 kr. årligt. Da den gældende husleje på 60.000 kr. ikke var væsentligt lavere, tog VL på dette punkt L’s frifindelsespåstand til følge. Det fremgik af lejekontrakten, at L særskilt for forbrug af varme og el skulle betale et månedligt acontobeløb på 300 kr., men at den endelige afregning skete i forbindelse med regnskabsafslutningen. Idet størrelsen af den anslåede udgift til varme og el derved fandtes tilstrækkeligt anført i lejeaftalen, jf. LL § 4, stk. 6, var U ikke efter denne bestemmelse afskåret fra at afkræve L betaling for el og varme. Da lejemålets samlede areal udgjorde 130 m2, og da den vederlagsfrie del alene vedrørte anvendelsen af fællesfaciliteterne, var L ikke fritaget for at betale for sit forbrug af el og varme også til fællesfaciliteterne, som skulle regnes efter en fordelingsnøgle på 130 m2.

UfR 2008.14 VLD: Det var i en lejekontrakt vedr. et boliglejemål, som var forsynet med varme fra et brændefyr, en varmepumpe samt et solfangeranlæg, anført, at lejeren, L, skulle betale udlejeren, U, for den leverede varme samt varmt vand ved brændefyr, jordvarme og solfanger. L nægtede at betale for varme, hvorefter U anlagde sag med påstand om betaling af sine udgifter ved at sanke brænde og drive varmepumpen, samt at udgiften ved opvarmning f.s.v.a. brænde og solvarmeanlægget kunne opgøres til udgiften ved opvarmning med ved fjernvarme. VL udtalte, at U havde udført arbejde med indsamling af træ og betjening af brændefyret. En sådan personlig arbejdsindsats kunne ikke betragtes som en udgift, der kunne refunderes efter LL’s regler om varmebetaling. U fik derfor alene medhold i, at L skulle betale en forholdsmæssig andel af udgiften til drift af varmepumpen.

UfR 2008.1935 HD: Jacob Engelbredt, E, havde lejet et erhvervslokale af I/S Østergade, I, hvori der ikke var installeret radiator eller anden varmekilde. Af lejekontrakten fremgik, at lejer var forpligtet til at betale udgifter ved­rørende ejendommens op­varmning og forsyning med varmt vand. Det var ubestridt, at lejer havde mulighed for at opsætte radiator med tilslutning til ejendommens varmeforsyning. Under retssagen blev der rejst spørgsmål, om I var berettiget til at opkræve udgifter vedrørende varme og varmt vand, når I ikke leverede varme til de lejede lokaler. Byretten i København gav E medhold, og frifandt E for kravet om varmebetaling. ØL lagde vægt på, at  E havde adgang til varmt vand, på et fælles toilet, og at der ikke var grundlag for at tilsidesætte varmeregnskabet, og dømte E til at betale det påståede beløb på 1.823,86 kr. HR fandt, at E som lejer var forpligtet til at deltage i betalingen for ejendommens opvarmning. HR fandt det ikke godtgjort, at lejekontraktens bestemmelser om varme og varmt vand byggede på en forudsætning om, at der blev leveret varme direkte til de lejede lokaler. EHL § 45 kunne ikke føre til et andet resultat.

UfR 2009.2529 VLK: L gjorde indsigelser overfor U’s varmeregnskab. Sagen blev herefter indbragt for huslejenævnet, der afgjorde sagen til U’s fordel. U opkrævede på ny det skyldige beløb for efterbetaling af varme, og da L ikke betalte, ophævede U lejemålet, og sagen blev sendt til fogedretten i Kolding. L gjorde gældende, at de også efter huslejenævnets afgørelse havde adgang til, efter LL § 41, stk. 1, at betale det skyldige beløb i tre afdrag, hvilket de havde tilbudt U før ophævelsen. Fogedretten fandt ikke, at U gyldigt kunnet ophæve lejemålet. VL udtalte, at ifølge LL § 41, stk. 1, 2. pkt., var L i det foreliggende tilfælde berettigede til at betale efterbetalingen for varme i 3 lige store månedlige rater, og U havde i overensstemmelse hermed ved brev d. 10.10.2008 krævet, at beløbet betaltes pr. 01.12.2008, 01.01.2009 og 01.02.2009. Spørgsmålet om efterbetaling blev herefter indbragt for huslejenævnet, der d. 27.02.2009 traf afgørelse om, at kravet på efterbetaling var berettiget. Først derefter fremsatte U krav om betaling af det samlede beløb. Der var ikke grundlag for at fastslå, at bestemmelsen om afdragsvis betaling af efterbetalingen også skulle være gældende, efter at huslejenævnet d. 27.02.2009 traf afgørelse i sagen. VL tog derfor U’s påstand om fremme af fogedsagen til følge.

UfR 2011.306 VLD: U havde ved en fejl betalt for L’s, forbrug af el, vand og varme. I henhold til lejekontrakten fremgik det, at L selv skulle sørge for betaling af disse udgifter. Da lejemålet ophørte i 2007 krævede L sit depositum, mens U krævede sine udgifter til el, vand og varme tilbagebetalt. VL bestemte derfor, at L skulle tilbagebetale de af U afholdte udgifter til de ovennævnte forbrugsudgifter. Det fandtes ikke, at vilkårene stiltiende var blevet ændret med den virkning, at LL kapitel VII og VII B fremtidig skulle være gældende. Der var endvidere tale om et stort hus, og L måtte derfor forvente at skulle afholde væsentlige udgifter til forbrug. L havde endvidere aflæst målerne og sendt aflæsningstallene til forsyningsværkerne, hvorfor de ikke var i god tro.

UfR 2011.308 VLD: Et varmeværk, V, krævede, at en ejendoms ejer, E, betalte en varmeregning. E gjorde gældende, at der mellem V og lejer, L, var etableret et direkte kundeforhold, hvorfor E ikke fandt, at han skulle hæfte over for V, blot fordi L opsagde aftalen med V, jf. Varmeforsyningslovens § 20, stk. 6. L havde opsagt kundeforholdet til V til d. 15.10.2008, hvorefter V havde sendt et brev til E herom, hvilket E ikke mente, han havde modtaget.  I henhold til punkt 2.16 i »Almindelige bestemmelser for fjernvarmelevering«  var E forpligtet til at betale såvel faste bidrag som forbrugsbidrag efter måler, indtil V havde modtaget meddelelse om ny lejer. VL fandt herefter, at det var uden betydning i forholdet til V, at der efterfølgende mellem L og E var opstået uenighed om det faktiske fraflytningstidspunkt.

UfR 2011.407 ØLD: U havde bestemt, at L i hans ejendom skulle betale for en ”vandafkølingsudgift”. U aftog varmen fra et fjernvarmeanlæg, der havde udskilt udgiften til afkøling af returvand. Spørgsmålet blev herefter, om denne udgift var at betragte som en del af brændselsudgiften, som L skulle betale. På baggrund af afkølingsafgiftens karakter og formål og herunder særligt det forhold, at den var indført for at påvirke anlægshavernes adfærd, fandt ØL, at afgiften ikke var en udgift, der kunne medtages i varme- og varmtvandsregnskabet i medfør af LL § 36.

UfR 2012.3104 VLD: L var i 2009 indtrådt som ny lejer i en erhvervslejeaftale mellem den tidligere lejer, T, og udlejer, U. L indtrådte således i T’s tidligere rettigheder og pligter i forbindelse med lejemålet. B sendte d. 30.03.2010 det første forbrugsregnskab til L. L’s advokater gjorde d. 06.05.2012 indsigelse imod forbrugsregnskabet, og U tilbagebetalte beløbene til L. L’s advokater gjorde d. 20.09.2012 yderligere krav på tilbagebetaling for de for meget betalte beløb i varmeregnskaberne fra 2006-2009. Retten i Aalborg gjorde som boligret gældende, at L som udgangspunkt havde ret i sin påstand om, at U ikke havde overholdt specifikationskravet i EHL § 5, stk. 2, hvorfor L kunne gøre et evt. krav på refusion gældende. T, og ikke L, havde igennem årene afholdt afgifterne i overensstemmelse med opkrævningerne og på intet tidspunkt havde T gjort indsigelse imod det. Dette sammenholdt med at begge parter var professionelle betød, at BR fandt, at der kunne stilles strenge krav til L’s handlepligt, og at L derfor ved passivitet var afskåret fra at kræve beløbet refunderet.

UfR 2012.3574 HD: F var ejer af en udlejningsejendom. Fra 1991 til 2004 blev varmeudgifterne i ejendommen fordelt efter fordampningsvarmemålere. I 2004 blev der opsat elektroniske varmemålere i ejendommen, og det blev besluttet at ændre fordelingsprincipperne, navnlig således at en del af varmeudgifterne nu skulle fordeles efter areal. L bestred, at denne beslutning var berettiget. Han bestred endvidere, at F var berettiget til at ændre varmeregnskabet for 2004-2005, efter at det først udsendte regnskab ved en fejl var baseret på de gamle fordelingsprincipper. HR lagde til grund, at beslutningen om at ændre fordelingsprincipperne i september 2004 blev truffet af F efter opfordring fra og i samråd med beboerrepræsentationen. Da der ikke var bestemt andet i lejeaftalen, kunne F som udlejer træffe beslutning om at anvende nye fordelingsprincipper i stedet for de principper, som gennem mange år havde været anvendt ved opgørelsen af varmeregnskabet. HR fastslog også, at der ikke efter LL var krav om varsling af denne beslutning. Med hensyn til regnskabet var F forpligtet til at rette det først udsendte varmeregnskab for 2004-2005, og det var berettiget at gøre dette ved at udsende et nyt, korrekt varmeregnskab. HR nåede på den baggrund til samme resultat som ØL.'

UfR 2013.226 HD: Fjernvarmeselskabet, F, havde for at opnå en mere hensigtsmæssig udnyttelse af fjernvarmen indført et tarifmæssigt incitamentssystem med henblik på at regulere brugernes adfærd. Incitamentssystemet skulle bl.a. tilskynde udlejere til at øge afkølingen af returvandet fra fjernvarmen ved forbedring af varmeanlæggets drift eller ved ombygning heraf. HR fastslog, at F’s krav på ekstrabetaling som følge af en for ringe afkøling af returvandet var en del af fjernvarmeudgiften, hvorfor den skulle medtages i varmeregnskabet jf. LL § 36. Der var ikke grundlag for at antage, at den ringe afkøling skyldtes udlejers forsømmelse med hensyn til varmeanlæggets drift, pasning eller vedligeholdelse.

UfR 2014.2658 ØLD: Sagen drejede sig om, om det var en gyldighedsbetingelse, at udlejer ved varmeregnskabets aflæggelse gjorde opmærksom på, at beboerrepræsentation havde adgang til at gøre indsigelse, jf. LL § 40, stk.1, jf. stk.3. ØL lagde til grund, at varmeregnskabet var blevet sendt til alle lejerne. Denne skrivelse havde indeholdt en klagevejledning om lejernes adgang til at gøre indsigelser. Lejernes adgang til indsigelse kunne udøves enten enkeltvist eller gennem beboerrepræsentationen. ØL fandt hverken i ordlyden eller af lovens forarbejder, at der var grundlag for, at udlejer tillige, for varmeregnskabets gyldighed, gjorde opmærksom på, hvilke måder lejernes indsigelser kunne udføres, jf. LL § 40, stk. 1, sidste pkt. ØL stadfæstede derved Boligretten i Helsingørs dom.

