Denne vejledning er tænkt som en hjælp til lejere og
udlejere, der skal indgå en lejekontrakt om erhvervslokaler. Det
er vigtigt at være opmærksom på, at vejledningen ikke kan
"stå alene", men skal læses sammen med lovteksten.
Vejledningen er blevet til efter høring af Ejendomsforeningen
Danmark, Jydske Grundejerforeninger, Lejernes Landsorganisation,
Erhvervslejernes Landsorganisation, Dansk Handel & Service og
De Samvirkende Købmænd.
Erhvervslejeloven er en lov, der bygger på en høj grad af
aftalefrihed. Aftalefriheden betyder, at udlejer og lejer -
udover lejens størrelse og regulering - skal tage stilling til
en række spørgsmål, f.eks. om lejeforholdets varighed,
fordelingen af vedligeholdelsespligten, lejers afståelsesret,
erstatning osv. Lejens størrelse bør afspejle, hvilke øvrige
vilkår, man har forhandlet sig frem til.
Samtidig stiller aftalefriheden nogle krav til både lejer og
udlejer om at "være vågne", når der forhandles en
lejekontrakt om et erhvervslejemål.
Nedenfor er nævnt de områder, som man skal være særligt opmærksom
på ved indgåelse af en erhvervslejekontrakt. Desuden beskrives
opsigelsesreglerne i korte træk.
Indgåelse af
lejeaftale
Parterne bør indgå en skriftlig lejekontrakt, selv om dette
ikke er et krav ifølge loven.
Der gælder ikke særlige regler for udformningen af
lejekontrakten. Der er heller ikke krav om anvendelse af
specielle blanketter el.lign.
By- og Boligministeriet kan ikke anbefale, at parterne anvender
den standardblanket, der betegnes typeformular H, 1. udgave, af
2. januar 1996, på lejekontrakter, der indgås i henhold til den
nye lov, og har derfor ophævet denne ved en bekendtgørelse, der
træder i kraft samtidig med erhvervslejeloven.
Lejekontrakter, der indgås den 1. januar 2000 eller senere, er
fritaget for stempelpligt.
Det er kun nødvendigt at tinglyse en lejekontrakt, hvis der er
aftalt rettigheder for lejeren, som ikke følger af loven.
Lejekontrakten får ved tinglysningen den prioritetsstilling, som
følger af aftalen eller tinglysningslovgivningen.
Udgifter
ud over lejen (herunder forbrugsafgifter) § 5
Bestemmelsen stiller nogle krav til udlejeren om, hvilke
oplysninger, udlejeren skal give i lejekontrakten.
Udlejeren skal blandt andet ifølge § 5, stk. 2 oplyse om,
hvilke typer udgifter der skal betales til udlejeren ud over
lejen. Udlejeren skal også anslå størrelsen af den enkelte
udgift.
Denne oplysningspligt gælder ifølge § 5, stk. 3 også for
udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet, bortset fra udgifter
til brændsel.
Virkningen af, at udlejeren ikke har oplyst dette i
lejekontrakten, er, at udlejeren ikke kan opkræve udgiften hos
lejeren, bortset fra i sådanne tilfælde, hvor lejeren ikke er
blevet stillet dårligere ved den manglende oplysning, f.eks.
fordi lejeren på anden måde har fået at vide, at lejeren skal
betale udgiften.
Ændringer
af lejen til markedsleje § 13
Bestemmelsen handler om udlejers og lejers ret til at forlange
lejen forhøjet eller sat ned hvert 4. år, så lejen kommer til
at svare til dét, der må betragtes som markedslejen for de
lejede lokaler.
Bestemmelsen gælder, medmindre det er aftalt, at den ikke skal gælde.
Parterne kan hver for sig eller gensidigt give afkald på at
anvende § 13. Det kan også aftales, at kun dele af § 13 skal gælde,
f.eks. ved at man aftaler et andet reguleringsforløb end de 4-årige
perioder.
