Problemstillingen:
Ved
gennemgang af flere andelsboligforeningers regnskaber er det øjensynligt, at
andelsboligværdierne hos mange foreninger er opgjort forkerte. Fejlen går igen
hos en lang række andelsboligforeninger der har søgt staten om midler i
form af tilskud til privat byfornyelse, den såkaldte ”aftalte
boligforbedring” jf kap. 5 i lov om byfornyelse. Mange andelsboligforeninger
gjorde brug af denne støtteordning sidst i 90´erne. Ordningen er indrettet således,
at såfremt en andelsboligforening havde været først til mølle kunne
andelsboligforeningen gøre brug af støtteordningen. Den enkelte
andelsboligforening fik derefter et tilsagn fra kommunen om en beløbsramme, der
efterfølgende udløste et tilskud fordelt over 16 år. Tilskuddet nedtrappes
efter de første 8 år. Den aftalte boligforbedring kunne i den enkelte forening
anvendes både til fælles forbedringer/vedligehold samt individuelle
forbedringer i form af eksempelvis nyt køkken/bad. Mange af de
andelsboligforeninger som var heldige, at komme først til mølle hjemtog
ganske fornuftigt to kreditforeningslån. De hjemtagne lån er ofte med
forskellige løbetider og af varierende hovedstol (gældstørrelse). Et fælles lån og et
individuel lån kunne de navngives. 2 forskellige lån er
meget hensigtsmæssig. Ifald en forening kun har hjemtaget et lån til brug for
individuelle/fælles arbejder/forbedringer er det ganske kompliceret for den
enkelte forening, at holde styr på den forholdsmæssige fordeling af
tilskuddene. Dels skal tilskuddene fordeles på alle andelshavere, dels skal
tilskuddene yderligere fordeles individuelt.
Foreningens
egenkapital
Ved
regnskabsåret udløb vil foreningens egenkapital - alt andet lige - være
steget grundet afdrag på andelsboligforeningens gæld –herunder
kreditforeningslån. Der er eksempler på flere revisorer, der begår den fejl,
at de regulerer samtlige andelsværdier forholdsmæssigt med afdraget på restgælden.
Det medføre, at andelshavere som ikke har ønsket at foretage individuelle
forbedringer via aftalt boligforbedring, opnår en stigning på andelsværdien.
Denne stigning er betalt af de andelshavere der har fået udført individuelle
forbedringer. Betalingen er faldet i form af en stigning på boligafgiften. I
kroner og øre kan det illustreres med et lille eksemplet.
Eksempel:
En
andelsboligforening har anvendt aftalt boligforbedring til fælles/individuelle
opgaver. Foreningen består af 30 andelshavere. Der er hjemtaget 2 lån. Et lån
til fælles arbejder/forbedringer på 2 mio. kr. med 10 års løbetid
samt et individuelt lån på samme beløb med 20 års løbetid. Der er 10
andelshavere, der har ønsket at gøre brug af aftalt boligforbedring
individuelt. Af nemheds hensyn antages det, at det individuelle lån
afdrages med 1/20 om året svarende til kr. 100.000. Fejlagtigt bliver de kr.
100.000 fordelt på alle 30 andelshavere, således at hver andelshaver i
gennemsnit har opnået en værdistigning
på knap kr. 3.400,-. I stedet
skulle de kr. 100.000,- være fordelt med 1/10 til hver af de 10 andelshavere
med individuel boligforbedring således, at deres respektive andelsboliger - alt
andet lige - skulle være steget med kr. 10.000,- Disse andelshavere har således
i dette lille eksempel – alt andet lige – gået glip af en værdistigning
svarende til kr. 6.667,- pr. år pr. andel.
Løsning
på problemet
Problemet
kan selvfølgelig løses og skal løses. En simpel løsningsmodel kunne være,
at man i de enkelte foreninger får reguleret andelsboligværdierne således, at
de andelshavere hvis andele er blevet opskrevet på andre andelshaveres
bekostning – reguleres ned, mens de andelshavere der har ønsket og betalt for
de individuelle forbedringer via en forøgelse af boligafgiften, får opskrevet
deres andele med de korrekte beløb. Det kan anbefales, at den enkelte forening
fordeler årets afdrag med en procentsats som er beregnet forholdsmæssigt. Er
der afdraget kr. 200.000 på den individuelle restgæld, og hovedstolen
har været kr. 2 mio (10års løbetid) og den enkelte andelshaver har anvendt
kr. 300.000,-, skal denne andelshavers andelsværdi - alt andet lige - opskrives
med kr. 30.000,-((300.000/2.000.000*100)%*200.000) .
Konklusion
Det
kan indvendes, at da lånene blev hjemtaget, er det hele andelsboligforeningens
egenkapital, der falder i værdi, og derfor er det ok, at alle nyder godt af værdistigningen
i forbindelse med afdrag på gælden. Påstanden er ikke bæredygtig, da hovedparten af andelsboligforeningerne via regnskaberne har opskrevet
andelsboligforeningens ejendomsværdi svarende til summen af de individuelle
forbedringer anført i byggeregnskabet.
Spørgsmål, kommentarer og forslag til tilføjelser kan sendes til
17-12-11