UfR 2016.3673 VLD: Ugyldige forbrugsregnskaber medførte, at U ikke kunne kræve tillægsbetaling for vand og varmen, men ikke, at U skulle tilbagebetale acontobetalingerne for vand og varme, da U kunne dokumentere, at han havde afholdt udgifterne til vand og varme

U havde i L’s lejeperiode udarbejdet forbrugsregnskab for både vand og varme. Regnskaberne var ugyldige, da de ikke levede op til kravene i den dagældende lejelovs § 40, stk. 1 og § 46 n, stk. 1, da der ikke var givet oplysninger om L’s adgang til at gøre indsigelse. U havde herefter mistet retten til at kræve tillægsbetaling for vand og varme. L krævede herefter aconto-bidragene for vand og varme i lejeperioden tilbagebetalt. Boligretten i Randers flertal fandt, at det forhold, at L løbende havde betalt de opkrævede efterbetalinger, medførte ikke, at de dermed havde mistet retten til at gøre indsigelse mod kravet. Uanset at der uden tvivl havde været et varmeforbrug, medførte ugyldigheden, at U mister retten til efterbetaling for varme, og at U skulle tilbagebetale acontoindbetalingerne til L. I det omfang L havde foretaget efterbetaling, skulle der således også ske tilbagebetaling. (2-1) VL fandt, at da L ikke havde modtaget gyldige forbrugsregnskaber rettidigt, jf. den dagældende lejelovs § 40, stk. 1, og § 46 l, stk. 1, havde U mistet sin ret til at kræve tillægsbetaling for varme og vand, jf. den dagældende lejelovs 42, stk. 1, og § 46 n, stk. 1. Det fulgte derimod ikke af ugyldigheden af regnskaberne, at U var afskåret fra at beholde modtagne a conto-bidrag. Det måtte i stedet bero på, om han kunne dokumentere, at han havde afholdt udgifter til L's forbrug af varme og vand, og at opgørelsen i øvrigt var i overensstemmelse med LL’s regler om betaling for varme og vand. Der var fremlagt opgørelser fra Assentoft Vandværk, Randers Spildevand A/S og RandersBolig med dokumentation for forbruget af varme og vand på ejendommen i den relevante periode. L var ikke fremkommet med konkrete indsigelser mod de regnskaber, som U havde udarbejdet, hvorefter L's forbrug var korrekt opgjort i regnskaberne. U skulle derfor ikke tilbagebetale de modtagne a conto-bidrag til varme og vand til L.

Vedligeholdelse

Kell Engstrøm m. fl.: Vinduer, Bevaring eller udskiftning, 1. udg., 1999, 131 sider. Anm. af Peter Jahn i HUSET nr. 6/7 1999 p. 38-40: Bevar vinduer med omtanke - udskift vinduer med omtanke.

I år 2000 udgør hensættelsesbeløbet til indvendig vedligeholdelse, jfr. LL § 22, 32 kr. pr. kvm. og hensættelsesbeløbet efter LL § 63 a for ejendomme i uregulerede kommuner 17 kr. pr. kvm.

Hans Henrik Edlund i R&R nr. 1/1991 p. 46-51: Vedligeholdelseskonti i udlejningsejendomme. Lejeretligt og skatteretligt.

Margrete Pump i Festskrift Dansk Selskab for Boligret, 1996, p. 11-25: Det lejeretlige udvendige vedligeholdelsesbegreb.

Anne Louise Husen i Festskrift Dansk Selskab for Boligret, 1996 p. 27-43: Den historiske udvikling i reglerne om vedligeholdelseskonti.

Lars Helms i Festskrift Dansk Selskab for Boligret, 1996, p. 73-93: Lejerens vedligeholdelsespligt og ret til at udføre forbedringer i det lejede.

Ella Blousgaard i Festskrift Dansk Selskab for Boligret, 1996, p. 95-105: Vedligeholdelse ved anvendelse af byggeloven - muligheder og begrænsninger.

Niels Gangsted-Rasmussen i Festskrift Dansk Selskab for Boligret, 1996, p. 187-197: Vedligeholdelsespligten i erhvervslejemål.

Erik Christiansen i Festskrift Dansk Selskab for Boligret, 1996, p. 213-232: Boligselskabers vedligeholdelses-åg. (Omhandler almennyttige boliger)

Peter Vesterdorf i Festskrift Dansk Selskab for Boligret, 1996, p. 233-261: Vedligeholdelse og flytteopgør i almennyttigt boligbyggeri.

Ole Kirkegaard i Festskrift Dansk Selskab for Boligret, 1996, p. 263-276: Beboernes inddragelse i drift og vedligeholdelse.

Preben Mathiesen i Festskrift Dansk Selskab for Boligret, 1996, p. 277-282: Beboerdemokratiet og indvendig vedligeholdelse/istandsættelse af almennyttige lejligheder.

Jens Erik Udsen i HUSET nr. 6/7 1999 p. 3: Vinduer - udskiftning eller bevaring.

UfR 2001.1927 ØLD: Udlejer af beboelseslejemål i Lyngby kunne ikke med hjemmel i LL § 27, stk. 2  ensidigt ændre lejekontraktens retningslinier og kræve, at indvendig vedligeholdelse kun kunne godtgøres over vedligeholdelseskontoen, hvis arbejdet udførtes af ejendommens håndværkere.

UfR 2002.456 VLD: Ejendom i Hørning fra 1850 var bindingspligtig efter BRL § 18, uanset at der i 1970 var sket omfattende ombygninger.

UfR 2013.1530 HD: L gjorde i en sag mod U gældende, at L ikke havde pligt til fortsat at betale hensættelsesbeløb efter BRL § 18 b. Lejemålet var beliggende i en bebyggelse bestående af adskillige bygninger, hvoraf nogle var taget i brug i 1969, mens andre – heriblandt L’s rækkehus – var taget i brug efter d. 01.01.1970. Desuden gjorde L gældende, at han havde krav på tilbagebetaling for betalt leje i perioden 01.07.2002 - 31.12.2006 som følge af et ændret fordelingsprincip ved lejebetalingerne med virkning fra 01.01.2007. HR udtalte, at bebyggelsen skulle anses for én ejendom i henhold til BRL § 18 b, og at ejendommen måtte anses for taget i brug i 1969 ved L’s successive indflytning fra juni 1969. L havde derfor pligt til fortsat at betale hensættelsesbeløb efter BRL§ 18 b, ligesom der ikke bestod noget tilbagebetalingskrav i den forbindelse. HR traf endvidere afgørelse om, at L ikke havde krav på tilbagebetaling af betalt leje, selv om parterne med virkning fra d. 01.01.2007 var blevet enige om et bestemt, fremtidigt fordelingsprincip. ØL var nået til det samme resultat.


Lejers brug af det lejede

Karin Laursen i HUSET nr. 3/1999 p. 26-27: Skader forvoldt af lejers installationer.

Grete Due i HUSET nr. 3/2001 p. 26-31: Beboermaksimum.

Martin Birk i TBB 2003.471-479: Lejerens kæledyr i beboelseslejemål.

UfR 1951.620/3 ØLD: Udlejers forbud mod husdyrhold omfattede også hunde.

UfR 1973.197 VLD: Lejeren af en 3-værelses beboelseslejlighed på Grønningen 1, Århus, fandtes ikke ved at modtage indtil 5 børn i dagpleje at have benyttet lejligheden i strid med den i lejekontrakten aftalte brug. Udlejeren kunne herefter ikke i medfør af LL § 63, stk. 1, nr. 3, ophæve lejemålet.

UfR 1975.233 HD: Lejer af kolonialforretning i Hillerødgade 72 fik medhold i, at ismejeri i samme ejendom ikke måtte udvide varesortimentet til væsentlig skade for en anden butik i samme ejendom. Ismejeriet blev dømt til at ophøre med at sælge cigaretter, kød- og grøntkonserves, samt til at betale 4.000 kr. i erstatning. Komm. af Jørgen Trolle i UfR 1975 B.389-391.

UfR 2002.684 ØLD: Lejer var berettiget til at installere en VA-godkendt brusekabine, jfr. LL § 29. Udlejer kunne ikke som vilkår stille krav om dokumentation for elinstallationernes, herunder vandvarmerens, lovlighed.

UfR 2004.1653 VLD: Lejerne i ejendommen Sjællandsgade 5, Randers fik medhold i, at de ved mundtlig aftale med tidligere udlejer havde opnået brugsret til 2 kælderrum og ret til parkering i gården. Der var ikke sket eksstinktion af lejeres ret , jfr. princippet i LL § 7, stk. 1

UfR 2004.2882 HD: 1984 lejede KA en 1-værelses lejlighed på 55 m2 i Tårnby Kommune. D. 01.03.1991 flyttede hun til Rødekro Kommune, men beholdt lejligheden i Tårnby, da hun og hendes samlever begge arbejdede for SAS i Kastrup. I 1998 havde de opgjort antallet af dage, hvor en eller de begge havde været i lejligheden, til 185 dage. Tårnby Kommune påbød i 1998 KA at lade sig folkeregistrere i kommunen, men dette påbud blev i december 1999 ændret af Indenrigsministeriet, som fastslog, at KAs hovedbopæl var i Rødekro. Tårnby Kommune meddelte herefter, at kommunen ville anmode udlejeren, Ejendomsadministrationsselskabet af 21. februar 1983 A/S, om at ophæve lejeaftalen for KAs lejebolig i Tårnby, idet Kommunen anså lejemålet for midlertidigt og ikke ville meddele samtykke til en sådan midlertidig benyttelse, jf. BRL § 50, stk. 1. I afgørelsen og korrespondancen op til afgørelsen tilkendegav kommunen, at det gennem hele sagsforløbet havde været kommunens opfattelse, at man ikke kan råde over en bolig i en kommune, hvor man har den største bopælsmæssige tilknytning, og samtidig råde over en bolig i en anden kommune, hvor benyttelsen ikke er midlertidig. Udlejer opsagde herefter lejemålet. HR fandt, at det ikke er foreneligt med formuleringen af kriteriet ”sommerbeboelse, el. lign. midlertidig benyttelse” i BRL § 50, stk. 1, at anlægge en fortolkning, der som altovervejende hovedregel medfører, at en benyttelse anses for midlertidig, hvis personen ikke er tilmeldt folkeregistret i kommunen. Efter oplysningerne om KA's og hendes samlevers anvendelse af lejligheden fandtes der ikke tilstrækkeligt grundlag for at anse benyttelsen for midlertidig. U var derfor ikke berettiget til at bringe lejeaftalen til ophør, og kommunen skulle anerkende, at KA's benyttelse af lejligheden – også uden kommunens samtykke – var lovlig. (3-2)

UfR 2006.745 ØLD: Lejeren, L, som var født i 1934, følte sig usikker, når hun skulle ind i den ejendom, hvori hun boede, idet hun kun havde muren at støtte sig til, når hun skulle passere tre trin ved ejendommens gadedør. L fik, efter bevilling fra Københavns Kommune, tilladelse til at opsætte et håndgreb ved gadedøren, jf. servicelovens § 102. Udlejer, U, protesterede imod opsætningen af håndgrebet, hvorefter L gik til huslejenævnet, som gav L medhold. Ankenævnet gav ligeså L medhold, hvorefter U indbragte sagen for domstolene med påstand om, at L skulle anerkende, at hun ikke havde krav på at installere et håndgreb. Byrettens flertal frifandt L. Flertallet i ØL stadfæstede byrettens dom, idet de fandt, at i en konkret afvejning mellem U’s råderet og hensynet til L’s mulighed for at bevare sin bolig, måtte der lægges vægt på, at indgrebet over for U måtte anses for begrænset, mens håndgrebet var påkrævet for L, der var gangbesværet. ØL fandt desuden ikke, at det efter formålet med LL § 29, stk. 9 kunne antages, at bestemmelsen skulle fortolkes indskrænkende eller restriktivt (2-1)

UfR 2008.1772 ØLD: Fra en ejerlejlighed blev der drevet prostitutionsvirksomhed, hvilket ejerforeningen, E, hævdede var i strid med en tinglyst servitut fra 1923. I servitutten stod der, at det påhvilede køberen og senere ejere at sørge for, at der ikke i ejendommen blev drevet ”næringsdrift, der var forbundet med vanære”. Det fremgik af en internetside at der foregik prostitution i lejligheden. A ejede lejligheden men udlejede den til B. ØL fandt det godtgjort, at der blev drevet prostitutionsvirksomhed fra lejligheden. ØL tiltrådte endvidere, at prostitutionsvirksomhed havde karakter af ”næringsdrift, der var forbundet med vanære”, og at prostitutionsvirksomhed derfor var i strid med den på ejendommen i 1923 tinglyste servitut. E var påtaleberettiget efter servitutten, og det var ubestridt, at E kunne gøre servitutten gældende over for såvel ejer som lejer af lejligheden, jf. TL § 1. E, der ultimo 2004 blev bekendt med mulig prostitutionsvirksomhed i lejligheden, fandtes ikke ved passivitet at have fortabt retten til at gøre servitutten gældende. A blev tilpligtet at anerkende, at den udøvede prostitutionsvirksomhed i lejligheden var i strid med servitutten, samt at skulle ophæve lejeaftalen med B og sikre, at B effektivt blev sat ud af lejligheden. B blev tilpligtet at skulle ophøre med fra lejligheden at drive prostitutionsvirksomhed mv., samt at skulle ophøre med at udleje eller udlåne lejligheden eller dele af lejligheden til benyttelse som prostitutionsvirksomhed mv.