Parterne skal altså tage stilling til, om lejen skal reguleres
efter § 13 og/eller på anden måde. Hvis § 13 fraviges helt
eller delvis, bør dette fremgå af aftalen for at undgå tvivl.
Efter § 13 skal der gives 3 måneders varsel, før lejen kan
forhøjes eller nedsættes. § 13, stk. 8 indeholder nogle
betingelser, som varslingen skal opfylde for at være gyldig.
Aftale
om ændring af lejevilkår (opsigelse, erstatning m.v.) § 14
Når man forhandler en erhvervslejekontrakt, skal man tage
stilling til, om udlejeren skal have ret til at anvende § 14.
Bestemmelsen indeholder i modsætning til § 13 kun en ret for
udlejer.
Bestemmelsen giver udlejeren ret til at kræve lejevilkårene ændret
hvert 8. år. Udlejerens krav kan gå ud på ændring af lejens
størrelse, men også alle mulige andre ændringer af
lejeforholdet.
§ 14 giver også udlejeren ret til at opsige lejeren til
udgangen af det 8. år, hvis lejeren og udlejeren ikke efter en
forhandling kan blive enige om de vilkår, som skal gælde
fremover.
Bestemmelsen kan ikke aftales i de såkaldte erhvervsbeskyttede
lejeforhold, dvs. lejeforhold, hvor lejeren driver en
erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig
betydning og værdi for virksomheden. Dette vil typisk være
butikker og restauranter, men ikke altid! Det afgørende er, om
lejeforholdet er erhvervsbeskyttet på det tidspunkt, hvor § 14
aftales.
Det er endvidere meget vigtigt at tage stilling til spørgsmålet,
om lejeren skal have erstatning for sit tab ved en opsigelse.
Ifølge bestemmelsen har lejeren ret til at få erstattet det
tab, lejeren lider som følge af opsigelsen, men lejeren kan give
afkald på denne ret på forskellig måde. For eksempel kan
erstatningens størrelse aftales på forhånd, ligesom det kan
aftales, at lejeren slet ikke skal have erstatning.
Man skal være opmærksom på, at en aftale om § 14 vil påvirke
værdien af en eventuel afståelsesret, fordi man ikke kender de
fremtidige vilkår for lejeforholdet.
Udlejeren kan som nævnt kun bruge § 14, hvis det er aftalt
mellem udlejer og lejer, at udlejeren skal have denne mulighed.
Det kræves derfor i bestemmelsen, at der skal indgås en
skriftlig aftale om anvendelse af § 14. For at aftalen er
gyldig, skal det oplyses, at udlejeren har ret til at opsige
lejeren efter bestemmelsen. Det skal også stå i aftalen, om
lejeren har krav på erstatning for opsigelsen.
Hvis lejeren efterfølgende mener, at § 14-aftalen er ugyldig,
f.eks. fordi det ikke står i aftalen, at udlejeren har ret til
at opsige lejeren, kan lejeren anlægge sag om aftalens
ugyldighed.
En sag om sådanne formelle mangler skal være anlagt senest 1 år
efter aftalens indgåelse.
Lejeren kan også anlægge sag om aftalens ugyldighed, hvis
lejeren mener, at lejemålet var erhvervsbeskyttet, da §
14-aftalen blev indgået. For en sådan sag gælder 1-årsfristen
ikke.
Bestemmelsen indeholder i øvrigt en række varslingsregler og
fristregler. Man kan ikke aftale frister, der stiller lejeren dårligere
end disse regler.
Man skal være opmærksom på, at det har væsentlige
konsekvenser for parterne, hvis man ikke overholder disse regler.
Vedligeholdelse
i lejeperioden § 16
Ifølge bestemmelsen har udlejeren pligten til al vedligeholdelse
af ejendommen og de lejede lokaler.
Det kan aftales, at lejeren skal overtage vedligeholdelsespligten
helt eller delvis.
Lejers ombygninger, installationer og retablering §§ 36-39 og
§ 75
Bestemmelserne drejer sig om, hvilke ombygninger og
installationer, lejeren har ret til at gennemføre i det lejede.
Udgangspunktet er ifølge § 36, at lejeren skal have samtykke
fra udlejeren til at forandre de lejede lokaler.
Hvis udlejeren efter § 36 giver lejeren samtykke til at foretage
en ændring, så er udgangpunktet, at lejeren ikke skal fjerne ændringen
igen ved fraflytning (retablering). Udlejeren kan dog kræve
retablering (§ 75, stk. 2).
Hvis lejeren gerne vil fjerne ændringen, skal lejeren aflevere
de lejede lokaler til udlejeren i samme stand som ved
overtagelsen (§ 75, stk. 1).
Ifølge § 37 har lejeren ret til at foretage sædvanlige
installationer i sit lejemål. Dette gælder dog ikke, hvis
udlejeren kan påvise, at ejendommens el- og afløbskapacitet
ikke er tilstrækkelig. Lejeren skal give besked til udlejeren i
rimelig tid, inden installationen foretages. Denne ret kan ikke
fraviges i lejekontrakten.
Ifølge § 39 har lejeren også ret til at opsætte skilte, udhængsskabe
og automater m.v. i sædvanligt omfang.
I begge disse tilfælde er udgangspunktet, at lejeren ikke har
pligt til at fjerne installationen eller skiltet ved
fraflytningen. Hvis lejeren gerne vil fjerne ændringen, gælder
det også her, at lejeren skal aflevere de lejede lokaler til
udlejeren i samme stand som ved overtagelsen (§ 75, stk. 1).
Det fremgår af § 38, at lejeren ifølge stk. 1 har ret til at
foretage ombygninger, der er sædvanlige for lejerens virksomhed,
og kan gennemføre disse efter at have givet udlejeren meddelelse
om ombygningen.
Udlejeren kan dog modsætte sig ombygningen, hvis den vil være
til ulempe for ejendommen eller de andre lejere.
Bestemmelsen gælder, hvis parterne ikke har aftalt noget andet i
lejekontrakten.
Ifølge stk. 2 har lejeren også ret til at foretage sådanne
installationer og ombygninger, som er nødvendige for at opfylde
krav fra en offentlig myndighed. Denne ret kan ikke fraviges i
lejekontrakten.
Der er heller ikke i denne situation noget krav om, at udlejeren
skal give samtykke, men udlejeren skal have mulighed for til en
vis grad at bestemme, f.eks. hvor den nødvendige installation
skal placeres.
Lejeren skal være opmærksom på, at, hvis ikke andet er aftalt,
har lejeren ifølge § 38 pligt til at fjerne ombygningen eller
installationen ved lejeforholdets ophør. Når lejeren forlader
lejemålet, skal de lejede lokaler altså se ud som dengang,
lejeperioden begyndte.
Der er som nævnt både i § 37, § 38 og § 39 tale om en ret
for lejeren, men i forbindelse med en opsigelse kan lejeren kun få
erstatning for de ændringer, som er gennemført med udlejerens
samtykke.
Istandsættelse
ved fraflytning §§ 74
Hvis ikke andet er aftalt, skal lejeren aflevere det lejede i
samme vedligeholdelsesstand som ved overtagelsen. Det vil sige,
at lejeren skal betale for istandsættelse af de dele af lejemålet,
som lejeren har vedligeholdelsespligten til ifølge
lejekontrakten.
Bestemmelsen kan fraviges ved aftale, hvilket vil sige, at
parterne i lejekontrakten kan tage stilling til, i hvilken stand
de lejede lokaler skal være ved lejerens fraflytning.
Afståelsesret § 55
Man skal ved indgåelse af lejekontrakten være opmærksom på,
at det skal aftales, om lejeren skal have afståelsesret.