UfR 2011.2175 ØLK: A, der var et ApS, kunne ikke i en ejendom med ejerlejligheder udleje to kælderlejligheder til fixrum. Ejerforeningen, E, havde været i sin ret til at modsætte sig udlejningen, da A var bekendt med, at E kun udlejede til beboelse, samt at A’s påtænkte anvendelse af lejlighederne ville genere E’s andre beboere i en sådan grad, at E ud fra naboretlige principper kunne modsætte sig anvendelsen.

UfR 2011.3164 HD: Lejeren af en toværelses lejlighed, L, lod B flytte ind i sin lejlighed, fordi de var venner. Udlejer, U, mente, at L derved havde anvendt det lejede ulovligt, idet han havde overladt brugen af det lejede til andre end medlemmer af sin husstand, jf. LL § 26, stk. 2 og ophævede derfor lejemålet, jf. LL § 93, stk. 1, litra f. Parterne var for HR enige om, at der ikke bestod et fremlejeforhold mellem L og B. HR bemærkede, at en lejer af en lejlighed havde ret til at dele brugen af lejligheden med andre, ikke bare ved midlertidige gæsteophold, men også varigt i kraft af fremlejeforhold, jf. LL § 69, eller husstandsforhold, jf. LL § 26, stk. 2. HR lagde til grund, at L og B benyttede lejligheden i fællesskab, og at de i et vist omfang var fælles om husholdningen. HR fandt herefter, at B kunne anses for at høre til A’s husstand i LL’s forstand, og at U derfor ikke havde været berettiget til at ophæve lejemålet.

UfR 2014.234 ØLD: L nedlagde påstand om, at U skulle tilpligtes at betale en udgift på 6000 kr., som L havde afholdt i forbindelse med bekæmpelse af væggelus i lejemålet. U nedlagde påstand om, at L havde handlet ansvarspådragende ved indførelse af væggelus i lejemålet, og skulle afholde en udgift på 2350 kr. til ham, til bekæmpelse heraf.  ØL udtalte, at det i henhold til LL § 54, stk. 4, påhvilede U at afholde udgiften til udryddelse af væggetøj, og at U havde en forpligtelse til at sørge for bekæmpelse af væggelus i ejendommen efter LL § 19. ØL fandt videre, at L ikke kunne gøres erstatningsansvarlig, da han uanset indførelse af væggelus i ejendommen, ikke havde handlet ansvarspådragende, da indførelse ikke var sket ved uforsvarlig adfærd, jf. LL § 25, stk. 2, hvorefter U fandtes pligtig at betale 6000 kr. til L.

UfR 2016.390 VLD: U var berettiget til at ophæve L’s brug af vederlagsfri parkering i gården, idet L’s brugsret til gården ikke kunne udstrækkes til at gælde vederlagsfri parkering.

Det fremgik af L’s lejekontrakter, at L havde adgang og brugsret til et fælles gårdareal. I et brev af 01.02.2013 varslede U, at adgangen til fri og vederlagsfri parkering i gården ville ophøre pr. 01.03.2013. VL fandt, at da det ikke fremgik direkte af lejekontrakterne, at L havde ret til at parkere i gården, krævede det særlige holdepunkter, hvis L skulle anses for aftaleretligt at have erhvervet ret til parkering som en del af lejeforholdet. L fik alle i forbindelsen med indflytningen af den daværende vicevært at vide, at de kunne parkere i gården i det omfang, der var plads. I lighed med flere af ejendommens øvrige beboere anvendte L herefter en del af gården til parkering efter princippet ”først til mølle”. Der blev ikke fra ejendommens tidligere ejer, E, fremsat indsigelser imod, at ejendommens beboere parkerede i gården. U erhvervede ejendommen i 2007, og U havde ikke før brevet af 01.02.2013 søgt at regulere beboernes anvendelse af gården til parkering. U og E’s accept af, at L og ejendommens øvrige beboere vederlagsfrit parkerede i gården, kunne alene anses som en accept af, at parkering i gården kunne ske indtil videre. VL fandt ikke godtgjort, at den adgang og brugsret til gården, som L var tillagt i deres lejekontrakter, og ej heller som følge af E og U’s accept, kunne udstrækkes til tillige at omfatte en ret til vederlagsfri parkering i gården som en del af lejeforholdet. U blev herefter frifundet.

UfR 2016.1408 ØLD: L kunne ikke fremleje lejemål, da der ikke var etableret et sådant gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold mellem personer i L’s lejemål, at disse kunne anses for at tilhøre L’s husstand, jf. ALL § 90, stk. 1, nr. 6. Ophævelse af lejemål var herefter berettiget.

L indgik lejeaftale med U om leje af et lejemål på 110 kvm med 5 beboelsesrum med virkning fra d. 15.04.2000. U ophævede lejemålet d. 24.09.2013, da U var blevet bekendt med, at L fremlejede lejemålet, jf. ALL § 90, stk. 1, nr. 6. L fraflyttede ikke lejemålet, hvorefter U anlagde sag med påstand om, at ophævelsen var berettiget. I lejemålet boede L, I - L’s lillebror, F - L’s voksne søn, G - L’s voksne søn, H - L’s datter, C - L’s svigersøn og gift med H, og A - L’s søster. Boligretten i København fandt, at ved bedømmelsen af, om en person kunne anses at høre til L’s husstand, måtte der foretages en helhedsvurdering af de pågældendes relationer og benyttelse af det lejede. Efter de pågældendes relationer til L og oplysningerne om deres benyttelse af det lejede, herunder det fællesskab, der var etableret vedr. husførelsen, at de pågældende måtte anses at høre til L husstand i ALL § 79, stk. 2’s forstand. Det forhold, at H og C var gift og var aktivt boligsøgende, eller at L’s sønner havde været fraflyttet, men var flyttet tilbage til lejemålet som voksne, var i sig selv ikke til hinder for, at de indgik som en del af L’s husstand. Betingelserne i ALL § 90, stk. 1, nr. 6, for at ophæve lejemålet var ikke opfyldt. ØL fandt, at det ikke var godtgjort, at der var etableret et sådant gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold mellem A, E, H, C og L at disse kunne anses for at have tilhørt L’s husstand, da L modtog ophævelsesskrivelsen. Disse personers ophold hos L havde haft en sådan varighed, at der ikke var tale om et midlertidigt gæsteophold, og U havde ved sine forudgående breve gjort fornøden indsigelse overfor L. U var herefter berettiget til at ophævelejemålet, og L tilpligtede at fraflytte lejemålet senest d. 17.02.2016.

Lejers forbedringer

UfR 2003.1875 VLK: Lejer havde forbedret badeværelse for 53.145 kr. Der var ikke grundlag for at ændre beregning af den reduktion for eksisterende installationer, som var foretaget af udlejer, jfr. LL § 62, a, stk. 4, 2. pkt.

UfR 2014.234 ØLD: L nedlagde påstand om, at U skulle tilpligtes at betale en udgift på 6000 kr., som L havde afholdt i forbindelse med bekæmpelse af væggelus i lejemålet. U nedlagde påstand om, at L havde handlet ansvarspådragende ved indførelse af væggelus i lejemålet, og skulle afholde en udgift på 2350 kr. til ham, til bekæmpelse heraf.  ØL udtalte, at det i henhold til LL § 54, stk. 4, påhvilede U at afholde udgiften til udryddelse af væggetøj, og at U havde en forpligtelse til at sørge for bekæmpelse af væggelus i ejendommen efter LL § 19. ØL fandt videre, at L ikke kunne gøres erstatningsansvarlig, da han uanset indførelse af væggelus i ejendommen, ikke havde handlet ansvarspådragende, da indførelse ikke var sket ved uforsvarlig adfærd, jf. LL § 25, stk. 2, hvorefter U fandtes pligtig at betale 6000 kr. til L.


Tidsbegrænsede lejemål

Mia Møller i RETTID 2015 afhandling nr. 34: Tidsbegrænsede lejeaftaler

UfR 2004.712 ØLD: S havde udlejet ejerlejlighed i København på tidsbegrænsede lejemål for 2 år ad gangen. Det måtte antages, at S' eneste grund til i perioden fra 1986 til 1996 at leje lejligheden ud på tidsbegrænsede kontrakter var, at hun muligvis ville flytte til Danmark. På grundlag af L's samlever H's forklaring om, at han i 1997 tilbød 800.000 kr. for lejligheden, lagde landsretten til grund, at S i dette år måtte have tilkendegivet interesse i eventuelt at sælge den, fordi hun så småt havde opgivet sine planer om at flytte til Danmark. Idet landsretten tiltrådte, at der ikke var grundlag for at antage, at lejligheden ikke kunne have været solgt i perioden indtil 1. maj 1998, da lejligheden blev lejet ud til L for en ny toårig periode, fandt landsretten heller ikke, at denne tidsbegrænsning havde været rimeligt begrundet i udlejers forhold. Landsretten stadfæster derfor boligretten dom om tilsidesættelse af tidsbegrænsningen, jfr. LL § 80, stk. 3.

UfR 2004.1190 VLD: U havde udlejet lejlighed i Århus tidsbegrænset i 1 år til d. 01.08.2002, da hun ønskede at udleje lejligheden, der var indrettet med lift/kran, til handicappede med behov for hjælpemidler. Da tidsbegrænsningen ikke på tidspunktet for aftalens indgåelse var tilstrækkeligt begrundet i U's forhold, men i eventuelle fremtidige lejeres forhold, kunne den tilsidesættes efter LL § 80, stk. 3. Det måtte lægges til grund, at L, straks han blev bekendt med, at tidsbegrænsningen kunne anfægtes, protesterede, og at sag blev anlagt ved boligretten d. 02.08.2002. I hvert fald under disse omstændigheder havde L ikke udvist retsfortabende passivitet, og U skulle anerkende, at tidsbegrænsningen for lejemålet bortfaldt.

UfR 2006.1632 VLD: Dansk Tandlægeforenings Tryghedsordning, U, havde opført rækkehusbebyggelse, som skulle udlejes til pensionerede tandlæger. Idet forventningen til efterspørgslen fra disse ikke blev indfriet, udlejedes nogle husene til andre på åremålsvilkår. L lejede fra d. 15.09.1998 et sådant rækkehus, og ifølge lejekontrakten kunne lejemålet ikke forlænges ud over d. 15.09.2000 jf. LL § 80, stk. 3. Kontrakten blev imidlertid forlænget for hhv. et og to år og hver gang blev det tilkendegivet at lejemålet ikke kunne forlænges. Lejemålet blev igen fra d. 15.09.2003 forlænget til d.15.03 2004 og denne gang blev det tilkendegivet, at boligen forventedes at blive udbudt til salg og at lejemålet ikke kunne forlænges. L bestred gyldigheden af tidsbegrænsningen og anlagde anerkendelsessøgsmål mod U. Boligretten udtalte, at U have forlænget lejemålet 3 gange og havde først ved 3. forlængelse oplyst, at ejendommen agtedes udbudt til salg, hvorfor det ikke fandtes rimeligt at fastholde tidsbegrænsningen. VL lagde bl.a. til grund, at L ved forlængelsen af lejemålet var vidende om, at U ville udbyde ejendommen til salg, og at hun selv havde haft overvejelser om at købe det. Først efter den seneste forlængelse af lejemålet, og efter at U havde accepteret at se bort fra en opsigelse fra L, rejste L spørgsmål om tidsbegrænsningens gyldighed. Under disse omstændigheder var der ikke grundlag for at antage, at U indsatte tidsbegrænsningen i lejekontrakterne med det formål at omgå lejelovens opsigelsesbestemmelser. Tidsbegrænsningen måtte herefter anses som tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Det fandtes ej heller bevist, at der vedrørende det omhandlede lejemål var aftalt vilkår, der efter en samlet bedømmelse var mere byrdefulde for L end de vilkår, der gjaldt for andre lejere i komplekset, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 8. U blev derfor frifundet.

UfR 2014.314 VLD: L lejede en lejlighed af den daværende ejer af en ejendom. Lejemålet var i følge lejekontrakten tidsbegrænset til 3 år fra indflytningstidspunktet d. 01.02.2007, og skulle fraflyttes uden yderligere varsel d. 01.02.2010. I august 2007 blev ejendommen overdraget til U. U sendte et brev til L, hvori U bad L om at fraflytte lejligheden senest d. 01.02.2010. L anlagde sag mod U med påstand om, at han skulle tilpligtes at anerkende, at lejemålet var udlejet på almindelige tidsubegrænsede vilkår. Boligretten i Aarhus fandt ikke, at den fastsatte tidsbegrænsning i lejekontrakten var tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, jf. LL § 80, stk. 3. Derudover forelå der ikke i øvrigt oplysninger fra den tidligere udlejer om, hvad baggrunden for tidsbegrænsningen var. BR fandt ikke, at L på grund af passivitet havde fortabt retten til at anfægte tidsbegrænsningen. VL stadfæstede BR’s dom og U blev herefter tilpligtet at anerkende, at lejemålet var udlejet på almindelige tidsubegrænsede vilkår.