Skriver man ikke noget om det i kontrakten, har lejeren ifølge
bestemmelsen afståelsesret til lejemålet. Det vil sige, at
lejeren har ret til at lade en anden lejer inden for samme
branche fortsætte lejeforholdet på uforandrede vilkår.
Udlejeren kan dog modsætte sig, at lejeren afstår lejemålet
til en anden lejer, der f.eks. har en dårlig økonomi eller ikke
har kendskab til den branche, som drives i de lejede lokaler.
Når lejeren har afståelsesret "inden for samme
branche", bør parterne afklare i kontrakten, hvad der skal
forstås ved "samme branche", f.eks. om der kun kan
afstås til en lejer, der vil anvende de lejede lokaler til nøjagtig
det samme formål, som den hidtidige lejer.
Det er vigtigt at tage stilling til, om lejeren skal kunne afstå
lejemålet til et selskab.
Hvis ikke andet er aftalt, giver en afståelsesret lejeren ret
til at afstå til et aktie- eller anpartsselskab under visse
betingelser.
Udlejer og lejer bør i deres aftale tage stilling til, om lejer
skal have en sådan ret til at afstå lejemålet til et aktie-
eller anpartsselskab og i givet fald under hvilke betingelser,
dette kan ske. Da udlejeren i sådanne tilfælde ikke længere
har en aftale med en lejer, der hæfter personligt for sine
forpligtelser ifølge lejekontrakten, er det af betydning at tage
stilling til i hvilket omfang lejeren skal stille sikkerhed for
opfyldelse af udlejerens krav mod selskabet. Det er endvidere
vigtigt at tage stilling til, hvad der skal gælde ved
overdragelse af aktier/anparter.
Branchebeskyttelse
Loven indeholder ikke nogen beskyttelse mod, at udlejeren udlejer
andre lokaler i ejendommen til en tilsvarende virksomhed som
lejerens eller selv driver en konkurrerende virksomhed i samme
branche. Det er derfor op til parterne at aftale det, hvis de ønsker,
at der skal gælde en sådan beskyttelse for lejeren.
Opsigelse og
erstatning kapitel 11
Reglerne i opsigelseskapitlet gælder, selv om de ikke er aftalt.
Lovens ordning om opsigelse fra udlejerens side kan kun fraviges
til fordel for lejeren.
Lejeren er som hovedregel beskyttet mod opsigelse. Undtagelsen er
de opsigelsesgrunde, som står i § 61 og den særlige
bestemmelse i § 14 om udlejerens ret til at kræve lejevilkårene
ændret.
Udlejer og lejer kan aftale, at lejeforholdet skal være
uopsigeligt i en periode, hvorefter det fortsætter på lovens
almindelige opsigelsesvilkår, jf. nedenfor. Man kan også
aftale, at lejeforholdet skal være tidsbestemt.
Lejers opsigelse
Lejeren kan efter § 60 opsige lejekontrakten uden særlig grund.
Er der aftalt uopsigelighed fra lejerens side, kan lejeren dog
ikke opsige lejekontrakten i uopsigelighedsperioden.
Er lejekontrakten tidsbestemt, kan lejeren efter § 63 kun
opsige, hvis det er aftalt med udlejeren, at opsigelse kan ske i
lejeperioden.
Opsigelsesvarslet er efter § 64 3 måneder, dog 1 måned for
garager, stalde og lignende, medmindre andet varsel, kortere
eller længere, er aftalt med udlejeren.
Der siges op til den første i en måned.
Udlejers opsigelse
Udlejeren kan efter § 61, bortset fra opsigelse efter § 14, kun
opsige lejekontrakten, når en af lovens særlige
opsigelsesgrunde foreligger.
Udlejeren kan dog opsige lejeforhold om garager, stalde og
lignende og de såkaldte etablissementslejeforhold uden særlig
grund.