UfR 2016.564 VLD: En tidsbegrænset lejekontrakt kunne ikke bringes til ophør før udløbet af den aftalte lejetid

I en lejekontrak mellem U og L var det i § 2 anført, at L kunne opsige lejeaftalen med 3 måneders varsel, medmindre andet var aftalt i lejekontraktens § 11. I § 11 var det anført, at lejemålet var tidsbegrænset i 2 år og udløb uden varsel d. 01.06.13. L opsagde lejemålet med fraflytning senest d. 31.07.12. U opkrævede herefter leje fra d. 01.08.12-15.03.13, hvor det lykkedes U, at genudleje. Retten i Herning fandt, at den tidsbegrænsede lejekontrakt indtil den aftalte lejetids udløb ikke kunne bringes til ophør, jf. LL § 80. VL fandt, at opsigelse var uberettiget, hvorfor U havde krav på betaling fra det tidspunkt, hvor huslejen ophørte og frem til tidspunktet for genudlejning.

UfR 2016.1033 ØLK: ØL nægtede fremme af indsættelsesfogedforretning efter udløb af tidsbegrænset lejekontrakt, jf. RPL § 597, stk. 3.

U og L havde indgået en tidsbegrænset lejekontrakt løbende fra juli 2013 til juli 2015. Efter lejekontraktens ophør nægtede L at fraflytte lejemålet, da de over for U påstod tilsidesættelse af tidsbegrænsningen, jf. LL § 80, stk. 3. Fogedretten i Nykøbing Falster tog stilling til udsættelsesspørgsmålet, hvorefter fogedretten udsatte L og indsatte U i besiddelse af lejemålet. Efter fogedrettens kendelse havde L anlagt sag ved boligretten med påstand om, at U skulle tilpligtes at anerkende, at den tidsbegrænsede lejekontrakt skulle tilsidesættes, jf. LL § 80, stk. 3. Sagen var på tidspunktet for ØL kendelse ikke afsluttet ved boligretten. Om baggrunden for tidsbegrænsningen i lejekontrakten var det oplyst, at U på længere sigt ønskede at sælge ejendommen, når markedsforholdene muliggjorde det til en for U acceptabel pris. Der var ikke fremlagt dokumentation eller nærmere oplysninger om U’s forhold på tidspunktet for lejekontraktens indgåelse i juli 2013. ØL fandt, at U’s krav ikke havde den fornødne klarhed, hvorfor det var betænkeligt at fremme fogedforretningen, jf. RPL § 597, stk. 3. Fogedforretningen nægtedes fremme.

Beboerrepræsentation

Bekg. nr. 709 af 09.09 1997 om beboerrepræsentation 

UfR 2009.2693 HD: En fond, U, der var udlejer af en reguleret ejendom med beboerrepræsentation, varslede i oktober 2004 lejeforhøjelse som følge af forbedring i L’s lejemål. Varslingen opfyldte kravene i LL’s regler, men ikke kravene i BRL § 13. Der opstod efterfølgende tvist mellem L og U om varslingens gyldighed, idet L gjorde gældende, at lejeforhøjelsen skulle varsles efter reglerne i BRL § 13. Spørgsmålet var, om den omhandlede lejeforhøjelse, der ikke oversteg beløbsgrænsen i BRL §§ 23 og 24, som følge af bestemmelsen i BRL § 27, stk. 1 og 3, skulle varsles efter reglerne i § 13, eller om der alene skulle varsles efter LL’s regler. L fik medhold ved Boligretten i København, men ØL gav U medhold. HR fandt, at BRL § 27, stk. 1 og 3, efter ordlyden, forarbejderne og forhistorien måtte forstås således, at enhver lejeforhøjelse som følge af forbedring af det lejede i en reguleret ejendom med beboerrepræsentation skulle varsles efter reglerne i BRL § 13. Dette gjaldt således også, selv om forbedringen på grund af beløbsgrænsen i § 23, stk. 1 – som i denne sag – med rette ikke var blevet varslet efter § 24. HR stadfæstede dermed Boligrettens dom.

UfR 2014.2658 ØLD: Sagen drejede sig om, om det var en gyldighedsbetingelse, at udlejer ved varmeregnskabets aflæggelse gjorde opmærksom på, at beboerrepræsentation havde adgang til at gøre indsigelse, jf. LL § 40, stk.1, jf. stk.3. ØL lagde til grund, at varmeregnskabet var blevet sendt til alle lejerne. Denne skrivelse havde indeholdt en klagevejledning om lejernes adgang til at gøre indsigelser. Lejernes adgang til indsigelse kunne udøves enten enkeltvist eller gennem beboerrepræsentationen. ØL fandt hverken i ordlyden eller af lovens forarbejder, at der var grundlag for, at udlejer tillige, for varmeregnskabets gyldighed, gjorde opmærksom på, hvilke måder lejernes indsigelser kunne udføres, jf. LL § 40, stk. 1, sidste pkt. ØL stadfæstede derved Boligretten i Helsingørs dom.

Flytteopgørelse

Eva Staal i FM 1991.162-163: Kan lejere altid påberåbe sig LL § 98, stk.1, 3.pkt.? (antager, at reglen ikke gælder ved bytte, og når lejeren overtager den tidligere lejers istandsættelsesforpligtelse).

Sigrid Estrup Madsen i HUSET nr. 10/1999 p. 30-31: En udlejers tab ved en lejers fraflytning. (omtaler sag, hvor udlejer led et tab på 116.677 kr ved lejers fraflytning)

Anne Buhl i HUSET nr. 2/2002 p. 23-24: Aftalefriheden mellem lejer og udlejer. (Omtale af boligretsdom fra Århus, hvor det antoges, at aftale om , at  lejer skulle aflevere lejlighed nyistandsat, ikke var til skade for lejer. Lejer havde for udlejeres regning foretaget istandsættelsen mod en lav husleje).

Karin Laursen i HUSET nr. 2/2000 p. 25-26: Mere om fravigelse af lejelovens § 98, stk. 1, sidste pkt.

Halfdan Krag Jespersen i TBB 2011.122-126Lejebetaling i istandsættelsesperioden

UfR 1992.12 VLD: Lejer havde ved fraflytning pligt til at refundere udlejers udgifter til maling og tapet.

UfR 1992.168/2 ØLD: Opgørelse over istandsættelsesudgifter fremsendt for sent.

UfR 1993.844 HD: Lejlighed i Hostrups Have, Frederiksberg, var ved fraflytning i bedre stand  med hensyn til maling, hvidtning og tapetsering end ved indflytning. Uanset aftalen om lejerens vedligeholdelsespligt havde lejeren herefter ikke pligt til at erstatte udlejeren istandsættelsesbeløb på 13.000 kr., jfr. LL § 98, stk. 1, 3. pkt., jfr. § 99 a.

UfR 1998.654 VLD: Lejer havde aftalt med den tidligere lejer, at lejligheden overtages uistandsat, og havde i den forbindelse overtaget den tidligere lejers depositum på 6.800 kr. Udlejer tiltrådte aftalen, og da lejligheden skulle afleveres nyistandsat, havde parterne fraveget LL § 98, stk.1, 3. pkt. Denne aftale fandtes ikke at være i strid med LL § 99 a, da den ikke var til skade for lejer.

UfR 1999.2068 VLD: Lejere af lejlighed i Holme Mølleparken A/S havde i lejekontrakt fra 1996 påtaget sig fuld istandsættelsespligt ved fraflytning. Udlejeren havde den indvendige vedligeholdelsespligt, og der var ikke sket nedsættelse af de beløb, der skulle indbetales på vedligeholdelseskontoen, men saldoen skulle forlods anvendes til dækning af istandsættelsesudgifterne ved fraflytning. Antaget, at reglerne i LL § 21-23 efter en samlet vurdering ikke var fraveget til skade for lejerne, og lejerne blev derfor dømt til at betale maleregning på 15.485,98. (2-1).

UfR 2001.172 VLD: Lejer i Haderslev skulle betale istandsættelse af lejlighed med i alt 23.200 kr., uanset at enkelte af de i synsrapporten nævnte  - mindre - istandsættelsesarbejder ikke blev udført som følge af modernisering af lejlighedens køkken og badeværelse. (2-1).

UfR 2001.1160 VLD: Lejekontrakt, hvor U udlejede postkontor i Thyborøn til Post Danmark, indeholdt bestemmelse om, at det lejede skulle afleveres i samme stand som ved overtagelsen, bortset fra slid og ælde. Denne bestemmelse, der detaljeret regulerede, hvorledes parterne skulle forholde sig ved lejemålets aflevering, trådte i det hele i stedet for LL § 98, stk. 2. U blev frifundet for tilbagebetaling af depositum på 39.179 kr., da det var ubetænkeligt at lægge til grund, at udgifterne til den vedligeholdelse, som lejeren hæftede for, oversteg det indbetalte depositum.

UfR 2003.1603 VLD: Udlejer i Horsens havde selv udført istandsættelsen af fraflyttet lejlighed. Der fandtes ikke grundlag for en skønsmæssig nedsættelse af  udlejers krav i den anledning.

UfR 2005.404 VLD: Udlejeren i Viborg havde ikke ført bevis for, at brevet med krav om istandsættelse var indleveret til postbesørgelse inden 4 uger efter fraflytningen. Fristen ifølge LL § 98, stk. 2 var i lejekontrakten forlænget til 4 uger. Udlejers forklaring herom alene var ikke tilstrækkelig. Udlejeren kunne have sikret sig dette bevis f.eks. i form af indleveringsattest eller anbefalet brev. Da det herefter ikke var bevist, at krav om istandsættelse var rejst rettidigt, blev lejer frifundet.

UfR 2005.2569 VLD: U afkrævede L et beløb på 11.120,37 kr. i istandsættelsesudgifter samt husleje for juni 2003 5.806 kr. til modregning i depositum på 15.900 kr. Det fremgik af aftalegrundlaget, at L alene skulle betale for rengøring, og denne forudsætning var støttet af en påtegning på de 3 fraflytningsrapporter og U's forklaring om, at han ville male lejligheden i andre farver end hvid. Lejligheden var ved fraflytningen så sodskadet, at det var nødvendigt at foretage udbedring ved professionelle malere, og det måtte lægges til grund, at såvel afvaskning som maling var nødvendig for at fjerne sporene af soden. Sodskaderne måtte antages at være fremkommet ved brug af stearinlys og var således ikke forvoldt ved L's uagtsomhed. Der var herefter ikke grundlag for at pålægge L at betale det fulde beløb, der var medgået til rengøring og maling af lejemålet, og L blev pålagt at betale et skønsmæssigt fastsat beløb på 7.000 kr. Betaling af leje i istandsættelsesperioden var ikke aftalt, og L havde alene beholdt nøglen efter aftale med U for at kunne forsøge at fjerne soden ved rengøring. U's krav kunne således ikke støttes på misligholdelsesbetragtninger, jf. LL § 25. Da U desuden ikke havde lidt noget tab ved forsinket udlejning af lejligheden, havde U ikke krav på betaling af husleje for juni måned 2003.

UfR 2006.1899 VLD: Fra d. 01.12.2002 havde L lejet en lejlighed hos U. På grund af miljøet og navnlig den megen støj, flyttede hun  i maj 2003. Hun regnede med, at hun havde lejligheden i de 3 måneder opsigelsen varede. Lejekontrakten, der var oprettet på en autoriseret blanket, indeholdt i § 11 en bestemmelse om, at lejligheden ikke kunne opsiges 1 år fra indflytningsdagen. Det var ubestridt, at vilkåret var bebyrdende for L. VL, der stadfæstede byrettens afgørelse, fandt som vilkåret fremstod i kontrakten ikke at være særligt fremhævet i overensstemmelse med det i LL § 5, stk.1, anførte. Herefter og idet det efter forklaringerne ikke kunne lægges til grund, at dette vilkår havde været genstand for nogen særlig drøftelse, fandtes det ikke at være gyldigt vedtaget. Efter bevisførelsen fandtes det at måtte lægges til grund, at L havde opsagt lejemålet, og var fraflyttet i løbet af maj måned 2003. Det var ubestridt, at L alene havde betalt husleje til og med marts måned 2003. L fandtes herefter alene forpligtet til at betale husleje for april, maj, juni, juli og august måneder 2003.

UfR 2007.88 VLD: En udlejer havde opkrævet 45.750 kr. + moms, i alt 57.187,50 kr for istandsættelse af en lejlighed. Men da udlejer selv havde istandsat lejligheden, måtte udgiften hertil opgøres skønsmæssigt, og der kunne ikke tages udgangspunkt i indhentede tilbud fra selvstændige håndværksmestre eller i syns- og skønserklæringen vedrørende den forventelige udgift ved udførelse af arbejdet af en selvstændig håndværksmester. Baggrunden herfor var, at der ved udførelse af istandsættelse ved eget arbejde ikke skulle indregnes dækningsbidrag, sociale udgifter og lignende erhvervsmæssige omkostninger. Da istandsættelsen var udført af udlejeren i privat regi, kunne der endvidere ikke opkræves moms med hensyn til den anvendte arbejdstid. Da materialeudgifterne ikke var dokumenteret ved fremlæggelse af fakturaer fra leverandører, måtte materialeudgifterne til malerarbejdet fastsættes i overensstemmelse med skønsmandens opgørelse. Det var ikke godtgjort, at der havde været nævneværdige materialeudgifter forbundet med afslibningen af gulvet eller den gennemførte rengøring. VL fandt herefter ikke, at udlejeren havde godtgjort, at det beløb, der kunne kræves betalt af lejeren i anledning af istandsættelsen, oversteg det depositum på 21.750 kr., som lejeren havde indbetalt ved lejemålets begyndelse.

UfR 2007.1984 VLD: Et arkitektfirma L, havde fra 1994 til 2002 lejet lokaler af U. Lejemålene blev opsagt til fraflytning i september 2002, hvorefter der blev afholdt flyttesyn. I den følgende tid forhandlede L og U om prisfastsættelsen af de enkelte istandsættelsesarbejder. Inden disse arbejder blev udført, solgte U ejendommen, og L nægtede at betale for istandsættelsesarbejdet. L påstod at U skulle tilbagebetale deposita på 227.362,50 kr. VL fandt det ikke godtgjort, at der forelå en bindende aftale om, at L ubetinget ville betale U et kompensationsbeløb, ansat som et skøn over omkostningerne til renovering af lejemålet. Istandsættelsesarbejderne blev ikke udført, og parterne var enige om, at salgsprisen for ejendommen ville have været den samme, selv om istandsættelsesarbejderne var blevet udført. U havde således ikke lidt noget tab som følge af den manglende istandsættelse. L havde under disse omstændigheder ikke pligt til at betale noget beløb til istandsættelse og kunne derfor kræve de indbetalte deposita tilbagebetalt. Dommen er under anke til Højesteret

UfR 2008.1709 VLK: Fogedretten i Sønderborg havde afvist et betalingspåkrav på 19.164,94 kr. fra en udlejers advokat vedrørende et krav mod en fraflyttet lejer, da betalingspåkravet ikke angav, hvorvidt fristen i LL § 98, stk. 2 var overholdt. VL udtalte, at efter RPL § 477 b, stk. 3, nr. 4 skulle et betalingspåkrav indeholde en ”kort fremstilling af de faktiske og retlige omstændigheder”, som kravet blev støttet på. VL fandt, at hverken RPL § 477 b, stk. 3, nr. 4, eller bestemmelsens forarbejder gav grundlag for at fastslå, at det af betalingspåkravet skulle fremgå, at reglen i LL § 98, stk. 2, var iagttaget. Herefter, og da betalingspåkravet i øvrigt indeholdt en tilstrækkelig beskrivelse af de faktiske og retlige omstændigheder, som kravet blev støttet på, ophævede VL fogedrettens kendelse og hjemviste sagen til fortsat behandling ved fogedretten.

UfR 2010.1319 VLD: A opsagde d. 08.06.2008 et lejemål, da hun skulle flytte på plejehjem. Af opsigelsen fremgik det, at A’s datter, D, og svigersøn skulle kontaktes vedr. syn af lejligheden. A døde kort efter. Udlejeren, U, sendte d. 19.06.2008 en e-mail til D med besked om syn af lejligheden d. 21.06.2008. Grundet A’s begravelse afslog D at medvirke, og bad U om selv at syne lejligheden, idet hun ville aflevere nøglen til U’s repræsentant. Efter synet sendte U, med afleveringsattest, og uden at det kom retur, flytterapporten, til A’s opsagte adresse. Dette var den eneste adresse U kendte. U indsendte d. 21.07.2008 en opgørelse af kravet mod A for istandsættelse til skifteretten. Boet efter A gjorde gældende, at istandsættelseskravet var forældet, da det ikke fremsat indenfor 14-dages-fristen. VL anførte, at de af A oplyste kontaktoplysninger på D ikke opfyldte kravet til LL § 97, stk. 2. Imidlertid skulle U, som d. 19.06.2008 havde e-mail-korrespondance med D, inden fristens udløb have udfoldet yderligere bestræbelser for at finde dennes adresse. Det fandtes herefter ikke bevist, at U rettidigt havde gjort mangler gældende i forbindelse med fraflytning.

UfR 2010.2753 VLD: Sagen angik, hvorvidt U som udlejer kunne gøre krav på istandsættelsesudgifter overfor L. U havde ved brev til det fraflyttede lejemål d. 11. og 14.12.2007 sendt indkaldelse til flyttesyn samt krav på istandsættelsesarbejder. VL lagde til grund, at nøglerne til lejligheden blev afleveret d. 01.12.2007, som derfor ansås som fraflytningsdag. Det kunne endvidere lægges til grund, at LLO havde meddelt U, at kontakten til L skulle gå via LLO. Det var i den forbindelse uden betydning, at U opfattede dette således, at denne fremgangsmåde kun skulle angå den mundtlige kontakt. Under disse omstændigheder burde U have forsøgt at opnå kontakt til L ad anden vej. 2-ugers-fristen i LL § 98, stk. 2, kunne derfor ikke anses for suspenderet og var derfor overskredet. Dette gjaldt uanset, at L forsømte at give underretning om sin nye bopælsadresse.

UfR 2011.34 VLD: Lejer, L, havde lejet en lejlighed af U, der ved L’s udflytning sendte en flytteskrivelse til L. U mente at have et krav mod L på 21.315,63 kr., men da brevet vedr. flytterapport og flyttesyn ikke var sendt til L’s nye folkeregisteradresse, kunne U ikke gøre en regning gældende mod L, da denne var for sent indgivet, jf. LL § 98, stk. 2.

UfR 2013.1250 VLD: L havde opsagt sit lejemål. L flyttede fra lejligheden senest d. 15.07.2009, og flyttesynet blev afholdt d. 01.09.2009. L påstod, at U skulle tilbagebetale L’s depositum. Retten i Randers lagde til grund, at L’s far, C, ved afleveringen af opsigelsen fik oplyst, at L ville blive kontaktet af viceværten med henblik på afholdelse af flyttesyn. U’s krav i anledning af fraflytningen var således fremsat såvel efter den i LL § 98, stk. 2, fastsatte frist som den i lejekontraktens § 11, 7. sidste pkt., fastsatte frist. Det forhold, at L havde deltaget i flyttesynet og kvitteret for modtagelsen heraf, var ikke i sig selv tilstrækkeligt til at anse hende for at have frafaldet evt. indsigelser om, at kravet ikke var fremsat rettidigt. BR tog derfor L’s påstand til følge. VL lagde til grund, at det var ubestridt, at L i overensstemmelse med aftale med U fraflyttede lejemålet senest d. 15.07.2009. C havde for BR forklaret, at der ikke blev aftalt noget om, hvornår nøglerne til lejemålet skulle afleveres. Der var ikke oplysninger om, at L i umiddelbar forlængelse af fraflytningstidspunktet var afskåret fra at aflevere nøglerne. På den baggrund, og selv om det måtte være aftalt, at U skulle kontakte L for at aftale tidspunkt for et flyttesyn, fandt VL, at fristen i LL § 98, stk. 2, skulle regnes fra det tidspunkt, hvor U fik rådighed over lejemålet. Ifølge det oplyste skete det d. 27.08.2009. Da U ubestridt d. 01.09.2009 havde fremsat istandsættelseskrav efter LL § 98, stk. 1, var kravet fremsat rettidigt. På den baggrund, og da L ikke havde bestridt størrelsen af U's krav og rentepåstand, frifandt VL U.

UfR 2014.2022 HD: U krævede at L skulle nyinstandsætte lejemålet ved fraflytning, da dette fremgik som et vilkår i lejekontrakten. Parterne var enige om, at lejekontrakten ikke var en blanket, jf. LL § 5, stk. 1, men at lejekontrakten indeholdt lejevilkår, som var ensartede for flere lejere i samme ejendom, jf. LL § 5, stk. 3, 1. led. Da de enkelte vilkår ikke var forhandlet mellem parterne, og da der endvidere var vilkår, som ikke var relevante for L, udtalte HR, at man ud fra en helhedsvurdering måtte opfatte lejevilkårene som standardiserede, jf. LL § 5, stk. 3, 2. led. Som følge heraf var vilkåret i L’s lejekontrakt om nyinstandsættelse ved fraflytning ugyldigt, idet vilkåret pålagde L større forpligtelser end efter bestemmelserne i LL. ØL var kommet til et andet resultat.

UfR 2014.2022 HD: U krævede at L skulle nyinstandsætte lejemålet ved fraflytning, da dette fremgik som et vilkår i lejekontrakten. Parterne var enige om, at lejekontrakten ikke var en blanket, jf. LL § 5, stk. 1, men at lejekontrakten indeholdt lejevilkår, som var ensartede for flere lejere i samme ejendom, jf. LL § 5, stk. 3, 1. led. Da de enkelte vilkår ikke var forhandlet mellem parterne, og da der endvidere var vilkår, som ikke var relevante for L, udtalte HR, at man ud fra en helhedsvurdering måtte opfatte lejevilkårene som standardiserede, jf. LL § 5, stk. 3, 2. led. Som følge heraf var vilkåret i L’s lejekontrakt om nyinstandsættelse ved fraflytning ugyldigt, idet vilkåret pålagde L større forpligtelser end efter bestemmelserne i LL. ØL var kommet til et andet resultat.

UfR 2016.366 VLD: Aftale om flyttesyn indgået i fogedretten var gyldig, selvom lejer ikke efterfølgende blev skriftligt indkaldt, jf. almenlejelovens § 94, stk. 1, 3. pkt.

En andelsboligforening, A, ophævede L’s lejemål, da L ulovligt have fremlejet sin lejlighed. Ved et fogedretsmøde mellem A og L aftalte parterne, at L skulle fraflytte lejligheden senest d. 01.09.2012, og at flyttesynet skulle finde sted d. 31.08.2012 kl. 12.00. L mødte ikke op til det aftalte flyttesyn, hvorefter flyttesynet blev gennemført nogle dage senere. A lagde herefter sag an mod L om betaling af kr. 22.000 for istandsættelse af lejemålet. L henviste til, at han ikke var blevet indkaldt skriftligt til flyttesynet i overensstemmelse med almenlejelovens § 94, stk. 1, 3. pkt., og påstod herefter frifindelse, dog med anerkendelse af nogle mindre poster. Boligretten i Horsens frifandt L. I VL blev fogeden indkaldt som vidne, og da aftalen om flyttesynet var påført retsbogen, fandt VL, at parterne havde indgået en aftale om tidspunktet for flyttesynet, og der var således ikke grundlag for at betragte aftalen som ugyldig. Da VL fandt, at det ikke var godtgjort, at der var grundlag for at ophæve eller opsige lejemålet, skulle L ikke betale for udgifterne til advokatbistand eller sagens behandling i fogedretten. 

UfR 2016.594 VLD: Udlejer havde fået en ufaglært til at male efter lejers fraflytning, hvilket ikke var ensbetydende med, at arbejdslønnen var ubillig

Efter L fraflyttede sit lejemål opkrævede U 4.300 kr. + renter til istandsættelsesudgifter herunder til malerarbejde af L. Malerarbejdet var udført af en medejer af U, og dermed ikke af en faglært maler. VL fandt, at det faktum, at malerarbejdet ikke var udført af en faglært, ikke kunne medføre, at arbejdslønnen var ubillig, da U ikke havde krævet betaling for det fulde timeforbrug, men ud fra en rimelighedsvurdering af, at maleren var ufaglært. L skulle betale det krævede beløb + renter.