Lovens opsigelsesgrunde er følgende:
1. Når udlejeren selv vil benytte det lejede. En opsigelse af
denne grund skal være rimelig ud fra en vurdering af begge
parters forhold.
2. Når nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at
det lejede må fraflyttes. Udlejeren skal samtidig med opsigelsen
tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de opsagte, hvis
der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af
lokaler.
3. Når god skik og orden er tilsidesat fra lejerens side. Det er
ligegyldigt, om den pågældende adfærd udøves af lejeren selv,
dennes personale eller andre, som lejeren har givet adgang til
det lejede.
4. Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende
for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.
Er der aftalt uopsigelighed fra udlejerens side, kan udlejeren
kun opsige med den begrundelse, at god skik og orden er
tilsidesat (eller opsige efter § 14, hvis det er aftalt, at
denne bestemmelse skal gælde).
Er lejekontrakten tidsbestemt, kan udlejeren efter § 63 kun
opsige, hvis det er aftalt med lejeren, at opsigelse kan ske i
lejeperioden. Opsigelse kræver dog altid, at lovens almindelige
opsigelsesbetingelser, herunder kravet om en opsigelsesgrund, er
opfyldt (eller at det er aftalt, at § 14 skal gælde).
Særligt om erhvervsbeskyttede lejemål
En erhvervsbeskyttet lejer kan, når der ses bort fra tilsidesættelse
af god skik og orden, kun opsiges, hvis opsigelsen er rimelig ud
fra en vurdering af begge parters forhold. Endvidere gælder, at
en erhvervsbeskyttet lejer ikke kan opsiges med den begrundelse,
at udlejeren selv vil benytte det lejede, hvis dette sker med
henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.
Opsigelsesvarsler
Opsigelsesvarslet er efter § 64 3 måneder, dog 1 måned for
garager, stalde og lignende og 1 år for opsigelse med den
begrundelse, at udlejeren selv vil benytte det lejede. Der kan
aftales længere varsler fra udlejerens side, men ikke kortere
varsler.
Der siges op til den første i en måned. Ved opsigelse med den
begrundelse, at udlejeren selv vil benytte det lejede, siges der
op til aftalt flyttedag.
Erstatning
Lejere i alle typer af lejeforhold - bortset fra garager, stalde
og lignende og de såkaldte etablissementslejeforhold - har efter
§ 66 ret til erstatning for at få dækket det tab, som lejeren
lider som følge af opsigelsen. Undtaget er dog de tilfælde,
hvor opsigelse sker på grund af lejerens misligholdelse.
For ikke-erhvervsbeskyttede lejemål kan en lejer dog give afkald
på erstatning på forskellig måde. F.eks. kan erstatningens størrelse
aftales, ligesom det kan aftales, at lejeren slet ikke skal have
erstatning.
Tvistebehandling § 77
Udgangspunktet er, at en tvist f.eks. om lejens størrelse skal
afgøres af boligretten.
Man skal dog være opmærksom på, at man kan aftale
voldgiftsbehandling. Det vil sige, at en tvist i stedet skal afgøres
af en voldgiftsret.
Man kan aftale, at alle tvister eller bestemte typer af tvister
skal afgøres ved voldgift.
Fordelen ved voldgiftsbehandling er, at tvisten normalt vil blive
afgjort hurtigere. Til gengæld er voldgift ofte dyrere, og en
voldgiftsafgørelse kan ikke ankes. Det er vigtigt, at en aftale
om voldgiftsbehandling er klar, så der ikke opstår tvivl, om
det virkelig er det, parterne ønsker.
Urimelige aftaler § 7
Hvis f.eks. en forskel i styrkeforholdet mellem parterne har ført
til en urimelig aftale, kan boligretten/voldgiftsretten tilsidesætte
en sådan aftale helt eller delvis.
Spørgsmål, kommentarer og forslag til tilføjelser kan sendes til
17-12-11