UfR 2017.1911 VLD: U havde krav på 3.000 kr. til maling af lofter og vægge i forbindelse med L’s fraflytning, og yderligere kunne lejer ikke bevise, at den aftale leje oversteg den leje, der kunne kræves

Huslejenævnet, N, nedsatte L’s husleje fra 47.000 kr. til 30.000 kr. årligt, da den aftale leje væsentligt oversteg den leje, der blev betalt for tilsvarende lejeforhold, hvor lejen blev reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje, BRL § 29c og LL § 49. N fandt ikke, at der fandtes relevante sammenligningslejemål. U udtog stævning med påstand om fastholdelse af den årlige leje samt betaling af omkostninger i forbindelse med fraflytning. Retten i Viborg fandt, at der var enighed om, at de to værelser i udhuset i lejemålet var nyistandsatte, da L overtog lejemålet og ligeledes skulle afleveres nyistandsatte ved fraflytning. Da der ikke fandtes grundlag for at tilsidesætte U’s krav om betaling af 4.000 kr. for maling af lofter og vægge samt oprydning, blev denne del af U’s påstand taget til følge. Flertallet fandt, at L med fremlæggelsen af listen over bindingspligtige lejemål i Silkeborg havde sandsynliggjort, at der ikke fandtes sammenlignelige lejemål. Der var herved lagt vægt på beliggenheden af de bindingspligtige lejemål sammenholdt med det omtvistede lejemåls beliggenhed, herunder særligt den indbyrdes afstand mellem ejendommene. Da N’s generelle kendskab til sammenligningslejemål og lejeniveau i kommunen herefter ikke kunne have omfattet det omtvistede lejemål, burde N have udarbejdet et "skyggebudget", jf. BRL § 29 c, 4. pkt. L’s påstand om hjemvisning til fornyet behandling blev taget til følge. VL fandt, at L for VL havde fremlagt yderligere materiale, der belyste den geografiske placering af en række bindingspligtige lejemål i Silkeborg Kommune og ejendommenes udseende. Efter en samlet vurdering var der ikke grundlag for at tage påstanden om sagens hjemvisning til N til følge. Da L heller ikke efter bevisførelsen havde godtgjort, at den aftale leje væsentligt oversteg den leje, der kunne kræves, blev U’s påstand om anerkendelse af en årlig leje på 47.000 kr. taget til følge. L overtog efter lejekontrakten lejemålet nyistandsat og forpligtede sig til at aflevere det nyistandsat, ligesom hun havde den indvendige vedligeholdelse af lejemålet. U havde krav på at få godtgjort et beløb på 3.000 kr. til maling af lofter og vægge. U havde krav på betaling af leje til udgangen af januar 2012, og da den månedlige leje udgjorde 3.950 kr., løb den skyldige leje op i 7.900 kr. Det var ubestridt, at L havde indbetalt et depositum på 12.000 kr., som hun havde krav på at få udbetalt med fradrag af skyldig leje og istandsættelsesudgiver. U skulle i alt betale 950 kr. til L.

Tvangsadministration

Lov om tvungen administration af udlejningsejendomme, jf. lovbekg. nr. 226 af 09.03.2016

Bekg. nr. 682 af 20.06.2007 om administration af private udlejningsejendomme efter lejelovens § 113 b

UfR 1996.1228 VLD: Ejer af ejendom i Aalborg, som fra sept. 1985 blev tvangsadministreret af Kammeradvokaten og advokat Anders Næsby, og som blev solgt på tvangsauktion d. 02.02.1987, påstod administratorerne dømt til at betale 88.555,88 svarende til saldoen på administrationskontoen pr. auktionsdagen. Antaget, at saldoen først skulle afregnes ved tvangsadministrationens ophør, og da til ejeren på dette tidspunkt.


Anvisningsret

Byfornyelseslovens § 146

Lejelovens § 53 e

Lov om kommunal anvisningsret, jf. lovbekg. nr. 1045 af 06.11.2009

Jens Erik Udsen i HUSET nr. 4/1999 p. 3: Anslag mod anvisningsretten.

Sigrid Estrup Madsen i HUSET nr. 6/7 1999 p. 30-31: Tvangsanvisning både i det private og det almene udlejningsbyggeri i København.

Mogens Dürr i HUSET nr. 6/7 1999 p. 32: Fakta om: Kommunal anvisningsret til private udlejningsejendomme.

Sigrid Estrup Madsen i HUSET nr. 6/7 1999 p. 34-35: Aftalegrundlag for salg af anvisningsret udarbejdet i Århus.

Sigrid Estrup Madsen i HUSET nr. 6/7 1999 p. 36: Kommentar fra Jesper Friisberg: Urimelig tvangsanvisning

HUSET nr. 11/1999 p. 21-22: Når kommunen overtager anvisningsretten: Københavns beslutning kan få dramatiske konsekvenser.

Jesper Friisberg i HUSET nr. 11/1999 p. 23-25: Usaglig kritik af private udlejeres anvisningsret.

Birger Agergaard i HUSET nr. 11/1999 p. 26-27: Århus vil købe ret til udlejning til indvandrere.

Jens Erik Udsen i HUSET nr. 2/2000 p. 3: Ja til frivillig integration - nej til tvangsanvisning.

Jens Erik Udsen i HUSET nr. 2/2000 p. 14: Integrationsbonus til private udlejere. (Interview med Flemming Kofoed-Svendsen, som går ind for en bonus på 25% af huslejen ved udlejning til indvandrere)

Jesper Friisberg i HUSET nr. 2/2000 p. 15: Den private udlejningssektor tager sin andel af indvandrere

Hans Erik Lund i ABF-Nyt nr. 1/2000 p. 3: Nej til tvang (Går imod tvangsanvisning i private andelsboliger)

Kim Bang-Sørensen i ABF-Nyt nr. 1/2000 p. 4: Vi vil selv bestemme, hvem der flytter ind.

Kim Bang-Sørensen i ABF-Nyt nr. 1/2000 p. 5: Vore ventelister har første prioritet.

Sigrid Estrup Madsen i HUSET nr. 3/2000 p. 10-12: Bedre integration af indvandrere på boligmarkedet.

Jens Erik Udsen i HUSET nr. 4/2000 p. 3: Københavns Kommune svigter sine egne principper i aftale om hjemfaldspligt.

Sigrid Estrup Madsen i HUSET nr. 4/2000 p. 18-20: Københavns Kommunen udvider anvisningsretten til de private udlejningsejendomme.

Jesper Friisberg i HUSET nr. 4/2000 p.22-24: Stor rabat til den almene boligsektor for hjemfaldspligten.

Jens Erik Udsen i HUSET nr. 9/2000 p. 3: Intet sammenbrud i forhandlinger med By- og Boligministeret.

UfR 2006.3200/2 ØLD: Gentofte Kommune, K, lod en del visiterede flygtninge bo i K's ejerlejligheder og flerfamiliehuse på tidsbegrænsede lejekontrakter. Til støtte herfor anførtes K's atypiske forhold, idet K ikke rådede over almennyttige boliger m.v. i tilstrækkelig antal. ØL udtalte, at en naturlig, sproglig fortolkning af integrationslovens § 12, stk. 1, jf. stk. 5, om kommunalbestyrelsens pligt til at anvise flygtninge "en permanent bolig" indebar en pligt til at anvise en bolig uden tidsbegrænsning og ikke blot - således som dette var gjort gældende af K - en selvstændig bolig. Den særlige sammensætning af boligmassen i K ikke kunne tillægges betydning for afgørelsen. Det var således i strid med integrationslovens § 12 at anvise flygtninge, som Udlændingestyrelsen visiterede, lejemål med en tidsbegrænsning. Det blev endvidere tiltrådt, at integrationslovens § 15 ikke udtømmende gjorde op med de reaktionsmuligheder, der var i forhold til en K's afgørelser vedrørende boligplacering i henhold til loven, og at der i medfør af  KMSTL §§ 48 og 50 b var hjemmel til at pålægge kommunalbestyrelsens medlemmer tvangsbøder.

UfR 2013.875 VLD: Boligselskabet, B, havde ved brev af d. 04.11.2010 tilbudt N en lejlighed. N accepterede tilbuddet d. 06.11.2010 ved at returnere en underskrevet lejekontrakt til B. P, anlagde sag mod B med påstand om, at B skulle anerkende, at tildelingen af lejligheden til N var ugyldig, og at lejemålet i stedet skulle tildeles P. Desuden adciterede P N i sagen med påstand om, at N skulle fraflytte lejemålet. Boligretten i Aalborg anførte, at B havde anvendt tildelingsreglerne forkert, og at N desuden havde fået oplysninger om tildelingens (u)lovlighed mere end en måned før sin indflytning i lejligheden, at N måtte indse, at der endnu ikke forelå tilstrækkelig afklaring med hensyn til lovligheden af tildelingen, at der var indgået en lovligt bindende lejeaftale. Boligretten fandt derfor, at der efter det foranstående ikke var indgået en lovligt bindende aftale mellem B og N, og da sagsøgtes forkerte retsanvendelse havde ført til en forkert tildeling af lejlighed, skulle N fraflytte lejemålet til fordel for P. VL fandt, at der ved lejekontraktens underskrivelse blev indgået en bindende aftale mellem B og N. Selvom det var ubestridt, at B ved tildelingen af lejemålet til N anvendte tildelingsreglerne forkert, og at tildelingen således var ulovlig, fandt VL det ikke gjodtgjort, at N havde et sådant kendskab til kriterierne for tildeling af ledige lejligheder, at det ville være i strid med almindelig hæderlighed eller i øvrigt urimeligt at gøre aftalen gældende. Lejeaftalen kunne herefter ikke tilsidesættes som ugyldig i medfør af AFTL § 33 eller § 36. VL frifandt på den baggrund N.

Beboerklagenævn

 UfR 2015.1876 ØLD: Beboerklagenævn havde ikke kompetence til at behandle sag om opnotering på venteliste. Boligforenings beslutning om at slette medlemmer af venteliste var berettiget.

Odense Andels Boligforening (OAB) havde slettet A og B fra venteliste. Beboerklagenævnet vedtog i medfør af  lov om leje af almene boliger § 101, stk. 1, nr. 2,  at fastslå, at OAB ikke havde været berettiget til at slette A's og B's medlemsnumre og medlemskab. Retten i Odense fandt, at beboerklagenævnet havde kompetence til at behandle sagen, og OAB's afgørelse var ugyldig. ØL fandt, at beboerklagenævnet ikke havde kompetence til at afgøre A og B's opnotering på venteliste. ØL fandt yderligere, at det var A og B, som selv var nærmest til at bære risikoen for, at OAB havde de rigtige adresser. A og B ikke havde godtgjort, at den omstændighed, at de ikke havde modtaget brevene fra OAB, skyldtes fejl fra OAB's side. OAB's sletning havde derfor været berettiget

Genudlejningsgebyr

UfR 1971.3 HD: U havde afkrævet en L, der afgav opsigelse til fraflytning i utide, et gebyr på 85 kr. som betingelse for at godkende opsigelsen. Da der ikke kunne bortses fra, at en fraflytning i utide kan volde U ekstra ulejlighed, fandtes U at have været berettiget til som betingelse for at godkende L's opsigelse at afkræve ham et passende beløb. Idet det afkrævede beløb fandtes rimeligt, og da L før fraflytningen blev gjort bekendt med, at U ville beregne sig et sådant beløb, fandtes U's påstand i det hele at burde tages til følge.

UfR 2001.937 VLD: I lejekontrakt  fra 1997 udskrevet på udlejeres tekstbehandlingsanlæg vedr. lejligheden Kastetvej 9, Aalborg, var det anført, at lejer skulle betale et genudlejningsgebyr på 4% af den årlige leje, hvis lejeren måtte ønske at blive frigjort fra lejemålet tidligere end 3 måneder fra opsigelsen, og udlejer derfor fremskyndede genudlejningsbestræbelserne. Udlejer opkrævede et genudlejningsgebyr på 1.557 kr. Efter en naturlig forståelse af begrebet blanket fandt LL § § 5, stk. 1 og stk. 2, ikke direkte anvendelse i denne sag, hvor en fuldstændig kontrakt udskrives og forelægges lejeren til underskrift. Det fandtes godtgjort, at de lejeaftaler, som udlejer havde indgået med henholdsvis lejer og andre lejere i samme ejendom, var indgået på vilkår, der i høj grad var ensartede, og at lejer med føje havde opfattet lejevilkårene som standardiserede. Lejekontrakten var derfor omfattet af LL § 5, stk. 3. Da gebyret var uafhængigt af, om genudlejningen påførte udlejeren øgede omkostninger, måtte bestemmelsen herom anses for at pålægge lejeren større forpligtelser, end der følger af loven. Bestemmelsen, der ikke var fremhævet, var herefter ugyldig, jf. LL § 5, stk. 3 sammenholdt med stk. 1 og stk. 2. Det fandtes ikke sandsynliggjort, at genudlejningsproceduren i det foreliggende tilfælde udgiftsmæssigt havde adskilt sig fra den procedure, der anvendes ved udlejning efter opsigelsesvarslets udløb, og lejer blev derfor frifundet for betaling af genudlejningsgebyret.

UfR 2003.2066 HD: I en lejekontrakt om en beboelseslejlighed i Randers var det aftalt, at L skulle betale et genudlejningsgebyr på 650 kr., hvis han ved sin opsigelse måtte ønske at blive frigjort tidligere end ved udløbet af opsigelsesvarslet på 3 måneder, og at L skulle betale et gebyr for flyttesyn på 650 kr. L opsagde i september 1999 lejemålet til fraflytning straks, og genudlejning skete pr. 15.10.1999. Højesteret udtalte, at ved opgørelsen efter LL § 86, stk. 3, af det, U indvinder ved genudlejning, kan ekstra omkostninger fradrages, hvis det dokumenteres, at de i det konkrete tilfælde er påført U, men bestemmelsen indeholder ikke hjemmel til at fradrage et standardbeløb, og den er efter sit indhold og formål til hinder for en aftale om et fast gebyr, når U ikke har påtaget sig forpligtelser, der går videre end dem, der følger af § 86, stk. 3. Da U ikke havde påtaget sig videregående forpligtelser og ikke havde haft ekstra omkostninger, havde han ikke ret til gebyret. Vilkåret om besigtigelse måtte anses at have til formål at opfylde U's reklamationspligt efter LL § 98, stk. 2, 1. pkt. Gebyret for flyttesyn var dermed ikke vederlag for en ydelse til L og måtte derfor anses for ulovlig dusør, jf. LL § 6, stk. 1

Andet

UfR 1997.44 ØLD: Beboerne i Ringparken i Roskilde havde ved urafstemning blandt de 600 lejligheder vedtaget en køkkenmodernisering til i alt 26 mio. kr. To lejere påstod boligselskabet dømt til at undlade at udskifte køkkenerne i deres lejligheder. Reglerne om lejers råderet over det lejede kunne ikke anvendes til at forhindre udskiftningen af de 40 år gamle køkkener, som måtte anses for en forbedring.

UfR 1997.557 HD: M og H havde d. 27.05.1988 lejet et pensionat i Torrox, Costa del Sol, af ejendomshandler H. H. Kaarde (E) og Kurt Beckmann (U). M og H ophævede d. 21.10.1988 aftalen, da pensionatet ikke havde åbningsbevilling. M og H sagsøgte E. Antaget, at E var part i aftalen. E havde ikke løftet bevisbyrden for, at pensionatet kunne etableres inden rimelig tid og mod rimelige og forudsatte omkostninger, og der forelå herefter en hævebegrundende mangel. E dømt til at tilbagebetale købesummen for lejemålet samt erstatning for de udgifter, der med rimelighed kunne anses for afholdt som følge af den indgåede aftale, eller i alt 189.614 kr. HR stadfæstede med bemærkning, at E ikke havde godtgjort, at han og U i fornødent omfang bistod med henblik på at sikre, at de nødvendige tilladelser forelå inden rimelig tid.

FM 1998.9 VLK: Lejer fik nedlagt forbud mod, at udlejer udlånte eller på anden måde disponerede over nedbrændt lejemål, lod andre få adgang til lejligheden eller udskiftede låse. Lejeaftalen fandtes ikke bortfaldet i medfør af LL § 17. Lejer skulle stille sikkerhed med 20.000 kr. Forbud mod udleje kunne ikke nedlægges, da udlejning allerede havde fundet sted.

UfR 1999.613 HD: L af den tidligere toldkammerbygning i Københavns Havn fik ikke medhold i erstatningskrav mod Københavns Havn i anledning af, at lejeren havde hævet lejeaftalen som følge af at adgangsforholdene var uafklarede. Havnen blev frifundet, da havnen ved at købe et baneareal af DSB havde opfyldt sin forpligtelse til at konkretisere tilsagnet om adgangsvej for det tilfælde, at den eksisterende adgangsvej skulle blive nedlagt.

UfR 1999.892 VLD: Lejer af stuehus på landejendom, der var tilmeldt som forbruger over for Haderslev og Omegns Elforsyning, hæftede for det registrerede forbrug, selv om det måtte antages, at en del af forbruget måtte henføres til udlejers forbrug i staldbygningerne.

UfR 1999.1897 VLK: Udlejer af lejlighed i Mejlgade 101 B, Århus, begærede fogedrettens bistand til at få adgang til lejligheden, da udlejer havde mistanke om, at lejligheden ulovligt blev fremlejet. Fogedretten havde med rette afvist, da der ikke var ført bevis for forhold, der gav udlejer ret til at få adgang til lejligheden i medfør af LL § 54.

UfR 1999.2076 VLD: Ejer af sommerhus på lejet grund i Blokhus Plantage skulle til Skov- og Naturstyrelsen betale tilslutningsbidrag vedr. etablering af spildevandsledning med 18.000 kr., som blev beregnet efter antallet af antallet af grunde og ikke forholdsmæssigt efter kvadratmeter.

UfR 2001.677 VLD: Ejeren af udlejningsejendom i Randers med 12 lejligheder blev dømt til at retablere nedrevne altaner. (Dissens vedr. begrundelsen).

UfR 2003.2012 HD: Københavns Kommunen havde hjemmel i boligreguleringslovens § 46, stk. 3 til at påbyde retablering af beboelse i en ejendom, der havde været udlejet til statens til anvendelse til kontorer. Bestemmelsen fandt anvendelse, når en bolig frigøres på eller efter d. 01.07.1994, uanset tidspunktet for ibrugtagningen til offentligt formål.

UfR 2008.1085 VLK: Udlejer, U, sendte d. 06.07.2007 en påkravsskrivelse til lejer, L, med påkrav om betaling af 46.246,66 kr. som udgjorde en lejerestance fra 01.03.2006 til 30.06.2007. D. 31.07.2007 ophævede U’s advokat lejemålet, og krævede L sat ud af lejemålet. L havde ikke under retssagen godtgjort, at han havde været berettiget til at tilbageholde lejen, som følge af et ubrugeligt badeværelse. VL fandt, at U ved at have undladt at inddrive lejen i så lang en periode, havde udvist en sådan passivitet, at U ikke havde været berettiget til at ophæve lejemålet som sket. U’s begæring om udsættelse blev derfor ikke taget til følge.

UfR 2008.1780 ØLD: Da L ikke havde betalt sin husleje, blev hun ved fogedens hjælp sat ud af lejligheden d. 05.12.2005. Fogeden havde i fogedbogen noteret at ”alt i lejligheden og kælderrum skulle bortskaffes”. Da L ikke selv var til stede ved udsættelsesforretningen, blev det aftalt, at Boligselskabet Birkebo v/Boligkontoret Danmark, Afdelingskontoret Allerød, B, ville lade tingene stå i 3-4 dage, hvis L skulle komme forbi og hente noget. B lod d. 14.12.2005 lejligheden rydde og L anlagde derefter erstatningssag mod B med påstand om betaling af 411.043,18 kr. for byretten. Påstanden var nedsat til 225.000 kr. ved ØL’s behandling af sagen. ØL lagde efter bevisførelsen til grund, at lejligheden under fogedforretningen d. 05.12.2005, ”ikke var opgivet”, og at ”det så ud som om lejeren var ved at flytte, men var blevet afbrudt”. ØL lagde yderligere til grund, at en lang række almindelige indboeffekter, som var oplistet, var i lejligheden d. 05.12.2005, og som dermed også var blevet bortskaffet. ØL fandt, at det måtte have stået klart for B som rekvirent, at indboeffekterne, også henset til omfanget, utvivlsomt repræsenterede en sådan ikke ubetydelig værdi for L, at B havde pligt til at sørge for en midlertidig opbevaring af effekterne. Den omstændighed, at B i det foreliggende tilfælde valgte at følge fogedrettens anvisning om bortskaffelse af effekterne, fritog ikke B for, som rekvirent, selvstændigt at have ansvaret for, hvorvidt betingelserne for bortskaffelse var opfyldt. ØL fandt på denne baggrund, at B havde handlet ansvarspådragende ved blot at lade samtlige effekter i lejligheden køre på genbrugsstationen. Erstatningen blev i første instans fastsat til 45.000. I ØL blev erstatningen  fastsat skønsmæssigt til 30.000 kr., idet der tillige var taget hensyn til, at L i et vist omfang havde udvist egen skyld, ved dels ikke selv at have ryddeliggjort lejligheden, dels ikke at have været til stede under fogedforretningen.

UfR 2009.7 VLK: Efter huslejenævnets behandling af en sag vedrørende aftalt leje og en trappelejeklausul påstod udlejer, U at afgørelsen var ugyldig på grund af inhabilitet. Advokat Bjarne Overmark, A, som medlem, havde medvirket ved huslejenævnets afgørelse af sagen, og senere havde bistået lejeren, L, i den efterfølgende boligretssag. Boligretten i Randers fandt ikke, at det forhold, at A som advokat senere repræsenterede L under en sag ved boligretten, bevirkede, at han havde en sådan personlig eller økonomisk interesse i huslejenævnets afgørelse, at dette kunne medføre inhabilitet. Retten fandt heller ikke, at det forhold, at Randers Lejerforening, R, og advokat Bjarne Overmark havde samme adresse, kunne medføre inhabilitet. På denne baggrund fandt retten ikke, at A’s behandling af sagen i huslejenævnet var i strid med hverken BRL § 37 eller FVL § 3. VL ændrede boligrettens kendelse og udtalte, at det måtte som ubestridt for begge retter lægges til grund, at A i sager, som et medlem af R havde haft til afgørelse i huslejenævnet, og hvor A ikke i forbindelse hermed havde udført rådgivning, i så godt som alle de tilfælde, som derefter måtte blive indbragt for boligretten, blev antaget som advokat til at udføre retssagen for det pågældende medlem. Efter det oplyste havde der derfor ved huslejenævnets behandling og afgørelse i nærværende sag været en til vished grænsende sandsynlighed for, at A i givet fald som advokat skulle udføre sagen for boligretten på L’s vegne. VL fandt under disse omstændigheder, at der i den foreliggende sag havde bestået en sådan direkte tilknytning mellem indkærede som part i huslejenævnets sag og A i dennes egenskab af selvstændig advokat, at A som medlem at huslejenævnet ikke burde have deltaget i nævnets behandling og afgørelse af sagen.

UfR 2009.16 VLD: To ægtepar, L, havde for 33.478 kr. lejet et sommerhus i Italien gennem Novasol, N. Sommerhuset var betegnet som et 4-stjernet hus, og det var lejet i 2 uger. Da L kommer frem til sommerhuset er dette i så dårlig stand, at L ikke vil holde ferie i huset. L kontaktede herefter N, som tilbød afhjælpning ved hjælp af ekstra rengøring. Dette tilbud afslog L, og da manglerne ved huset efter L’s opfattelse var så omfattende, at afhjælpning ikke ville kunne foretages uden gener for ferien. Og da N ikke svarede tilbage med hensyn til eventuelt erstatningssommerhus valgte L at returnere til Danmark. Herefter lagde L sag an mod N med påstand om betaling af 98.871,20 kr. Beløbet udgjorde tilbagebetaling af lejen, transportomkostninger, overnatningsomkostninger samt erstatning for ødelagt ferie. N gjorde under sagen gældende at L i Italien var blevet tilbudt et andet sommerhus i nærheden. Henset til bestemmelserne i lejekontrakten, blev det af både byretten i Randers, og af VL lagt til grund, at N i den pågældende situation var berettiget til at søge manglerne udbedret inden rimelig tid, eller eventuelt overflytning til anden feriebolig. VL udtalte at det påhvilede L at bevise, at ejendommen led af så væsentlige mangler, at det berettigede dem til at hæve aftalen, og at manglerne i givet fald var af en sådan karakter, at de ikke ville kunne afhjælpes inden for rimelig tid. Heroverfor forklarede N’s vidner, at der aldrig tidligere havde været reklamationer over det pågældende hus, og at manglerne forholdsvist hurtigt kunne have været udbedret. På denne baggrund fandt VL ikke, at L gennem de fremlagte fotos og egne forklaringer havde løftet bevisbyrden for, at ejendommen led af så væsentlige mangler, der ikke inden rimelig tid kunne være udbedret, at det berettigede dem til at hæve aftalen. L havde således ikke godtgjort, at de var berettigede til straks at afvise N’s tilbud om afhjælpning af forholdene, og da det samtidig ikke fandtes godtgjort, at L var berettigede til at afvise at anvende ejendommen, indtil en afhjælpning af de påberåbte forhold kunne have fundet sted, frifandtes N.

UfR 2009.2692 HKK: En boligorganisations byggeafdeling, B, udtog i februar 2008 stævning mod 21 lejere i en ejendom. I juli 2007 var der ved en urafstemning, truffet beslutning om renovering af ejendommen, og B påstod, at de 21 lejere skulle anerkende, at den pågældende beslutning var gyldig. Under henvisning til, at der var begået en skrivefejl, anmodede B imidlertid, inden der var blevet afgivet svarskrift, retten om tilladelse til at berigtige stævningen. Sagsøgeren var angivet som B, og ændringen skulle bestå i, at sagsøgeren blev ændret til en nærmere angivet afdeling under den lokale boligorganisation, A, subsidiært at stævningen måtte anses for indgivet af B som mandatar for A. De 21 lejere gjorde indsigelse mod berigtigelsen af stævningen, men boligretten tillod berigtigelsen ved kendelse. En af de sagsøgte lejere, L, kærede boligrettens afgørelse til landsretten, der stadfæstede boligrettens kendelse. HR udtalte, at den berigtigelse af stævningen, som B ønskede, gik ud over, hvad der uden samtykke fra L kunne afhjælpes i medfør af RPL § 349, stk. 2, hvorfor stævningen ikke kunne tillades ændret. HR ophævede følgelig landsrettens kendelse og hjemviste sagen til fortsat behandling i boligretten.

UfR 2010.404 HD: A indgik i november 2006 aftale med parret B og C om, at parterne skulle bytte lejligheder. Bytteaftalen blev i januar 2007 godkendt af såvel A’s ejendomsselskab D som af B og C’s ejendomsselskab K. K sendte A en lejekontrakt ultimo januar 2007 og meddelte samtidig A, at hun var godkendt til overtagelse af pågældende lejemål pr. 01.05.2007. I marts 2007 meddelte B og C imidlertid K, at de fortrød bytteaftalen, fordi de havde valgt at købe hus i stedet. K annullerede på den baggrund bytteaftalen. A gjorde med det samme indsigelse herimod og anlagde efterfølgende sag. Retten i Lyngby kom frem til, at K ikke havde været berettiget til at annullere bytteaftalen, fordi der ikke i aftalen var taget forbehold herfor. ØL kom frem til det modsatte resultat og henviste til et bytteskema, som K havde fremlagt for ØL. I skemaet, som var underskrevet af A, indgik et vilkår om, at K kunne ophæve lejeaftalen, såfremt byttepartneren ikke overtog og tog varigt ophold i boligen. Det var i sagen ubestridt, at B og C på tidspunktet for godkendelsen af bytteaftalen reelt havde haft til hensigt at flytte ind i A’s lejemål. HR henviste indledningsvis til, at LL’s og ALL’s bestemmelser om lejeres bytte­ret ikke ved aftale kunne fraviges til skade for lejerne. HR udtalte dernæst, at udlejer – efter reglerne om udlejers adgang til at modsætte sig bytte – ved sin godken­delse af bytteaftalen vel kunne præcisere, at aftalen skulle være reel. Udlejer kunne dog ikke generelt gøre sin godkendelse og sit tilsagn til den tilflyttende lejer betinget af, at bytningen faktisk blev gennemført fra begge sider. En sådan betingelse var ifølge HR ikke nødvendig for at beskytte udlejerens inte­resser, og ville indebære, at den til­flyttende lejer skulle bære risikoen for efterfølgende om­stændigheder hos den fraflyttende lejer, som førte til, at denne alligevel ikke kunne eller ikke ønskede at overtage den tilflyttende lejers hidtidige lejlighed. K havde ved sin uberettigede annullering af tilsagnet til A handlet ansvars­pådragende, og skulle derfor erstatte A differencen mellem lejen i hendes hidtidige lejemål og lejen i byttelejemålet. K havde ikke protesteret mod A’s opgørelse af sit tab.

UfR 2010.785 HD: I lejekontrakten vedrørende en beboelseslejlighed var det aftalt, at lejen skulle forhøjes med bestemte beløb til bestemte tidspunkter – en såkaldt ”trappelejeklausul”, jf. LL § 53, stk. 2, 2. pkt. Endvidere fremgik det af lejeaftalens almindelige vilkår, at der i lejen indgik skatter og afgifter pr. 01.01.1995. Af et tillæg til lejeaftalen fremgik, at ”udover trappelejen reguleres lejen kun evt. for stigning i skatter og afgifter samt øvrige offentlige byrder, som pålægges ejendommen”. Forbeholdet om en stigning i lejen som følge af skatter og afgifter mv. var ikke benyttet. Lejer, der var fraflyttet lejligheden, gjorde gældende, at trappelejeaftalen var ugyldig, idet en trappelejeaftale erstatter lovens almindelige regler om lejefastsættelse men ikke kan eksistere sammen med dem. U anførte, at forbeholdet om tillige at kunne regulere for skatter og afgifter ikke medførte ugyldighed af trappelejeklausulen, idet der ikke var belæg for, at man ikke kunne aftale kombinationsforhøjelser. HR udtalte, at hverken ordlyden af LL § 53, stk. 2, 2. pkt., eller bestemmelsens forarbejder gav grundlag for, at adgang til at indgå en trappelejeaftale var betinget af, at U gav afkald på sin mulighed for at forhøje lejen efter LL’s almindelige regler, herunder LL § 50 og § 51 om forhøjelse som følge af forøgede afgifter.

UfR 2010.1319 VLD: A opsagde d. 08.06.2008 et lejemål, da hun skulle flytte på plejehjem. Af opsigelsen fremgik det, at A’s datter, D, og svigersøn skulle kontaktes vedr. syn af lejligheden. A døde kort efter. Udlejeren, U, sendte d. 19.06.2008 en e-mail til D med besked om syn af lejligheden d. 21.06.2008. Grundet A’s begravelse afslog D at medvirke, og bad U om selv at syne lejligheden, idet hun ville aflevere nøglen til U’s repræsentant. Efter synet sendte U, med afleveringsattest, og uden at det kom retur, flytterapporten, til A’s opsagte adresse. Dette var den eneste adresse U kendte. U indsendte d. 21.07.2008 en opgørelse af kravet mod A for istandsættelse til skifteretten. Boet efter A gjorde gældende, at istandsættelseskravet var forældet, da det ikke fremsat indenfor 14-dages-fristen. VL anførte, at de af A oplyste kontaktoplysninger på D ikke opfyldte kravet til LL § 97, stk. 2. Imidlertid skulle U, som d. 19.06.2008 havde e-mail-korrespondance med D, inden fristens udløb have udfoldet yderligere bestræbelser for at finde dennes adresse. Det fandtes herefter ikke bevist, at U rettidigt havde gjort mangler gældende i forbindelse med fraflytning.

UfR 2011.1365 HD: Fællesskabet Fristaden Christiania, C, og en række beboere og virksomheder, B, anlagde sag mod Slots- og Ejendomsstyrelsen, E, i anledning af, at E på grundlag af christianialoven, CL, havde opsagt deres ret til at bruge arealer og bygninger på Christianiaområdet, O. E havde samtidig givet de enkelte beboere mv. tidsbegrænsede tilladelser til at fortsætte brugen af området. C's og B's påstande angik bl.a. gyldigheden af E's afgørelser om opsigelse, krav om anerkendelse af en uopsigelig eller langvarig brugsret, krav på erhvervelse af ejendomsret eller brugsret ved hævd samt spørgsmål om anvendelse af LL’s regler om tilbudspligt. ØL frifandt E. HR bemærkede, at det ved UfR 1978.315 HD blev fastslået, at hverken C eller B på daværende tidspunkt havde erhvervet rettigheder over O, der kunne afskære Forsvarsministeriet, F, fra at kræve området rømmet. Om den efterfølgende periode bemærkede HR, at C og B hverken ved den såkaldte plakat af 01.06.1979, der tillod en midlertidig brug af området, eller i kraft af politiske tilkendegivelser op gennem 1980'erne havde erhvervet en varig brugsret til arealer og bygninger på O. Der var frem til vedtagelsen af christianialoven i 1989 alene tale om en midlertidig ret for B til at opholde sig på området og anvende bygningerne. Endvidere udtalte HR bl.a., at den opsigelse af C's kollektive brugsret i henhold til en rammeaftale med F, som E foretog efter en ændring af CL i 2004, havde hjemmel i loven, ikke indebar ekspropriation og ikke var i strid med artikel 1 i 1. tillægsprotokol til EMRK. Med hensyn til B's krav udtalte HR bl.a., at deres brugsret hvilede på C's kollektive brugsret, og den enkelte beboer mv. var derfor afskåret fra at vinde hævd i forhold til staten, og der var med deres brugsret ikke etableret et lejeforhold omfattet af LL. Også opsigelsen af B's brugsret havde hjemmel i christianialoven, skete med et passende varsel, indebar ikke ekspropriation og var ikke i strid med EMRK. Reguleringen var heller ikke i strid med GRL § 3.

UfR 2013.273 VLK: U ønskede at fogedretten satte ham i besiddelse af et lejemål, og at L blev udsat. U havde ønsket at besigtige lejemålet, hvilket L nægtede ham. LL § 54 gav ikke udlejeren hjemmel til at foretage en generel besigtigelse af det lejede med henblik på at kontrollere, om lejeren havde overholdt sin pligt til vedligeholdelse. U, som tidligere havde haft adgang til det lejede, havde ikke bestridt, at L fik malet køkkenet i 2007 og soveværelset i 2010. Herefter, og da U ikke havde ført bevis for, at der aktuelt forelå sådanne forhold, der gav U ret til at få adgang til lejemålet efter LL § 54, tog VL L's påstand til følge. U havde derfor ikke krav på adgang til det lejede.

UfR 2014.2658 ØLD: Sagen drejede sig om, om det var en gyldighedsbetingelse, at U ved varmeregnskabets aflæggelse gjorde opmærksom på, at beboerrepræsentation havde adgang til at gøre indsigelse, jf. LL § 40, stk.1, jf. stk.3. ØL lagde til grund, at varmeregnskabet var blevet sendt til alle lejerne. Denne skrivelse havde indeholdt en klagevejledning om lejernes adgang til at gøre indsigelser. Lejernes adgang til indsigelse kunne udøves enten enkelttvist eller gennem beboerrepræsentationen. ØL fandt hverken i ordlyden eller af lovens forarbejder, at der var grundlag for, at U tillige, for varmeregnskabets gyldighed, gjorde opmærksom på, hvilke måder lejernes indsigelser kunne udføres, jf. LL § 40, stk. 1, sidste pkt. ØL stadfæstede derved Boligretten i Helsingørs dom.

UfR 2016.542 HKK: U pålagt at fremlægge lejekontrakt i nabolejemål i en sag om L’s modkrav på betaling af elforbrug

I en sag mellem U og L havde L gjort et modkrav om betaling af elforbruget i nabolejemålet gældende, som U også var udlejer af. Retten på Færøerne fandt, at modkravet ikke var godtgjort, idet vilkårene i lejekontrakten mellem U og L i nabolejemålet ikke var nærmere oplyst. ØL afslog en editionsbegæring i lejekontrakten, idet det ikke nærmere var angivet, hvilke bestemte kendsgerninger, der agtedes bevist. HR fandt, at det havde betydning for L’s krav at få oplyst, hvem der skulle betale for elforbruget i nabolejemålet. HR fandt endvidere, at L havde angivet en tilstrækkelig begrundelse for de kendsgerninger, der ønskedes bevist, og at U ikke havde sandsynliggjort, at lejekontrakten indeholdt oplysninger, som man i givet fald ville være udelukket eller fritaget for at afgive forklaring om som vidne. Da det ikke kunne afvises, at lejekontrakten var af betydning for L’s modkrav, pålagde HR U at fremlægge lejekontrakten, jf. RPL § 298, stk. 1.

Spørgsmål, kommentarer og forslag til tilføjelser kan sendes til

Advokat Jørgen U. Grønborg

Hit Counter

02-11-17